合作建房的模式下该怎么处理营业税

协作建房，便是住户联合做开发商，一同出资，建立房地产公司，咱们按各自购买才能一同出资金，归纳汇总户型并核算总面积，选购适宜地块，找规划公司规划、找修建公司施工，最终检验付款入住。浅显解释为一些情投意合的人合伙出钱，自己买地，自己雇人盖房子，而现在由于种种原因很难到达这种初始含义协作建房，底子依照前者施行。
现在的协作建房主要有四种方法，咱们别离举例来论说营业税的处理方法，给咱们供给一个思路，由于本文归于商讨性质，因而欢迎咱们提出宝贵意见。
一、甲企业供给5000平方米的土地运用权，乙企业供给 2000万元资金并担任施工。两边协议，房子建成后按5：5的份额分红，房子分配结束后，甲方又将其分得房子的50%出售，价格为800万元，其他留作自用。
剖析：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规则：房地产转让、典当时，房子的所有权和该房子占用规模内的土地运用权一起转让、典当.而第61条第2款又规则：在依法获得的房地产开发用地上建成房子的，应当凭土地运用权证书向县级以上当地人民政府房产管理部门请求挂号，由县级以上当地人民政府房产管理部门核实并颁布房子所有权证书。
由此可见，房子产权是离不开土地运用权的，没有所谓的只具有房产权而不具有土地运用权的"海市蜃楼"。
咱们注意到国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的告诉》第十七条规则的协作建房有这样一句话"土地运用权和房子所有权相互交流，两边都获得了具有部分房子的所有权."对照城市房地产管理法不难发现其间对立之处，即不具有土地运用权的房子是不行能有房子所有权的，则底子谈不上以房子所有权与土地运用权来交流之举。
为此在国税函[2005]1003号《国家税务总局关于协作建房营业税问题的批复》中规则：甲方供给土地运用权，乙方供给资金，以甲方名义协作开发房地产项目的行为，不归于协作建房。
无独有偶的是咱们在国税发[2009]31号《国家税务总局关于印发<房地产开发运营事务企业所得税处理方法>的告诉》中发现了相似的影子，31号文第36条有如下规则：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人协作或合资开发房地产项目，且该项目未建立独立法人公司的，如开发合同或协议中约好向出资各方(即协作合资方)分配开发产品的，如该项目现已结算计税本钱，其应分配给出资方开发产品的计税本钱与其出资额之间的差额计入当期应交税所得额.如未结算计税本钱，则将出资方的出资额视同出售收入进行相关的税务处理。
因而乙企业付出的2000万应视同甲企业的预收金钱，而乙企业的修建行为则能够理解为甲企业为建设单位,乙企业为修建单位的承建方法.对甲企业出售不动产营业税在收到预收款时承认交税责任发作时间，按5%的税率核算出售不动产营业税2000*5%=100万元，而乙企业的修建业营业额能够理解为乙企业先付出2000万的购房款，尔后由甲企业付出给乙企业用于承建房子，乙企业按修建业3%税率申报交纳营业税，新营业税暂行条例施行细则第25条规则：交税人供给修建业或租借业劳务，采纳预收款方法的，其交税责任发作时间为收到预收款的当天，因而乙方应当在与甲方签定合一起即承认修建业应税责任发作.申报交纳修建业营业税2000*3%=60万元
甲方在建成后又出售的50%部分应当依照出售不动产征收营业税800*5%=40万元
二、甲方将土地运用权出租给乙方10年，乙方出资1000万元托付某修建公司在该土地上缔造修建物并运用，租借期限满后，乙方将土地运用权连同所建的修建物偿还甲方。
剖析：如例一所剖析的那样，乙方出资的1000万元能够理解为租借甲方修建物的预付租金，依据新营业税暂行条例施行细则第25条规则：交税人供给修建业或租借业劳务，采纳预收款方法的，其交税责任发作时间为收到预收款的当天，因而对甲方应当在修建工程开工时视同收到租金，按服务业中的租借业征收营业税1000*5%=50万元.而乙方则依据与甲方签定的托付代建合同来确认税目，依据国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的告诉》第七条规则，假如乙方承揽修建安装工程事务，不管其是否参加施工，均应按修建业税目征收营业税，假如乙方不与建设单位签定承揽修建安装工程合同，仅仅担任工程的组织协调事务，对乙方此项事务按服务业税目征收营业税。
因而假如归于前者，乙方依照1000万元的总承揽额减去分包额后余额作为修建业营业税的计税依据，假如归于后者，则只按从甲方获得的托付代理费作为服务业营业税的计税依据。
三、甲方以土地运用权 10000平方米，乙方以货币资金8000万元合股，采纳危险共担、赢利同享的分配方法，该合营企业当年托付其他修建单位共新建规范、质量均相同的住所用户500套，当年出售400套，每套价格16万元，年终依照董事会抉择，对出资各方应分配的赢利采纳什物分配的方法，其间甲方分配房子5套，乙方分配房子8套，分配后甲乙两边各自享有房子的独占权。
剖析：依据《国家税务总局关于印发<营业税税目注释>(试行稿)的告诉》规则：以不动产出资入股，参加承受出资方赢利分配、一同承当出资危险的行为，不征营业税.因而甲方以土地运用权入股行为不归于营业税纳税规模。
当年合营企业出售的400套房子，合计出售额6400万元，按出售不动产征收营业税6400*5%=320万元
对出资各方采纳什物分配赢利的方法能够理解为合营公司出售房地产后以现金分配赢利，也能够理解为合营公司以出售不动产赔偿敷衍的股利，因而应当对合营企业对甲乙两边分配的房子充作赢利分配依照交税人最近时期发作同类应税行为的平均价格核定营业税计税依据，征收出售不动产营业税(5 8)*16*5%=10.4万元。
四、甲方以土地运用权、乙方以货币资金合股，建立合营企业，协作建房，协议规则，房子建成后，甲方按出售收入的20%提成作为出资收益，合营企业共获得房子出售收入1000万元，甲方获得出资收益200万元。
剖析：依据国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的告诉》国税发[1993]149号第十七条规则：房子建成后，甲方假如依照按房子出售收入的必定份额提成的方法参加分配，或提取固定赢利则不属营业税所称的出资入股不征营业税的行为，而归于甲方将土地运用权转让给合营企业的行为，对甲方获得的固定赢利或从出售收入按份额提取的收入按转让无形资产纳税。
因而应当对甲方按转让无形资产征收营业税200*5%=10万元，对合营企业按出售不动产征收营业税1000*5%=50万元
可是咱们注意到2005年修订、2006年1月1日开端履行的《中华人民共和国公司法》第35条规则：有限责任公司股东依照实缴的出资份额分取盈利，但整体股东约好不依照出资份额分取盈利的在外;第167条规则：股份有限公司依照股东持有的股份份额分配，但股份有限公司规章规则不按持股份额分配的在外。
因而咱们以为跟着新修订公司法的履行，关于甲方依照公司规章约好获得的不依照出资份额或持有股份进行分配的盈利股息是否也应认同为以不动产出资入股、参加承受出资方赢利分配、一同承当出资危险的行为，而不予征收营业税呢.由于甲方和乙方在组成合营企业后现实上存在着一同承当出资危险的现实，甲方不会由于规章约好获得固定收入而不承当公司破产的危险。