未取得国有土地使用权证的土地使用权转让合同的效力

国有土地运用权是指国有土地的运用人依法运用土地并获得收益的权力。国有土地运用权的获得方法有划拨、出让、租借、入股等。有偿获得的国有土地运用权能够依法转让、租借、典当和承继。划拨土地运用权在补办出让手续、补缴或抵交土地运用权出让金之后，才能够转让、租借、典当。本文仅对有偿出让国有土地运用权的转让合同的效能进行讨论。
一、土地运用权转让概述
土地运用权转让，是指土地运用权人作为转让方，将土地运用权转让给受让方，受让方付出价款的行为。
我国实施严厉的国有土地运用权转让挂号准则。《土地管理法》第12条规则：“依法改动土地权属和用处的，应当处理土地改变手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规则：“房地产转让或许改变时，应当向县级以上当地人民政府房产管理部门请求房产改变挂号，并凭改变后的房子所有权证书向同级人民政府土地管理部门请求土地运用权改变挂号，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府替换或许更改土地运用权证书。”
在实践的土地运用权买卖中，常常存在这样一种景象：在签定转让合一起，转让方未获得出让土地运用权证书。假如在这种景象下，两边发作胶葛，那么应怎么确定转让合同的效能呢?
二、未获得国有土地运用权证的土地运用权转让合同的效能剖析
对转让方在未获得出让土地运用权证时签定的转让合同的效能，司法实务界有三种观念：
第一种观念以为合同无效。《城市房地产管理法》第37条规则：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法挂号收取权属证书的;……”第38条规则：“以出让方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：(一)依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，并获得土地运用权证书……”这种观念以为，上述法令条款是对出让土地运用权转让行为的强制性规则，假如转让方未获得土地运用权证书，则土地运用权不得转让。《合同法》第52条第5项规则：违背法令、行政法规的强制性规则的合同无效。因而转让合同应确定为无效。
第二种观念以为合同有用。根据我国民事立法所根据的相关理论，物权变化采纳的是债务形式主义的物权变化形式，即债务契约加挂号准则。在这种形式下，挂号行为与债务合同是彼此独立的两个行为，挂号行为仅仅物权获得与搬运的证明，其作用是将物权变化的时刻边界确定在标的物挂号之时，归于合同的实行问题，不是合同的收效要件。这种观念以为：《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地运用权权属变化所作的强制性规则，针对的是挂号行为而不是债务合同。假如转让方没有获得土地运用权证书而与受让方缔结合同转让土地运用权，行政机关不得处理改变挂号手续，其结果是出让方无法实行合同，而合同自身的有用性不受影响。