二手房买卖法律问题（二）
来源：听讼网整理 2018-08-16 14:37
一般来讲，二手房生意时所遇到的危险会较高，法令问题比较多，原因是二手房不是开发商直接卖房，而是由从开发商手里买房的人，由于各种原因，需求把房子再卖出去。也有的二手房是房主由于承继或许他人抵债或由于赠予等原因取得的房产，现在需求变现。更有的二手房生意是由于原业主的婚姻有变故，或是出国久居等事由所造成的。由于卖二手房的原因各不相同，并且二手房的出处和布景各不相同，所以说二手房在生意时，更简略遇到法令妨碍。那么在二手房生意进程中有哪些法令问题呢？下面听讼网小编逐个为你解说。
留意事项之二：已有银行按揭的二手房的生意
有一购房人在挑选了几处住所后，终究仍是确认在一处早已竣工的住所区买二手房。该住所区的美化现已完结，小区内各种设备都已完备，经联络，该小区有一客户欲将其已寓居一年有余的住所卖出，原因是要出国久居。经全面调查，生意两边决议成交。二手房主人通知购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所具有的住所的小产权证天然也未办下来。他自动出示了其购房时与开发商签署的生意契约，所以两边签订了二手房生意合同。卖方快乐地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住所。可是好景不长，没过几天，开发商派人前来敦促，通知新房主原房主拖欠银行的按揭告贷，开发商作为连带保证人，要担任敦促原房主向银行还款，不然，开发商要回收该房产。这时这位二手房购房人才如梦初醒，本来自己买的二手房是有债务的房产，只需原房主没有向银行还清告贷，尽管有购房合同，开发商会随时回收房产的。
在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的一切状况，包含检查原购房契约，检查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人请求了银行按揭，要检查原告贷合同。如处理了典当，还要查验典当挂号手续。依据现在状况看，大多数的新住所在出售时，都有银行供给按揭告贷，一般告贷的期限都在10年至20年间。在这10年到20年间，又会有很多的原购房人会将自己已进行按揭告贷的住所或是现已处理完典当告贷的住所再次易手，这就会给二手房生意商场提出很多的问题，商场应该怎么样面临如此很多的二手房生意？
像这类二手房的生意程序应该是较为杂乱的，可是假如处理妥当，仍能顺利完结生意，而不会留有法令危险。当二手房购买者选定一处此类的二手房时，首要要理清该二手房所触及的法令联系和当时的法令状况。假如是二手房的主人现已与原开发商处理完产权改变手续，并且现已拿到产权证和土地使用证，那么状况就较为简略，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后处理二手房的详细过户手续即可。假如是二手房主人尚未从开发商处处理该房产的过户手续，并且还欠着银行的告贷，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的职责，这时二手房购房人就要分外慎重。由于这时该二手房所触及的法令联系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是触及二手房主与银行的假贷联系和开发商与银行间的担保联系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保联系，每一个法令联系的改变都影响着别的一个法令联系。
尽管二手房的主人与银行的联系是假贷联系，二手房主人是债务主体，但房产却是典当担保物。一旦二手房的主人不能如期如数向银行还款，银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。假如开发商作为保证人实行了保证人的职责，代债务人——二手房主人向银行还清了债务，回过头来，开发商就有权力直接向债务人——二手房主人要求实行法令职责，直至回收住所。所以关于二手房主人来讲，开发商便是或然的债权人。
在此类二手房生意中，假如生意两边有意向达到生意，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的赞同。对此类生意有两种处理方法：一是假如买方能一次性向卖方付款，程序也相对简略，由二手房的主人一次性向银行还清按揭告贷，停止原告贷合同。如有典当挂号应处理典当免除手续，再请开发商与银行免除阶段性连带保证担保法令联系，接着免除二手房主人因开发商为其担保而树立的反担保法令联系，最后由二手房主人在房子土地管理部门向二手房购买人处理产权转让手续。二是假如买方不能一次性向二手房主付款，而是选用银行按揭告贷方法，则二手房主人可以引荐买方向其告贷行请求告贷，行将原告贷人换成新的买主。当然这样做首要要经过原按揭银行的赞同和认可，并与银行处理新的告贷手续，停止本来的告贷协议。一起还要与开发商取得联络，征得开发商赞同，停止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要从头走一遍。本来的法令联系需求从头调整，新的法令联系需求从头树立。
二手房购买人也可以挑选在别的一家银行进行按揭告贷，但这样做，原二手房的主人与原告贷银行的法令联系就需求停止。也便是说，需求二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的告贷，不然，无法了断原二手房主人与其告贷银行的法令联系。这样做会使程序较为杂乱，因而最好的方法是二手房购买人与二手房主人达到一致意见，请二手房主人的按揭银行依然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简洁，法令妨碍就少多了。
所以购买此类二手房的投资人应首要弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否现已拿到产权证和土地证。假如是银行按揭的话，要弄清楚告贷期限，尚剩多少期告贷未还。除此之外，还要知道在处理二手房转让时，银行和开发商是否给予合作，假如不合作怎么办？
由于此类二手房杂乱的法令联系，决议了此类二手房的主人一人是不能彻底决议该二手房的处置的，他需求与其他有关人员洽谈才干确认怎么处理该房产，所以在挑选与购买此类二手房时应当分外留意。
经过以上听讼网小编为你总结的信息，你是不是对前面的问题有了新的知道和了解了。期望以上信息可以协助你，假如你还有其他的问题需求处理，欢迎拨打听讼热线。咱们有专业的律师在线为你回答。
留意事项之二：已有银行按揭的二手房的生意
有一购房人在挑选了几处住所后，终究仍是确认在一处早已竣工的住所区买二手房。该住所区的美化现已完结，小区内各种设备都已完备，经联络，该小区有一客户欲将其已寓居一年有余的住所卖出，原因是要出国久居。经全面调查，生意两边决议成交。二手房主人通知购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所具有的住所的小产权证天然也未办下来。他自动出示了其购房时与开发商签署的生意契约，所以两边签订了二手房生意合同。卖方快乐地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住所。可是好景不长，没过几天，开发商派人前来敦促，通知新房主原房主拖欠银行的按揭告贷，开发商作为连带保证人，要担任敦促原房主向银行还款，不然，开发商要回收该房产。这时这位二手房购房人才如梦初醒，本来自己买的二手房是有债务的房产，只需原房主没有向银行还清告贷，尽管有购房合同，开发商会随时回收房产的。
在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的一切状况，包含检查原购房契约，检查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如二手房的主人请求了银行按揭，要检查原告贷合同。如处理了典当，还要查验典当挂号手续。依据现在状况看，大多数的新住所在出售时，都有银行供给按揭告贷，一般告贷的期限都在10年至20年间。在这10年到20年间，又会有很多的原购房人会将自己已进行按揭告贷的住所或是现已处理完典当告贷的住所再次易手，这就会给二手房生意商场提出很多的问题，商场应该怎么样面临如此很多的二手房生意？
像这类二手房的生意程序应该是较为杂乱的，可是假如处理妥当，仍能顺利完结生意，而不会留有法令危险。当二手房购买者选定一处此类的二手房时，首要要理清该二手房所触及的法令联系和当时的法令状况。假如是二手房的主人现已与原开发商处理完产权改变手续，并且现已拿到产权证和土地使用证，那么状况就较为简略，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后处理二手房的详细过户手续即可。假如是二手房主人尚未从开发商处处理该房产的过户手续，并且还欠着银行的告贷，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的职责，这时二手房购房人就要分外慎重。由于这时该二手房所触及的法令联系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是触及二手房主与银行的假贷联系和开发商与银行间的担保联系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保联系，每一个法令联系的改变都影响着别的一个法令联系。
尽管二手房的主人与银行的联系是假贷联系，二手房主人是债务主体，但房产却是典当担保物。一旦二手房的主人不能如期如数向银行还款，银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。假如开发商作为保证人实行了保证人的职责，代债务人——二手房主人向银行还清了债务，回过头来，开发商就有权力直接向债务人——二手房主人要求实行法令职责，直至回收住所。所以关于二手房主人来讲，开发商便是或然的债权人。
在此类二手房生意中，假如生意两边有意向达到生意，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的赞同。对此类生意有两种处理方法：一是假如买方能一次性向卖方付款，程序也相对简略，由二手房的主人一次性向银行还清按揭告贷，停止原告贷合同。如有典当挂号应处理典当免除手续，再请开发商与银行免除阶段性连带保证担保法令联系，接着免除二手房主人因开发商为其担保而树立的反担保法令联系，最后由二手房主人在房子土地管理部门向二手房购买人处理产权转让手续。二是假如买方不能一次性向二手房主付款，而是选用银行按揭告贷方法，则二手房主人可以引荐买方向其告贷行请求告贷，行将原告贷人换成新的买主。当然这样做首要要经过原按揭银行的赞同和认可，并与银行处理新的告贷手续，停止本来的告贷协议。一起还要与开发商取得联络，征得开发商赞同，停止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要从头走一遍。本来的法令联系需求从头调整，新的法令联系需求从头树立。
二手房购买人也可以挑选在别的一家银行进行按揭告贷，但这样做，原二手房的主人与原告贷银行的法令联系就需求停止。也便是说，需求二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的告贷，不然，无法了断原二手房主人与其告贷银行的法令联系。这样做会使程序较为杂乱，因而最好的方法是二手房购买人与二手房主人达到一致意见，请二手房主人的按揭银行依然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简洁，法令妨碍就少多了。
所以购买此类二手房的投资人应首要弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否现已拿到产权证和土地证。假如是银行按揭的话，要弄清楚告贷期限，尚剩多少期告贷未还。除此之外，还要知道在处理二手房转让时，银行和开发商是否给予合作，假如不合作怎么办？
由于此类二手房杂乱的法令联系，决议了此类二手房的主人一人是不能彻底决议该二手房的处置的，他需求与其他有关人员洽谈才干确认怎么处理该房产，所以在挑选与购买此类二手房时应当分外留意。
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