[原创]没有取得房产证的二手房买卖合同的效力

文/河北世纪联合律师事务所 王现辉


王某于2004年4月16日以28万元的价格将自己一套没有处理产权证的单元房卖给周某，两边约好待将来发证产权证后，由王某帮忙周某处理房子过户手续，过户费用由两边均担。该合同经公证后，周某向王某交给了悉数房款，并入住该房子。2006年10月，王某将周某诉至法院，以签订合同的房子没有产权证为由，要求确认房子生意合同无效，两边退房退款，恢复原状。周某则以为两边生意房子的意思表明实在，是原告看到房价大幅上涨才想毁约，建议法院驳回原告的诉讼请求。
王律师以为，首要，应当确认此类生意合同的有用性。理由如下：
正确处理此类案子的关键在于清晰区别合同法上债款（债款）发作效能与物权法上物权变化的效能。详言之，合同有用建立，仅仅在当事人之间发作债款法上的债款、债款联系，但假如合同是以物权变化为意图（如生意），则物权的实践变化还有待于相应的交给（动产）或移转挂号（不动产）方可完结。当不具备物权变化的条件（如本案中卖方没有获得所有权证书，天然无法协同买方处理过户挂号），仅仅不发作物权变化的效能，但并不能由此而反射地影响债款合同的效能。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解说（一）》第9条规则：“……法令、行政法规规则合同应当处理挂号手续，但未规则挂号后收效的，当事人未处理挂号手续不影响合同的效能，合同标的物所有权及其他物权不发作搬运”，《物权法》第15条规则：“除当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或许合同还有约好外，自合同建立时收效； 未处理物权挂号的，不影响合同效能”上述规则的意旨是不能以物权未发作变化或不能发作变化为理由，转而否定作为原因行为的生意合同的效能。
还有一个问题，便是城市房地产管理法第37条规则：“不列房地产，不得转让：……（六）未依法挂号收取权属证书的。”不少人据此以为，不得转让便是不得生意、不得赠与的意思，因而此类生意合同因违背法令的强制性规则而无效。王律师以为这种观念不可取。事实上，仅从行政管理的视点考虑，无权属证书的房子不予过户挂号，不发作物权变化的效能，就足够了，至于当事人之间是否发作债款债款联系，要否承当债法上的职责，彻底仅关乎生意两边的利益分配，并不牵涉其他人的利益，应该更多的尊重当事人的意思自治，行政法没有持续插手的必要。将生意合同确定为无效会构成很大的不公平，买卖一方尽可以此为理由而建议毁约，合同相对人的合理利益以及对买卖安全的合理预期失败。物权法第31条规则：“按照本法第28条至第30条规则享有不动产品权的，处置物权时，按照法令规则需求处理挂号的，未经挂号，不发作物权效能。”物权法并没有规则未获得权属证书的不动产不得转让，而是规则转让不发作物权的效能。物权法所表现的前进法令思维应该在审判实践中加以运用，法院不应当根据城市房地产管理法的规则确定生意合同无效。