土地使用权抵怎么办理抵押贷款

我国的现行法令规则，土地的运用权能够典当。跟着我国房地产商场的开展和房地产金融事务的增多，土地运用权典当活动也日益频繁。由于土地运用权典当触及较多法令问题，程序比较复杂，因而许多地方在土地运用权典当活动进程中常呈现一些问题，然后给房地产金融事务和土地运用权典当活动构成种种困难和妨碍。
触及到国有土地运用权典当，首要应该留意以下几个法令问题：
1.无偿获得国有划拨土地运用权的不能直接典当。 国营企业和集体企业由于 前史原因，占有和运用乡镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只要运用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为典当物。
2.土地运用权典当的条件。 房地产开发商或企业只要与政府签定了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地运用证，才有资历合法地将自己的土地运用权予以典当，以获得银行借款或其他方法的赞助。没有上述法令条件，土地运用权的典当便无效。
3.典当须有书面文件。 土地运用权典当，典当人与典当权人之间应当根据国家有关法令签定典当协议。由于土地运用权典当往往触及较大金额，任何口头约好都是草率的和不严厉的，所以任何土地运用权典当都要构成文字，制订出法令文件。
4.土地运用权与地上修建物一同的准则。 在土地运用权典当时，其地上修建物和其他附着物及全部权益随之一同典当。所以在签署土地运用权典当协议时，应具体列出地上修建物和附着物及其所发作的权益。
5.稳妥问题。 土地运用权典当，如其地上有修建物或其他附着物，典当人应当对地上修建物处理稳妥手续，并应在稳妥单上注明典当权人为榜首受益人，稳妥合同的期限应善于典当协议的期限。
6.土地运用权典当时，应处理挂号手续。假如是生地或其上没有修建物的土地运用权典当，首要应到土地管理组织进行挂号，然后到房地产管理局挂号存案。假如是其上有修建物或其他附着物的土地运用权典当，则只需到房地产管理局挂号存案，并处理他项权力证书。
7.土地运用权典当之前，应延聘评价组织评价。 一般状况下，典当人典当自己的土地运用权，希望得到银行或金融组织的借款，而金融组织借款数额的根据之一就是土地运用权的价值，所以在典当之前，应请具有房地产评价资历的评价组织予以评价，根据评价陈述，典当权人再作出是否承受典当的抉择方案。
8.董事会的抉择。 典当人若是三资企业，在典当之前须供给董事会赞同典当的抉择，股份有限公司须供给股东大会和董事会赞同典当的抉择。
9.应请律师出具法令定见书。 为了证明典当人的主体资历，土地运用权的 合法性、有用性和真实性，以及整个土地运用权典当进程的合法性和可行性，为了保证典当权人的权益，典当权人应延聘律师就典当问题出具法令定见书。
10.土地运用权典当时应处理公证手续。 由于土地运用权典当触及的是不动产典当，标的严重，所以在签署土地运用权典当协议时，典当两边应到国家公证机关处理公证手续。
11.处置典当物时，应请求房地产管理组织予以帮忙。 典当人在典当协议规则的期限内未能实行责任，或许典当人在协议有用期间闭幕或破产时，典当权人能够根据国家有关法令和典当协议的规则处置典当物——土地运用权。在处理土地运用权时，典当权人应当请求土地管理部分帮忙处理所典当的土地运用权，并处理土地运用权过户手续。
12.典当权的完结。土地运用权典当协议到期或因其他原因撤销土地运用权典当协议的，应当到土地管理部分和房地产管理部分刊出典当协议。
在土地运用权典当进程中，典当两边只要在充沛留意到上述几个法令问题的条件下，才能使典当活动正常进行。很多事实证明律师参加土地运用权典当事务，有助于此项作业的顺畅发展。所以典当人和典当权人在处理土地运用权典当这一法令事务时，应及早延聘律师介入，会使这一作业愈加标准化。
关于处理土地运用权典当借款手续的有关规则
现在，土地运用权典当已逐渐成为一种重要的融资手法，经过挂号的土地运用权典当受法令维护。为了处理土地运用权典当进程中存在的问题，进一步标准典当行为，实在维护典当当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》等法令法规，现对处理土地运用权典当借款手续作出如下规则：
一、有下列景象之一的，土地典当挂号不予挂号。
1、违法修建或不合法占地;
2、土地运用权和房子一切权有权属争议的;
3、未经挂号收取土地证书的;
4、依法查封、监管、扣押或采纳产业保全办法，以及以其他方法约束权力的;
5、已依法布告国家建设征用拆迁规模内的用地;
6、县级以上人民政府依法回收的土地运用权;
7、房子一切权与土地运用权别离典当、超值典当、诈骗典当;
8、土地一切权;
9、犁地、宅基地、自留地、自留山;
10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的;
11、列为古文物维护的古修建;
12、其他法令制止的。
二、有下列景象之一的，应按规则完善有关手续后，再予受理典当挂号请求。
1、共有的房地产，未经共有权人书面赞同的;
2、集体土地运用权典当未经土地一切者赞同的;
3、租借的房地产未设定租借期限并处理租借挂号的;
4、乡、村集体土地运用权独自典当;
5、国有土地运用权出让金未缴清的;
6、征而未用一年的搁置土地未交纳搁置费的;
7、土地现状用处与挂号用处不一同的;
8、典当土地规模超出挂号规模或典当面积超出赞同面积;
9、未依法及时处理改动挂号的;
10、典当到期未请求刊出续办或奉告处置方法的;
11、土地典当合同必要事项不详或权力和责任不明的。
三、土地运用权典当挂号需求提交以下资料：
1、土地典当挂号请求表;
2、国有土地运用证(复印件，原件补白后退回);
3、典当借款合同(原件);
4、土地典当合同(原件);
5、价评价陈述(原件);
6、经年检有用的单位营业执照、法人代表身份证明或授权托付书;房地连同典当的，应提交《房子一切权证》、《房子他项权力证明书》、《房子评价陈述》(复印件，原件现场备检后退回);集体土地运用权典当的，应提交集体土地一切者赞同典当的证明和赞同处置典当产业触及集体土地征为国有;典当一同共用的土地运用权的，应提交其他一同共有权力人的赞同典当的书面资料;国有或集体企业划拨国有土地运用权设定典当时，需求供主管部分的赞同文件和职工代表大会赞同的书面资料;合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地运用权典当的应提交董事会赞同且契合公司章程规则的书面资料;已租借的房地产典当的，应提交典当人书面奉告书和典当权人赞同典当的书面资料;出让土地运用权典当的应供给出让合同，其间属商品房开发用地典当的，还需主管部分证明已达到规则出资额度的书面资料和出让金缴清资料;单纯以土地运用权典当时，典当人应向典当权人供给保证房地合一典当的公证书或承诺书作为请求挂号的本质要件;多个债款存在时，应供给担保物权与债款价值份额适当的公证书。
四、土地运用权的典当合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求：
1、房地连同典当时，土地运用权与房子的一切权典当合同期限应相同，并与借款主合同期限一同。
2、有运营期限的企业典当土地运用权，合同设定典当期限不得超越运营期限。
3、典当经过有偿方法出让或作价入股、租借、授权运营获得的土地运用权典当，停止期限不得超越土地运用权有偿运用合同停止期限。
4、典当期间，典当人需求转让或租借土地运用权的，应征得典当权人书面赞同，租借期限不得超越典当期限。
5、典当合同免除或完结的，两边当事人应向原挂号机关处理刊出挂号，原挂号机关撤消《土地他项权力证书》，并在《国有土地运用证》上记载。
6、典当期限届满后，典当人不能实行债款或未按典当借款合同规则实行债款时，典当权人应在典当期限届满后15日内，向原挂号机关书面奉告请求处置方法：属延期或续期典当的，经两边当事人洽谈赞同，应先处理原典当刊出挂号手续，再从头实行典当程序;属直接处置典当土地运用权的，进入诉讼时效期，典当权人应当书面奉告典当人和当事人，由法院裁决或由疆土部分处置清偿，在供给物权存续时效完结后(一般为自诉时效完毕后2年内)处理刊出原土地典当挂号手续。
7、典当合同实行完结，逾期不请求刊出挂号的或按典当合同不能实行债款且逾期不奉告处置方法的，疆土管理部分可依法直接处理刊出挂号手续，刊出《土地他项权力证明书》并将刊出成果奉告当事人及有关部分。
8、在担保物权诉讼时效内，以及在主债款诉讼时效完毕后的2年存续时效内，疆土管理部分应对典当土地运用权采纳保全办法并在土地证书和挂号卡上载明。
五、从借款清偿的安全性考虑，可供典当的价值载评价时应根据典当人对宗地实践具有的权力进行剥离和判别，一般要扣除处置税费。
1、出让土地运用权建立典当，有用典当担保率不得超越评价地价总值的70%;同宗出让土地运用权设定数个典当权时，其典当担保债款之和不得超越该宗地总地价的70%。
2、国有划拨用地建立典当，有用典当担保率不得超越评价地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超越评价地价总值的45%。
3、集体土地运用权建立典当，有用典当担保率不得超越评价地价总值扣除补交出让金和征地置办费用余额的70%，也即不得超越评价地价总值的30%。
4、以承当拆迁安顿为条件，经过出让方法获得房地产开发的用地，可典当率应评价熟地价的70%。
5、房地产连同典当，土地评价时，应根据典当人供给的房子评价陈述，一般在地价内涵中扣除房子评价价格重复部分，避免超值无效典当导致清偿安全性胶葛。
6、对资信牢靠、经济效益好、典当物变现率高的典当人，典当率可适当进步，但最高不得超越80%。
六、在依法以国有土地运用权典当的担保胶葛案件中，债款实行期满典当权人未清偿的，可根据典当合同规则托付疆土部分经过拍卖方法变现受偿;假如无法变现的，债款人又没有其他可供清偿的产业权，可请求人民法院参阅地价评价成果将土地运用权折价，经典当权人赞同，将折价后的土地运用权赔偿给典当权人;属国有划拨土地运用权的，裁决随地上物一同搬运时，补办出让手续。有下列景象之一的，不列入清偿规模，典当权人无权优先受偿。
1、房地产典当合同签定挂号后，土地上新增的房子(不需求处理房子他项权力改动挂号);
2、房子典当时，随之典当但不计入典当担保额度的土地运用权(需求进行土地评价，属国有划拨土地的需核定补交出让金，处理土地典当挂号，须发《土地他项权力证明书》;
3、典当人到期无法归还借款的，拍卖、改动、折价的国有划拨土地运用权价款中补交的土地运用权出让金(根据疆土管理部分在典当挂号时确认的补发出让金份额);
4、典当土地运用权折价拍卖后，其价款超越债款数额的部分(归典当人一切)。
七、土地运用权典当，当事人两边应签定典当合同，典当合同应具有以下首要条款，并在土地运用证、土地挂号归户卡上注明：
1、两边当事人名字(签章)、地址;
2、典当土地运用权的坐落方位、面积、四至界限、土地运用权获得方法、土地用处、运用年限以及土地运用证、土地运用权出让合同和主合同的编号;
3、典当意图、期限以及他项权力设定;
4、评价地价、最高典当担保额、典当担保率;
5、违约责任(含不能实行债款时标的物的处置方法及胶葛处理;
6、两边的权力和责任;
7、两边以为应约好的其他事项。
划拨土地运用权典当合同还应约好处置典当土地运用权时，补交土地出让金事宜;集体土地运用权典当合同还须应约好土地征用补办和土地出让事项。
土地典当合同中不得约好：债款实行期届满，典当权人没有清偿时，将典当土地运用权搬运为债款人。
土地运用权典当合同与主合同存在着对应联系，不得在典当合同中呈现与之不相关的内容，不得呈现用于典当挂号的主合同与实践放贷合同不一同的现象，也不得脱离主合同而签定典当合同或从头签借款合同发放借款。
关于提早处理好的典当挂号，为处理企业活动资金不足，发放新借款有必要在主合同约好的期限内，不得提早放贷，借款合同签约日期须在典当合同签约日之前或同日。
典当挂号开始期为典当挂号首要资料收件完全时为挂号日期。
典当期间，典当人因企业吞并、分立、更名、资产重组、改制、建立有限公司、改动用处、拆迁、租借和转让等新状况呈现时，应征得典当权人书面赞同。
(1)、应由新的企业或新的权力人持续实行典当合同;
(2)、签定弥补典当合同;
(3)、在典当合同发作改动后十五日内涵土地改动挂号基础上处理典当改动挂号手续。
典当合同免除或停止，典当权人应出示证明文件与典当合同、《土地他项权力证明书》一同交典当人，处理刊出挂号手续。
八、方案经济时代，按行政方法操作的企业旧借款，有的是多年沉积的死帐、坏帐、呆帐，现在企业按商场方法运作，应由新建立的改制、变革企业承继债款，债款人有必要采纳土地典当的保全办法，按下列程序实行补办土地典当挂号手续：
1、债款人和债款人洽谈;
2、职代会或董事会讨论经过;
3、上级主管部分(特殊状况要报政府)赞同;
4、总债款状况公平;
5、债款人请求地价评价和出让金解缴份额核定;
6、债款人对债款结构和典当担保物权价值进行法令有用性和处置可行性证明(由法令顾问签署定见);
7、当事人对借款主合同进行改动完善;
8、签定土地运用权典当合同;
9、请求土地典当挂号;
10、土地典当挂号审阅颁布证书;
关于将发作的新典当借款，作为土地典当权人的金融信贷部分应加强对担保物权的典当
可行性调研证明，重视剖析房地产中介评价组织的评价成果，活跃和谐房产、地产两个主管部分的预审定见，尽力保证典当的合法性、有用性，根绝房地产别离典当、重复典当、超值典当、诈骗典当行为的发作。