定金条款引发的争议

最近，中级人民法院的一个判定在网上引起了轩然大波。根本案情如下：生意两边通过中介公司促成，签定了一份《房子生意合约》，合约为中介公司规范版别，其间对合约签定后一方不肯实行合约应承当的法令责任清晰如下：“第十条如买方未能实行本合约之条款以致本合约不能顺畅完成任务，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权将物业让予别人，卖方不再向买方进一步追究责任或要求补偿损失。第十一条如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不要求进一步补偿或逼使卖方实行此合约。”
本案生意两边当事人合约签定后，因待转让房子尚没有房产证无法过户，所以两边也未签定正式的《房地产转让合同》。尔后，深圳楼价一路上涨，卖方酌量后决议不再实行合约，正式通知了买方，但买方见房价上涨不肯免除合约，坚持要求卖方持续实行合约交给房子给买方，两边诉之法院。
深圳中院的判定在引用了合约第十一条“买方不要求进一步补偿或逼使卖方实行此合约”规矩后，作了如下解说“但该条款约好并不扫除在能够持续实行合同的状况下被上诉人(买方)恳求上诉人(卖方)持续实行合同，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规矩：当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不契合约好的，应当持续实行，采纳补救措施或许补偿损失等违约责任。根据该条规矩，被上诉人有权挑选要求上诉人以持续实行、采纳补救措施或许补偿损失等方法承当违约责任，现被上诉人挑选要求上诉人持续实行合同是对其本身权力的处置，被上诉人的恳求应予支撑，上诉人称仅须双倍返还定金的上诉理由不能成立，本案不予支撑”。
一、房地产生意两边当事人有权在不违反法令、行政法规强制性规矩状况下相等自愿的约好两边当事人的权力和责任。本案所涉《房子生意合约》第十条和第十一条约好的内容仅触及生意两边当事人，不触及第三人，也不触及行政机关，更不触及法令的禁止性及强制行性规矩。第十一条的原文是“如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不要求进一步补偿或逼使卖方实行此合约”。该条文意思十分清晰，在卖方不想实行合约时，卖方须且仅需承当双倍返还定金的法令成果。由于该条文扫除了买方要求其他补偿的权力和恳求卖方持续履约的权力。合同是当事人相等自乐意思标明共同的成果。法院的判定理由也清楚标明当事人有权如此约好。
二、不违反法令的约好，当事人应当严厉遵守。合同是当事人之间的法令，当事人在合同中约好的内容，只需没有法定无效或许可吊销事由，便是有用的，当事人也应当严厉遵守。在生意合同中，当事人不只要严厉遵守合同实行的过程，如买方何时给付定金，何时交给首期款，何时恳求按揭借款，及卖方何时签收定金，何时出具公证托付，何时帮忙过户，何时交给房产等;也应当严厉实行关于合同状况处置方法和权限的相关约好，包含合同免除权的行使条件，违约责任的承当。
《房子生意合约》的第十一条是关于卖方解约权的约好，归于约好解约权。生意两边当事人能够在合同中约好免除合同的条件，在满意合同约好状况下享有免除权的一方行使免除权即可免除合同;也能够在合同签定后就合同免除达到共同意见而免除合同。两种合同免除方法程序上尽管稍有差异，但在法令效力上却是平等的。卖方乐意以双倍返还定金来交换合同实行停止的做法实践上是行使合同法上的约好免除权。
三、合同的实践实行并非强制性要求。合同法中很多的规矩属恣意性条款，而非强制性条款，在当事人没有约好的状况弥补当事人意思标明的缺乏。该《房子生意合约》中当事人已对合同实行停止进行了相关约好，所以在合同是否应当持续实行的问题上也应该充沛尊重当事人约好。以合同实践实行是违约条件下合同补救措施第一位的准则，来确定卖方有权要求卖方实践实行是站不住脚的，这违反了合同法根本准则，即合同自在准则。
四、第十一条的约好能推出“并不扫除在能够持续实行合同的状况下被上诉人(买方)恳求上诉人(卖方)持续实行合同”吗?
第十一条的表述是“如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方，买方不要求进一步补偿或逼使卖方实行此合约”。该条清晰约好在卖方不不实行《房子生意合约》并返还双倍定金条件下，买方不再具有恳求卖方实践实行的权力。卖方不实行合同的原因没有详细列明，合同中文字表述为“不依合约条款”，或许来自不可抗力，也或许是能实行状况下卖方不肯实行。所以在能实行的状况下，买方乐意实行，是否持续实行，主动权把握在卖方手中。买方恳求持续实行的权力也就没有存在空间了。中院如此的推导完全是无本之木，无源之水，根本的形式逻辑都不契合，何谈本质契合。
五、法令的适用应当坚持共同性。房地产生意所触及的实体法令主要是《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》以及一些相关的规矩。法官的主要职责是以事实为根据，以法令为准绳适用法令。应当确保面临相同状况的时分，适用相同的法令规矩，不能在相同状况下适用不同的法令规矩。前段时间房价上涨速度比较快，呈现业主违约潮，在房地产买卖博弈中，业主的强势地位在房价飞涨时表现的十分显着，我们对签了合同后不卖房子的行为咬牙切齿，这是民众心情。然，法院审判独立准则，不只仅包含审判不受个人、社会团体、党政机关的不合法干与，也要求法院不要容易的受民众心情的影响。深圳中院该判定是以违反法令的定论获得形似公证的判定。