拆迁安置房屋买卖合同的效力分析

内容提要：拆迁安顿房子生意时髦未收取权属证书，此类房子就一般商品房而言有着特别性质，本文从物权理论动身，结合民法诚笃信用原则和不动产好心获得准则对拆迁安顿房子生意合同效能及实行中相关问题进行剖析。
关键词：房地产转让不动产好心获得合同建立与收效
今年年初以来，浙江省宁波市鄞州区人民法院东钱湖法庭受理的房子生意案子数量激增，而案子讼争的房子绝大部分都是坐落辖区内的下应、东钱湖等地的拆迁安顿房，这类“卖房人变卦，买房人申述”案子的激增，其主要原因可归于近两年来商场房价的飞涨，也能够说是近两年来宁波房市非理性开展所留下的“后遗症”。与一般的房子生意胶葛不同的是，这些拆迁安顿房在进行生意时髦未收取权属证书，土地使用权性质也有特别性，在审判实践中也存有必定的误区，观念纷呈，做法纷歧。
一、据以研讨的事例：
事例一，2003年9月8日，原告楼某与被告应某签定《卖房协议》一份，约好被告将其行将交给的拆迁安顿房一套卖给原告，房子面积77.63平方米，总价款22.5万元。协议签定后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房子交给原告并由后者入住。2004年4月初，被告收取房产证和土地证后却回绝实行协议，至今未处理过户手续。原告要求被告持续实行协议，帮忙原告处理房子过户手续。庭审时，被告以两边签定协议时，转让的房子没有交给，也没有收取任何权属证书，原、被告之间这一生意行为违反了《城市房地产管理法》第三十七条第六项“未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让”这一强制性法令规则，要求承认两边生意协议无效。
事例二，原告陈某与被告汪某房子生意胶葛。与事例一情况相同，被告在两边签定协议并收取原告预付款，原告也入住的情况下，却回绝实行协议，处理房子过户手续，被告以该房子为夫妻共同产业，被告未经共有权人赞同私行处置共有产业的行为无效，要求驳回原告的诉讼请求。
二、未收取权属证书房子(预购房子)转让的效能问题
要承认两个事例中房子生意协议的效能，有必要正确了解《城市房地产管理法》第三十七条的规则。首先要澄明的一个问题是，“房地产不得转让”不等同于“房地产不得生意”。该法第三十六条规则：“房地产转让，是指房地产权利人经过生意、赠予或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。”因而，“房地产转让”应包含签定合同、付款、房子交给，过户挂号等一系列债务行为和物权行为，所谓“不得转让”应了解为上述系列行为不能完全完结，不能发作所有权搬运的合同实行意图，但不得据此以为法令阻止缔结预购房(期房)转让合同或所签定的合同一概无效。
此外，《城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。”从此条的立法意义能够看出，预售商品房在获得权属证书之前再行转让是可行的，不然应当明令阻止。其实，《城市房地产管理法》(草案)中曾明文规则阻止预售房再转让，但该法正式公布时，却又改为上述45条的规则，由此也能够看出我国法令对预售房再转让予以认可的根本精力。从上述两案来看，两边在签定协议时，被告的拆迁安顿房没有建成，但这并不影响该转让协议的效能，而且，以尚不存在或没有实践获得的物作为标的物缔结合同，在现实生活中普遍存在，合同法也持肯定态度，典型的比如是融资租借合同、期货生意等。
当时理论界关于未处理过户手续的房子生意合同的效能问题已趋于一致，已认识到不动产挂号仅仅物权变化的建立要件，而非生意合同的收效要件。最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解说》也清晰规则：“当事人未处理挂号手续不影响合同的效能，合同标的物的所有权及其他物权不能搬运。”这一做法的改变有力地阻止了一些托言不动产生意未挂号就建议合同无效，以寻求更大利益的不诚信行为。而正承认识并区别预售房再转让合同的效能也有与之相同的社会作用。就上述两案而言，两边在签定卖房协议时对房子权属证书没有收取的情况是明知的，两边对生意房子约好清晰，产权亦无其他争议，购买的房子已交给原告入住，而且诉讼发作前被告已收取权属证书的情况下假如依然死板地了解适用《城市房地产管理法》第三十七条规则，势必会滋长一种随意悔约，违反诚信的不良社会风气，也是对诚笃信用原则的一种蹂躏。