农村宅基地使用权的转让、抵押、继承问题有哪些

跟着城市房价的暴升，宅基地房子的价值也越来为咱们所注重，一起也使宅基地充溢争议。下面咱们就来谈谈乡村宅基地使用权的转让、典当、承继问题。
一、宅基地使用权的转让、典当问题
对宅基地使用权可否转让或典当，一向存在不同定见。一种定见以为，宅基地使用权和地上房子是农人的根本日子条件，假如答应铺开转让或典当，或许导致乡村土地都被流通出去，导致农人颠沛流离，也不利于维护土地资源。另一种定见以为，跟着城镇化的开展，许多农人进入城市，也有不少城镇居民下乡购房，现已呈现宅基地使用权向外流通的状况，特别是在城市邻近或许比较发达地区。宅基地上的房子归于农人个人一切，应答应转让或典当，或许对转让或典当作出必定的约束，以缓解农人的资金困难。实践中，宅基地使用权独自转让和典当的状况较少，最具争议的是宅基地上房子能否转让或典当，是否实施“房地一体主义”。
对“房地一体主义”应怎么了解。依据《城市房地产管理法》第32条、第61条第3款和《物权法》第146条、第147条、182条的规则，在建造用地使用权转让和典当上，法令采纳的是“房地一体主义”。这并不难以了解，选用“房地一体”的实际根底是房和地无法进行物理上的别离;从权力归属的视点看，“房地一体”有利于简化物权联系，因而，宅基地使用权上的“房地一体主义”，也是学界的通行观念。
但问题是，此处的“地”详细应指什么，众所周知，在城市，“房地一体”中的“地”也并非指土地一切权，而是建造用地使用权。依据前述对宅基地使用权特别性质的剖析，笔者以为，乡村宅基地上房子的“房地一体”中的“地”不该是指宅基地使用权，而仅指其上建立的地上权。因为宅基地使用权实际上是团体一切权的完成方法，是一种资历权。不管是独自转让、典当仍是经过“地随房走”的方法变相转让、典当，假如将宅基地使用权向无团体经济组织成员资历的人流通，团体一切权必将成为一个空壳。而假如在宅基地使用权外另设一个独自的地上权以缓冲，则能够处理因宅基地使用权特别性导致的死板问题。独自建立的地上权与建造用地使用权相同，具有单纯的产业权性质，可自在流通。
如上所述，只需还坚持团体公有制的根本经济制度，宅基地使用权就只能在本团体经济组织内部流通，不然，团体一切权将名不符实。正是考虑到了宅基地使用权的上述特色，《关于乡村土地征收、团体经营性建造用地入市、宅基地制度改革试点工作的定见定见》也清晰提出，“探究进城落户农人的宅基地使用权在团体经济组织内部自愿、有偿退出和转让”，即宅基地使用权流通应限于本团体经济组织内部。因而，就宅基地使用权自身来说，不只不能转让给城市居民，对其他的团体经济组织也不该转让。当然在其上建立地上权的状况下，地上权结合房子则不该遭到转让目标的约束，这既能够完成宅基地使用权的产业性权益，又能防止团体一切权空壳化，一起还能保证农人的福利保证不丢失。
关于宅基地使用权详细怎么转让的问题，依据《定见》规则，能够在专门建立的乡村产权流通交易商场进行评价作价转让，当然该商场除了价格发现和传递信息的功用外，还具有对受让人的资历检查、权力挂号等功能。此外，关于宅基地使用权的转让是否需求经本团体经济组织赞同，依据上述剖析，宅基地使用权只能在本团体经济组织内部流通，该流通是本团体经济组织内部成员之间的互通有无，不影响团体一切权自身，故不需求经本团体经济组织赞同。只不过在转让后，再请求宅基地的，本团体经济组织有权不予同意。关于宅基地使用权典当问题。因为典当涉及到债款不能清偿时需求对典当物拍卖或变卖的问题，因而，《物权法》清晰规则，宅基地使用权不能典当。
假如答应宅基地使用权在本团体经济组织内部转让，则理论上也应答应在本团体经济组织内部典当，但考虑到《物权法》对此做了清晰规则，并且典当主要是向银行等金融机构告贷融资的担保，一般很少在本团体经济组织内部设定典当，因而，能够连续《物权法》制止宅基地使用权典当的规则。但依据“2014年中心1号文件”的要求，要“稳重保险推动农人住宅产业权典当、担保、转让”，而现在在典当上，《物权法》选用的也是“地随房走”的准则，因而，应清晰住宅产业权典当后，“随房走”的“地”不是宅基地使用权，而是地上权，该地上权作为用益物权，与建造用地使用权相同，是有期限的。即便因完成典当权导致房地转让，则在该地上权到期后，宅基地使用权人或团体一切权人仍能够依回收该宅基地。
二、宅基地使用权能否承继的问题
宅基地使用权承继应考虑不同的状况，假如子女现已与爸爸妈妈分户另行请求了宅基地，则在爸爸妈妈现已逝世没有其他成员的状况下，就本来爸爸妈妈的户来说，户自身不复存在，团体经济组织应有权回收该宅基地另行分配;假如子女没有与爸爸妈妈分户，还与爸爸妈妈一起日子，则因为本来的户还有其他成员，不发生承继的问题;假如子女现已不具有本团体成员资历，依据宅基地使用权的成员权特点，该子女不该享有对宅基地使用权的承继权，但对其上所设地上权或房子自身，应作为被承继人的产业，可予承继。