划拨土地使用权转让合同的效力

划拨土地运用权是我国特有之概念。在改革开放之前，我国城市土地的运用均是经过划拨方法进行的，即都是无偿划拨供给的，只存在单一的划拨土地供给准则。改革开放之后，跟着外资的进入，我国对外资企业开始实施土地有偿运用，收取土地运用费。1990年，国务院《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》(以下简称《法令》)的公布与施行，标志着出让土地运用权准则的树立，由此敞开了划拨土地运用权经过处理出让手续可再行转让的前史。而最高人民法院公布的法释(2005)5号文《关于审理触及国有土地运用权合同纠纷案件适用法令问题的解说》(以下简称“《解说》”)则依据司法实践对划拨土地运用权的转让方法作了全面的总结和标准，对往后房地产商场的标准开展具有直接的实际意义。
一、划拨土地运用权的意义及特色。
划拨土地运用权是指土地运用者经县级以上人民政府依法同意，经过除出让土地运用权以外的各种方法，除交纳补偿、安顿等费用外或彻底无偿获得的国有土地运用权。其特色有：(1)获得的法定性。即要获得划拨土地运用权，其用处有必要契合法令规则，而且有必要经过有同意权的政府同意。(2)获得的无偿性。这是划拨土地运用权与出让土地运用权的本质区别，即划拨土地运用权获得者除交纳补偿、安顿费外无须向国有土地的所有权人即国家付出土地运用费;而出让土地运用权人则有必要向国有土地的所有权人即国家付出包括土地运用费在内的土地运用权出让金。(3)运用的无期限性。依照法令规则以划拨方法获得土地运用权的，除法令、行政法规还有规则外，没有运用期限的约束。(4)权力的受约束性，划拨土地运用权人不能随意地处置其划拨土地运用权。要处置，有必要经过有同意权的政府同意。
二、未经政府部门同意转让划拨土地运用权的，转让合同的效能问题。
虽然我国实施土地有偿运用准则，但因为前史原因仍存在很多的划拨土地。此类划拨土地的运用虽不契合现行法令的规则，但也不宜立刻回收。因为运用才能与实际利益趋使，许多划拨用地或明或暗的经过转让方法进入商场。
《城市房地产管理法》第三十九条规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当依照国务院规则，报有同意权的人民政府批阅。有同意权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地运用权出让金。
以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产报批时，有同意权的人民政府依照国务院规则决议能够不处理土地运用权出让手续的，转让方应当依照国务院规则将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或许作其他处理。“