房屋出卖人在未取得房产证时所订立的房屋买卖合同的效力认定

【案情】高某因旧房拆迁，得到了某房地产开发公司的一套拆迁安顿房。该公司向高某交给安顿房的一同向高某交给了该房的产权证明单、发票等用于处理房产证的有关单证。在高某处理和获得房产证之前，高某与林某签定了房子出售协议，约好：高某将开发公司为其安顿的房子出售给林某，价格为218,000元，林某预付定金20,000元；高某获得房产证后，两边处理过户挂号，林某一次交清余款198,000元。在合同签定的当天，林某向高某交给了“定金，20,000元。合同签定1个月后，高某获得了安顿房的产权证书。可是，因为当地房价大幅上涨，高某反悔。林某屡次要求高某交给房子并处理房子产权过户挂号，高某拒不实行合同。林某向法院申述，要求高某持续实行合同，帮忙其处理房子产权过户手续。高某则辩称，在自己房子未办产权证的情况下即转让，两边签定的房子生意协议违背了法令规则，归于无效合同，两边没有实行的责任。
本案在审理过程中，有两种不同的定见。一种定见以为，我国《城市房地产管理法》第37条第（六）项规则，未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让，原告与被告签定的房子生意协议违背了法令的强制性规则，归于无效合同。另一种定见以为，该房子生意合同是两边自愿缔结的，不违背法令的规则，应是有用合同。
【胶葛与危险剖析】
本案是一同出卖人对出卖的房子未获得房子产权证书时因两边签定房子生意合同而引发的胶葛。
依据《城市房地产管理法》第37条第（六）项的规则，未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让。这儿所谓房地产转让，是指房地产权利人经过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。依据上述规则能够看出，一般情况下，依法挂号收取权属证书是房子生意的先决条件，不然将不准予出卖。之所以作出这样的规则首要是为了保证房地产买卖的安全，避免权属不清的房地产进人商场买卖或许不合法进行房地产买卖而危害被转让人和房地产真实一切人的合法权益。对此，《合同法》第132条第1款明确规则，出卖的标的物，应当归于出卖人一切或许出卖人有权处置。
本案中，高某对拆迁安顿房子虽没有获得产权证书时即与林某签定房子生意协议，可是，高某已收取了所出卖房子的产权证明单、发票等单证，高某所具有的这些房子单证已足以证明其为产权人。作为房子的产权人，其对房子生意合同的标的具有处置权。原、被告在缔结生意合一同，对房子没有产权证的现实两边都是知道的，合同是在两边自愿的基础上缔结的，被告现提出解除合同有违诚实信用的准则。再退一步讲，即便高某对所出卖的房子因其未获得产权证书不能处置，但当其获得了房子产权证书即其缔结合同后获得了处置权时，其与林某所签定的房子生意合同应当有用，此刻关于处于实行期间且依法收效的合同，两边应当实行。可见，本案华夏、被告的房子生意合同合法有用，被告应当依照合同约好向原告交给房子、实行责任，并帮忙原告处理产权过户手续。
【危险提示】
依据《城市房地产管理法》的规则，开发商未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让。在二手房子生意中也时而会面对这一问题然后引发合同胶葛，特别是就像本案那样，虽然房子出卖人暂时未获得房子一切权，并不必定导致房子生意合同的无效，但在所出售的房子价格在合同的实行期间发作较大的动摇时，协议的一方当事人往往以出卖的房子不具有产权证建议房子生意合同无效，以到达其躲避合同危险的意图。