非正式购房合同的法律效力

    [案情简介]    2000年10月，杨某看中某楼盘一套商品房，该房子套型、结构、朝向、环境等都很不错。但其时，开发商没有获得该楼盘商品房预售许可证。因为忧虑该房子会被人抢先买走，杨某便和开发商签定了非正式购房合同，合同约好，开发商应当最迟于2001年9月1日交给房子，假如开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五规范付出逾期交房违约金。假如开发商逾期交房超越一个月，杨某有权免除房子生意合同，开发商除交还宋先生已付房款外，还要双倍交还定金。随后，杨某依约付出了2万元定金，后又付出了该房子生意款首期10万元。    2000年12月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求杨某再来签定正式的商品房生意合同。杨某正式签约时，发现正式合同中，交房时刻被推延到了2001年11月30日，而且，推迟交给房子的违约处理方式变成按中国人民银行同期借款利率核算。对此，售楼处工作人员解说，这只是为了处理购房手续，本来两边签定的合同依然有用，杨某所以签约，但依然保存了原合同。    后来该楼盘在开发过程中呈现不少问题，开发商私行更改了小区规划，杨某所以不准备再购买该房子。2001年10月，杨某向开发商提出，该房现已逾期交给一个月，按原合同规则，自己有权退房并要求双倍返还定金。而开发商以为，杨某已然现已签定了正式的商品房生意合同，就应该承受新合同的束缚，公司能够按原合同规则，自9月1日起承当违约责任，但不能退房和双倍返还定金。两边就此问题无法洽谈处理。    2002年1月，杨某依法将开发商诉至法院。    [争议焦点]    1、在开发商未获得出售许可证时，杨某和开发商签定的非正式合同是否具有法令效能？    2、2002年12月，杨某和开发商签定的正式契约合同是否有用？    [律师提示]    购房者在购买商品房的过程中，应当遵从法令的规则程序过程，扼要提示如下：先行托付律师查询开发商诺言及资质查验商品房出售许可证；在交纳定金前，了解即将签定的生意契约并确认悉数条款；交纳定金时须约好，假如终究两边没有对契约达到一致意见，定金应当全额交还等。开发商签约时的一切许诺，应当清晰写入正式合同。一起，购房者应当留意保存好买房过程中的有关根据、资料，不要盲目相信开发商没有书面确保的所谓许诺。    [律师剖析]    商品房生意过程中，常常会呈现开发商在未获得房子预售许可证的情况下，以各种办法变相进行商品房出售的景象。下面，就该案中两份合同的效能逐个进行剖析：    一、关于非正式合同的效能    杨某与房地产公司签署的非正式契约（咱们简称其为旧合同）的效能终究怎样呢？客观讲，在获得预售许可证前就开端卖房，并与客户签定自己拟定的认购书或生意合同，这是大多数房地产开发商通行的做法。不出问题，我们风平浪静，而一旦出了问题，就只能按法令规则处理。    建设部《商品房出售管理办法》清晰规则，开发商在未获得商品房出售（预售）许可证之前，是不能以各种名义、办法出售或变相进行商品房出售的，当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。而上述的通行做法违背了《商品房出售管理办法》和《城市房地产管理法》的规则。根据《中华人民共和国合同法》的规则，违背法令、行政法规的强制性规则的合同无效。因而，本案中，杨某与开发商签定的旧合同是无效的，不能得到法令的维护。