土地抵押权是否有优先权
来源：听讼网整理 2019-03-12 13:27
房地产开发企业运用土地作为典当物，向银行告贷或经过银行处理托付告贷的状况常常发作，可是，若债款人违约，债款人能否以典当物拍卖、变卖的价款优先受偿呢?实践中，土地典当权的完成还受其他法定优先权的限制。
一、法定优先权的品种
1、建造工程价款优先受偿权
我国《合同法》第286条规则：“发包人未依照约好付出价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内付出价款。发包人逾期不付出的，除依照建造工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建造工程的价款就该工程折价或许拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建造工程价款优先受偿问题的批复》也明确规则，工程承包人被发包人拖欠的建造工程价款优先于典当权及其他债款受偿。
2、税收优先权
《税收征收管理法》第45条明确规则：“交税人欠缴的税款发作在交税人以其产业设定典当、质押或许交税人的产业被留置之前的，交税应当先于典当权、质权、留置权履行。”依据这一规则，假如企业在供给典当之前就已拖欠税款，税务机关有权先于典当权人处置典当物并就处置价款优先受偿，即便典当权人已处置典当物或以折价行使受偿，税务机关也有权在典当物价值规模内向典当权人追偿欠税企业应缴的税款。
3、土地运用权出让金优先权
我国《城市房地产管理法》第50条规则：“设定房地产典当权的土地运用权是以划拨方法获得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的土地运用权出让金的款额后，典当权人方可优先受偿。”因而，就以划拨土地运用权典当的，典当权的受偿次序只能屈居于土地运用权出让金之后。
4、员工安顿费优先权
《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的告诉》规则，企业破产时，其依法获得的土地运用权转让所得，首要用于破产企业员工的安顿，安顿员工后有剩下的，剩下部分与其他破产产业一致列入破产产业分配计划。《国务院关于在若干城市试行国有企业吞并破产和员工再就业有关问题的弥补告诉》规则，安顿破产企业员工的费用，从破产企业依法获得的土地运用权转让所得中拨付。破产企业以土地运用权为典当物的，其转让所得也应首要用于安顿员工。
5、房子购买人的扫除履行权
我国法令并未制止土地运用权被典当的不得处理商品房预售答应，可是，最高人民法院《关于人民法院处理履行异议和复议案子若干问题的规则》第二十九条规则，“金钱债款履行中，买受人对挂号在被履行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，契合下列景象且其权力可以扫除履行的，人民法院应予支撑：(一)在人民法院查封之前已签定合法有用的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于寓居且买受人名下无其他用于寓居的房子;(三)已付出的价款超越合同约好总价款的百分之五十。”因而，土地典当后又在该土地上建成房子并出售的，房子购买人享有对土地典当权的扫除履行权。
二、对法定优先权的防备及应对办法
1、告贷前加强查询。明确要求告贷企业供给完税凭据及相应的建造工程款付出证明，必要时可直接向税务机关查询了解企业的交税状况，要求企业先行完税。
2、慎重评价，承认典当财物净值。因为上述优先权存在的根底都是某种债款的存在，即债款人对优先权人负有债款，因而，在预算和确认典当物价值时，要除掉债款人对相关的优先权人负有的债款数额。
3、注重房地产项目出售状况，特别注重获得《商品房预售答应证》后告贷人没有将房子出售金钱用于归还告贷的，债款人应及时采纳法令办法保护权益。
一、法定优先权的品种
1、建造工程价款优先受偿权
我国《合同法》第286条规则：“发包人未依照约好付出价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内付出价款。发包人逾期不付出的，除依照建造工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建造工程的价款就该工程折价或许拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建造工程价款优先受偿问题的批复》也明确规则，工程承包人被发包人拖欠的建造工程价款优先于典当权及其他债款受偿。
2、税收优先权
《税收征收管理法》第45条明确规则：“交税人欠缴的税款发作在交税人以其产业设定典当、质押或许交税人的产业被留置之前的，交税应当先于典当权、质权、留置权履行。”依据这一规则，假如企业在供给典当之前就已拖欠税款，税务机关有权先于典当权人处置典当物并就处置价款优先受偿，即便典当权人已处置典当物或以折价行使受偿，税务机关也有权在典当物价值规模内向典当权人追偿欠税企业应缴的税款。
3、土地运用权出让金优先权
我国《城市房地产管理法》第50条规则：“设定房地产典当权的土地运用权是以划拨方法获得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的土地运用权出让金的款额后，典当权人方可优先受偿。”因而，就以划拨土地运用权典当的，典当权的受偿次序只能屈居于土地运用权出让金之后。
4、员工安顿费优先权
《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的告诉》规则，企业破产时，其依法获得的土地运用权转让所得，首要用于破产企业员工的安顿，安顿员工后有剩下的，剩下部分与其他破产产业一致列入破产产业分配计划。《国务院关于在若干城市试行国有企业吞并破产和员工再就业有关问题的弥补告诉》规则，安顿破产企业员工的费用，从破产企业依法获得的土地运用权转让所得中拨付。破产企业以土地运用权为典当物的，其转让所得也应首要用于安顿员工。
5、房子购买人的扫除履行权
我国法令并未制止土地运用权被典当的不得处理商品房预售答应，可是，最高人民法院《关于人民法院处理履行异议和复议案子若干问题的规则》第二十九条规则，“金钱债款履行中，买受人对挂号在被履行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，契合下列景象且其权力可以扫除履行的，人民法院应予支撑：(一)在人民法院查封之前已签定合法有用的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于寓居且买受人名下无其他用于寓居的房子;(三)已付出的价款超越合同约好总价款的百分之五十。”因而，土地典当后又在该土地上建成房子并出售的，房子购买人享有对土地典当权的扫除履行权。
二、对法定优先权的防备及应对办法
1、告贷前加强查询。明确要求告贷企业供给完税凭据及相应的建造工程款付出证明，必要时可直接向税务机关查询了解企业的交税状况，要求企业先行完税。
2、慎重评价，承认典当财物净值。因为上述优先权存在的根底都是某种债款的存在，即债款人对优先权人负有债款，因而，在预算和确认典当物价值时，要除掉债款人对相关的优先权人负有的债款数额。
3、注重房地产项目出售状况，特别注重获得《商品房预售答应证》后告贷人没有将房子出售金钱用于归还告贷的，债款人应及时采纳法令办法保护权益。