怎么确定房地产抵押价格

房地产典当，是指典当人将其合法的房地产以不搬运占有的方法向典当权人供给债款实行担保的行为。债款人不实行债款时，典当权人有权依法对典当的房地产拍卖所得价款优先受偿。
房地产典当价格=(商场价格-政府税费-借款利息-违约金-危害赔偿金-处置典当物过程中的费用-应补缴政府的出让金)x危险批改系数。其间，危险批改系数由典当期间房地产商场改动危险、处置典当物时的变现难易程度、典当物自身的折旧(包含物质折旧、功用折旧和经济折旧)及其他灾祸所决议，其取值应遵从保存性准则。
对典当房地产进行客观、公平而精确的评价，能够逃避和下降房地产典当借款危险，保证房地产商场的资金正常、有序、安全地融通。科学地确认房地产典当价格，应当考虑以下四个方面的要素：
榜首，房地产典当价格应当是未来借款到期归还时的变现价格，有必要考虑借款存续期间房地产商场的危险对典当物的影响。
第二，影响房地产价格的要素除了社会经济发展情况、房地产准则、方针以及城市规划等微观要素外，还包含房地产的区位、运用方法、预期收益、建筑物质量等微观要素。在对这些要素进行剖析和测算的时分，应当遵从保存性准则。例如，在住宅区邻近建造工厂或不利于寓居的其他设备时，会下降典当房地产的预期价值。
第三，金融机构在借款合同到期后如无法回收资金，就会尽快将典当房地产强制性拍卖或出售变现。可是，典当物所能完成的价格一般都低于正常的商场价格水平，这是因为：首要，在实践中处置典当标的物绝大部分都是经过拍卖的方法来完成的，拍卖不能讨价还价。而房地产恰恰具有价值量大的特色，使一部分有购买意向的人因为顾忌出资危险而抛弃了购买的时机。一起，依据我国法律规则，土地运用者获得土地后，不出资建造不得典当土地;一经建造后，房和地要一起典当。假如购买者期望改动原有的用处，就涉及到土地用处改变挂号和补交出让金差额的问题。所以某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，需求量小，房地产价格天然偏低。其次，不只大宗的房地产因为价值量大而变现困难，全体房地产切割典当后的变现才能也相对较低。比方一宗土地上的建筑物连同占用的土地切割典当给几个银行，部分切割和全体处理必定互相制约，大大下降了典当物的变现才能。最终，用处差异性也在必定程度上影响房地产的变现才能，一般商业和寓居用处的房地产较工业用房地产在拍卖时更易挨近其时正常的商场价格水平。
第四，依据《担保法》第四十六条规则，“典当担保的规模包含主债务及利息、违约金、危害赔偿金和完成典当权的费用。典当合同还有约好的依照约好。”因为存在利息、违约金、危害赔偿金、完成典当权的费用等要素的不确认性形成的信贷危险，典当价格应当是房地产变现价格扣除拍卖或出售后卖方需向国家交纳的税费、借款利息、违约金、危害赔偿金和房地产变现所需的诉讼费、评价费、拍卖费等费用后的余额。需求特别注意的是，我国尽管现已实行了多年的土地有偿运用准则，但仍有许多土地还是以行政划拨方法获得的。《城市房地产管理法》第五十条规则：“设定房地产典当权的土地运用权是以划拨方法获得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的土地运用权出让金的款额后，典当权人方可优先受偿。”遵循这一法规，以划拨方法获得土地运用权的房地产，其典当价格还应再扣除应缴政府的土地运用权出让金。