土地增值税税收筹划的实用方法有哪些

房地产开发企业怎么应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项?进行有用的土地增值税税收谋划，必然成为房地产企业当时及往后企业发展中的重要课题。企业寻求的方针是企业价值最大化，价值最大化最有用的点评办法便是赢利及赢利率添加的可持续性。作为企业的决策者，在充沛了解方针的一起，要尽或许把方针对企业的晦气影响下降到最低点。房地产企业在核算土地增值税时，在不违背税法的前提下，应当挑选对自己最有利的计税方案，然后到达节省土地增值税的意图。
国家税务总局关于印发《房地产开发运营事务企业所得税处理办法》的告诉国税发[2009]31号颁布实施今后，税收新政堵住了房地产职业的一些税收缝隙，但也供给了新的可供谋划的涉税空间。房地产开发企业需求依据新的方针，恰当调整开发、出售的战略，在不违背税法的基础上减轻税负。运用管帐的技能和办法，对计税现状分析研究，咱们以为躲避土地增值税仍有可行的谋划空间，其土地增值税节税空间和经济效益仍是比较可观的。听讼网小编现将作业实践中讨论的土地增值税税收谋划的几种有用办法介绍如下。
一、充沛使用土地增值税免税期限优惠方针
如《深圳市当地税务局关于土地增值税有关问题的告诉》深地税发〔2005〕609号第一条规则：房地产开发企业交纳土地增值税的交税责任发作时刻以合同签定时刻为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产出售合同的，在交税人获得房地产出售首期款收入时，就该房产出售价款全额核算预缴土地增值税。深圳××花园五期出售收入37,765万元，其间2005年11月1日曾经签定购房合同金额31,636万元，土地增值税交税清算时依照上述告诉，申报应税收入6,129万元。
二、开发产品房转自用不再视同出售
国税发[2009]31号第七条规则，企业将开发产品用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品所有权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格确认;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值确认;(三)按开发产品的本钱赢利率确认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关确认。
将开发的产品房转作固定财物的行为发作在2008年1月1日今后，不该当视同出售。不难看出，开发出品转作固定财物现已不再依照视同出售处理，企业需求亲近重视，防止给本身添加不必要的交税担负。
三、挑选多元化办法处置开发产品
多元化办法处置开发产品的办法包含：出售、租借、先租借后出售、售后返租、股权出资、产权转让、转作运营性财物(开发产品自用自营)等。
关于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用处时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。这标志着长时刻持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一要素或可导致未来很多开发商将物业变出售为自我克制。房地产开发公司能够依据自己的发展战略和实践状况来进行相应的谋划，下降土地增值税的税负或推迟土地增值税的交税时刻。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把曩昔以出售为主转向以自己持有为主，由于自己持有没有增值就不必交土地增值税，深圳租借回报率仍是比较高的。
将自己开发的房地产产品的用处改变为自用自营，即可享用不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司或许方案将一些项意图商铺留在自己的手里，不租也不卖，不构成收入，这样做既能够不超越85%以上已出售的门槛，还能够坐享房产增值。这一谋划思路首先要服从于企业运营规划和实践，不卖了改自用、自营，这种状况在实践作业中可行性并不很强。其次要从推迟即时交纳土地增值税的时刻上考虑，由于关于房地产开发企业来说，自用房产发作产权转让时依然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这儿既要考虑由此推迟即时交纳土地增值税所获得的资金时刻价值，也要猜测资金的危险价值，一起应统筹再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于怎么使用“企业吞并转让房地产的征免税规则”的税收优惠，从原理上看，应当依然从属于这一谋划思路。
四、三项预提费用能够税前扣除
国税发[2009]31号第三十二条答应三项预提费用在预提时依法税前扣除对交税人比较有利，也在必定程度上突破了以票控税的机械性规则。除以下几项预提(敷衍)费用外，计税本钱均应为实践发作的本钱。
1、出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的前提下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10% 。
2、公共配套设备没有缔造或没有竣工的，可按预算造价合理预提缔造费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销，或依照法律法规规则有必要配套缔造的条件。
3、应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业管理基金、公建修理基金或其他专项基金。
五、地下泊车场作为公共配套设备处理
当一个房地产开发项目存在地下车库状况下，这时地下室车位面积能否计入可售面积?有的税务机关以为应计入可售面积，有的则以为不该计入可售面积。
相关土地增值税税收方针：关于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用处时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。
某市当地税务机关确定：地下车库应计入可售面积，而且该项地下室本钱并不能够悉数一次性结转出售本钱，而是进入核算可售面积单位工程本钱的总本钱，当期实践出售车位面积计入已售面积，结转出售本钱，与当期完成的车位出售收入构成配比。
国税发[2009]31号第三十二条：企业独自缔造的泊车场所，应作为本钱目标独自核算。使用地下基础设备构成的泊车场所，作为公共配套设备进行处理。