以协议方式出让国有土地使用权法律问题有哪些

浅谈以协议方法出让国有土地运用权法令问题
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》明确规则了出让国有土地运用权的方法为：协议、投标、拍卖。因而，以协议方法出让土地运用权作为出让土地运用权的法定方法之一，在实务操作和法令适用方面均具有其特殊性。国土资源部于2003年6月5日发布，自2003年8月1日起实施的《协议出让国有土地运用权规则》(以下简称《规则》)，为协议出让国有土地运用权供给了可操作性的法令依据，对标准我国现在及往后适当一段时间内的土地商场将起着重要的指导效果。笔者结合学习《规则》，浅谈几点以协议方法出让国有土地运用权的法令问题，与同仁沟通。
一、土地运用权出让的协议方法
因为我国现在对集体所有土地的运用权出让、转让问题没有标准，集体所有的土地只要依法被征用为国有土地之后才干出让。因而，咱们往常所说的土地运用权出让就特指的是国有土地运用权出让。
土地运用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地运用权在必定年限内让与土地运用者，并由土地运用者向国家付出土地运用权出让金的行为。
协议出让国有土地运用权，是指国家以协议方法将国有土地运用权在必定年限内出让给土地运用者，由土地运用者向国家付出土地运用权出让金的行为。土地运用权出让的协议方法，是指由市、县人民政府国土资源行政主管部门发布协议出让最低价及土地运用权出让方案，由土地运用权的有意需求者直接向出让方提出有偿运用土地的意思表明，由两边进行一对一的商洽和商量，洽谈出让土地运用权的有关事宜，并达到一致意见的一种土地运用权出让方法。
二、协议出让土地运用权的坏处
从土地运用权有偿出让的实践来看，在土地运用制度改革之初，土地无偿运用开端向有偿运用改变时，一些市、县土地主管部门一般经过协议方法出让土地运用权。其时大部分运用者很难堆集数量较多的资金在政府指定的地块、限制用处的条件下成为土地的有偿运用者。因为土地运用权的购买者是单个的，代表政府的土地管理部门只能经过与单个受让者以协议的方法进行运用权的出让。
协议出让方法较投标、拍卖出让方法而言，是土地出让的初级方法。这种方法虽然在某些方面具有适用性，但因为协议出让方法完全由出让人与受让人两边洽谈出让事宜，存在着受让人的单一性。故不能表现商场揭露、竞赛准则，实践中存在着必定的坏处。首要表现在：一是受行政干涉比较大。如有的地方为招引外来出资，往往采纳低地价出让土地运用权的方法。二是简单形成国有土地财物收益丢失。因为“联系地”、“情面地”的存在，在协议出让土地运用权时，随意减收或许免收土地运用权出让金，使国有土地财物收益丢失，给国家形成经济损失。三是土地管理部门功能削弱。采纳协议出让方法，两边商洽方法一般用时较长，重复地讨价还价，使购买者有待机而动，长官意志和人际联系很简单发生效果，土地管理部门很难行使自己的功能，常使出让方损失优势，国家应获得的经济利益容易落入各种土地开发商手中，为土地运用权的投机供给了便利。因而，除某些特定规模的土地按法定的条件协议出让外，现阶段土地运用权的出让应尽量少用协议出让方法。