土地使用权转让合同有哪些法律效力

国有土地使用权是一种重要的不动产品权，依获得方法不同分为两类：有偿出让与无偿划拨。所谓有偿出让，是指经有同意权的人民政府同意，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签定出让合同，土地使用者向国家交纳土地使用权出让金，然后获得必定年限的国有土地使用权的行为。土地使用者获得土地使用权之后，由县级以上人民政府挂号造册，核发证书，承认使用权。我国现行立法明确规则，以有偿出让方法获得的国有土地使用权能够依法转让，而以无偿划拨方法获得的国有土地使用权只要在特别条件下才干转让。本文只讨论有偿出让国有土地使用权的转让合同。
土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方付出价款的行为。我国实施严厉的国有土地使用权转让挂号准则。《土地管理法》第12条规则：“依法改动土地权属和用处的，应当处理土地改变手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规则：“房地产转让或许改变时，应当向县级以上当地人民政府房产管理部门请求房产改变挂号，并凭改变后的房子所有权证书向同级人民政府土地管理部门请求土地使用权改变挂号，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府替换或许更改土地使用权证书。”在实践的土地使用权买卖中，常常存在以下景象：1.在签定转让合一起，转让方未获得出让土地使用权证书;2.合同签定后，当事人一方或两边未处理土地使用权改变挂号手续;3.转让方就同一块土地与多个受让方签定转让合同。假如在这几种景象下，两边发作胶葛，那么应怎么确认转让合同的效能，又怎么确认土地使用权的归属呢?本文结合我国现行立法、司法解说及相关物权理论作以下剖析：
一、转让方未获得土地使用权证书转让合同的效能
对此有三种观念。
第一种观念以为合同无效。《城市房地产管理法》第37条第6项规则：未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让。该法第38条规则：“以出让方法获得土地使用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：(一)依照出让合同约好现已付出悉数土地使用权出让金，并获得土地使用权证书……”这种观念以为，上述法令条款是对出让土地使用权转让行为的强制性规则，假如转让方未获得土地使用权证书，则土地使用权不得转让。《合同法》第52条第5项规则：违背法令、行政法规的强制性规则的合同无效。因此转让合同应确以为无效。
第二种观念以为合同有用。根据我国民事立法所根据的理论及详细条文，物权变化采纳的是债务形式主义的物权变化形式，即债务契约加挂号准则。在这种形式下，挂号行为与债务合同是彼此独立的两个行为，挂号行为仅仅物权获得与搬运的证明，其作用是将物权变化的时刻边界确认在标的物挂号之时，归于合同的实行问题，不是合同的收效要件。这种观念以为：《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地使用权权属变化所作的强制性规则，针对的是挂号行为而不是债务合同。假如转让方没有获得土地使用权证书而与受让方缔结合同转让土地使用权，行政机关不得处理改变挂号手续，其结果是出让方无法实行合同，而合同自身的有用性不受影响。笔者附和这种观念的理论剖析和对法令的解说，但却不同意其定论。由于没有获得土地使用权证书而转让土地，首要发生的是无处分权的问题，因此，以下第三种观念更为合理。