从本案房屋买卖合同看我国物权变动

案情：2008年7月1日，林某与黄某经协商一致在田林县某镇法令服务所的见证下签定房子买卖合同，黄某将其坐落田林县某单位院内的一套两房两厅住宅转让给林某，林某交给黄某房款90000元。两边约好 2008年8月2日前交给房子，并约好了违约金10000元。合同签定后林某当即付清房款。2008年8月11日林某见黄某未交给房子，遂向法院提起诉讼，恳求黄某交给房子，并在30日内帮忙实行房产过户及支 付违约金10000元。黄某以为，由于其与林某没到房管机关处理转让挂号手续,因而该合同未收效，合同未收效也就不必承当违约责任，本案只赞同退回房款及利息。田林县人民法院经审理以为，林某与黄某签定的《房子转让合同书》是两边当事人的实在意思表明，因而，该合同书是实在、有用的。签定合同书后，两边有义务实行合同协议。林某已在签定合同当日 付清房款，但黄某没有按合同约好交给房子，其行为已构成违约，应承当相应民事违约责任。由于房产过户不是房子买卖合同的收效要件，因而，黄某的辨称不能建立。法院判定悉数支撑林某的诉讼请 求。分析：笔者以为本案首要处理挂号与合同收效及物权变化的联络问题。首要，咱们来区别合同效能和物权效能之间的差异。我们都知道，物权变化是指物权的建立、改变、转让和消除。物权变化的要害点 是，不动产便是挂号，动产便是交给，即判别物的归属也便是不动产看挂号，动产看占有。物权变化的原因行为是归于债务法令联络的领域，其建立、收效等问题均依债务法的规则处理，而挂号只或许 影响当事人物权变化的作用或许影响其权力关于第三人的效能。也便是说，物权变化的合同与物权变化自身是两个法令问题。合同仅仅当事人之间的一种合意，并不必定与挂号联络在一起。挂号是针对民事权力的变化而设定的，它是与物权的变化联络在一起的，是一种物权变化的公示办法。挂号并不是针对合同行为，而是针对物权的变化所采纳的一种公示办法，假如当事人之间仅就 物权的变化达到合意，而没有处理挂号手续，合同依然有用。正如本案林某与黄某缔结了房子买卖合同之后，合同就现已收效，假如没有处理挂号手续，房子所有权不能发作搬运，但买受人林某根据有 效合同而享有的占有权依然遭到维护，因而，黄某逾期不交房已构成违约，应承当违约责任。依不同景象，买受人能够恳求债务人实践实行合同，即恳求出卖人处理不动产转让挂号，或许恳求债务人赔 偿丢失。其次，挂号与合同收效及物权变化的联络比较复杂，笔者在此进行总结。一、法令明文规则处理核准挂号为合同收效条件，不处理挂号，合同不收效。首要有这些规则：（1）《担保法》第41条规则，法定挂号典当合同自挂号之日起收效。可是，《物权法》修改为"典当权自 挂号时建立"，这是由于典当合同的缔结以发作物权变化为意图的原因行为归于债务联络领域，其建立、收效应当根据合同法确认。典当权的效能，除要求典当合同合法有用这一要件外，还有必要契合物权 法的公示准则。将典当合同的效能和典当权的效能相提并论，不利于维护典当合同当事人的合法利益。（2）《专利法》第10条、《专利法实施细则》第14条规则，专利申请权、专利权转让合同自向国家 专利局挂号之日起收效；向外国人转让的，事前还需要经商务部和科技部同意。（3）《中外合资经营企业法》第3条规则，合营合同经批阅后收效。（4）《中外协作经营企业法》第5条规则，协作合同 经批阅后收效。（5）《商标法》第39条规则，转让注册商标合同，经商标局核准挂号并且经布告后收效。二、关于不动产品权变化有必要挂号（城市房地产管理法第61条），未经挂号不发作物权变化的法令效能。值得注意的是，该项挂号仅是物权变化的要件，而不是物权合同的收效要件。也便是不挂号，不 影响两边缔结的关于不动产合同的效能，仅仅所有权、他物权不发作搬运的作用。