一房二卖的合同效力该如何认定

【案情】程某配偶于2006年7月以15.5万元价格购买了一套商住宅，2008年5月，程某经商急需钱，经别人介绍，程某配偶将该房子以17万元价格转卖给姜某。两边商定：姜某预交房款12万元，钥匙交给姜某，两个月后，两边处理过户手续，姜某付出余下的5万元房款。5月16日，姜某付出12万元房款，并搬进房子寓居，6月7日，由于房子价格上涨，程某要求姜某添加房款。姜某以为已签定书面合同，因而要求程某当即处理房子过户手续，程某明示若不添加房款就不处理房子过户手续。7月21日，程某将房子以18万元价格卖给胡某，并处理了房子过户手续。将12万元房款返还给姜某，并要求姜某在一星期之内搬出房子、交回钥匙。为此，姜某一纸诉状递到法院，要求依法免除程某与胡某的房子生意合同，维护自己的购买权。
【不合定见】本案的焦点是“一房两卖“，应当确定哪一份生意合同有用。对此，发生两种不同定见：
第一种定见以为，姜某的要求是合理的，由于在第一个房子生意合同中，两边当事人自愿达成协议，并签定了书面合同。该合同是合法有用的。合同签定后，双当各自依照合同约好实施了自己的责任。程某由于房子价格上涨才要求姜某添加价款，这明显违反了生意合同的约好。程某与姜某洽谈不成后，将房子又卖给胡某，现已违反了第一个房子生意合同。并且，第一个房子生意合同签定在先，应当确定第二个生意合同无效。
第二种定见以为，第一个房子生意合同无效，由于公民之间生意私有房子不只需求两边的书面合同，并且必须到房子地点地的房管部分处理一切权搬运手续。尽管第一个房子生意合同签定在先，并且现已部分实施，但却没有处理过户手续，因而生意联系不成立，第二个房子生意合同契合法律规则，应当确定有用。
【分析】我国《城市房地产管理法》第59条规则：国家实施土地适用权和房子一切权挂号发证准则。第60条第3款规则：房地产转让或改变时，应当向县级以上当地人民政府房地产管理部分请求房产改变挂号，并凭改变后的房子一切权证书向同级人民政府土地管理部分请求土地使用权改变挂号，经同级人民政府土地管理部分核实，由同级人民政府替换或许更改土地使用权证书。国务院《城市私有房子管理条例》第9条规则：生意城市私有房子，卖方须持房子一切权证和身份证，买方须持购买房子证明信和身份证明，到房子地点度的房管机关处理手续。第12条规则：生意城市私有房子，两边应当本着按质论价的准则，参照房子地点地人民政府规则的私房点评规范议定价格，经房子地点地房管机关赞同后才干成交。转让房子一切权，应以其具有房子一切权为条件，而房子一切权证是证明当事人具有房子一切权的合法凭据。只要到房管机关依法实施房子一切权挂号，才干获得房子一切权证。程某和姜某尽管签定了房子书面生意合同，并且两边各自都现已部分实施合同责任，可是姜某没有处理房子一切权挂号手续，也就不享有房子一切权。未经一切权改变挂号的，房子的一切权不发生搬运。本案中，第一个房子生意合同得到部分实施后，房子一切权依然归程某配偶。而程某和胡某处理了房子过户手续，即契合房子一切权转让的法定条件，房子一切权在过户手续之后由胡某合法享有。