二手房交易纠纷的法律救济措施
来源：听讼网整理 2018-07-21 21:12
二手房生意胶葛的法令救助办法
当时，处理房地产胶葛的救助办法首要有洽谈处理、调停、判决、行政处理 以及诉讼等多种办法。实践中，常用的有以下三种：
洽谈
洽谈，乂称为商洽，是争议当事人在自愿互谦的根底上，依照有关法令和 合同规则，直接进行商量，自行达到协议，然后处理争议的一种办法。因为这 种办法是经过洽谈或商洽终究完成对争议的宽和，故这种办法又称为宽和。
洽谈处理争议的最大特色在于它无须第三者介人，完全由当事人各方自行 处理其胶葛。因为洽谈是当事人在相等、自愿的根底上经过商洽达到协议来解 决争议的，所以，当事人洽谈的行为是一种法令行为，当事人之间达到的处理 争议的协议实质上是成立了一项新的合同。因而，一旦当事人经洽谈依法达到 处理争议的协议，该协议即具有与合同相同的效能，当事人应自觉和仔细履 行，不然就构成违约。
洽谈的准则有以下五个：①自愿准则。自愿是洽谈的条件。洽谈有必要由各 方自觉地进行，任何一方都有权回绝洽谈或停止洽谈，任何一方不得逼迫另一 方同自己进行洽谈。②相等准则。相等是洽谈的根底，民商事法令关系的当事 人本来便是相等的，当事人之间发作争议后理应在相等的根底h进行洽谈解 决。③合法性准则。合法是洽谈的基本要求。洽谈在恣意法规模内有必定的灵 活性，当事人不用严厉依照恣意性的实体法规则作出决定。可是，洽谈依然应 依据有关法令要求进行，洽谈的事项和洽谈达到的协议，有必要契合有关法令规 定，特别不得违背法令的基本准则。④洽谈一起准则。洽谈一起是洽谈的内 核。洽谈一起便是当事人对争议处理的意思表明一起。⑤公正合理准则。公正 合理是洽谈的最高方针。公正合理准则是法令的基本准则之一。经过洽谈处理 争议，要做到公正合理。这不只需求当事人充沛洽谈，均衡利益，意思表明达 成一起。而且要求实力较强一方充沛尊重实力较弱一方的意兔，照料后者利 益，达到实质上的公正合理的争议处理协议。
洽谈是处理争议的开始办法，但不是处理争议的仅有办法。一般来说，大 大都争议经过洽谈能够得到处理，但也有许多争议经过洽谈办法得不到处理。 在经过洽谈不能处理争议时，洽谈并不阻碍当事人采纳进一步的法令行动，当 事人能够依照具体状况和两边的约好，进一步采纳其他办法处理争议。
判决
从字面上看，“仲”便是居于中心，“裁”便是判决处理，“判决”的意义便是居中判决。法令意义上的判决，便是指争议两边的当事人自愿将他们之间 的胶葛提交判决机关，由判决机关以第三者的身份进行判决。房地产胶葛判决 首要是指当公民之间、法人之间、公民与法人之间，在房地产所有权、运用 权、生意、租借和拆迁等方面发作胶葛，经过洽谈不能处理时，恳求房地产仲 裁机关依照国家法令、法规和地方性行政规章、规则作出判决的活动。
判决是由两边当事人自愿挑选的处理胶葛的途径，并不是一种法定的诉讼 程序，而且，进入判决程序的两边当事人有必要事先在合同中缔结了判决条款， 或许是在争议发作后，经两边洽谈赞同以判决办法处理胶葛。假如仅仅一方当 事人单方面提起判决，判决组织不能受理。判决组织专业性强，判决程序比较 简略，不像审判程序那么严厉杂乱。可是，判决组织对自己作出的判决，无权 强制执行，若当事人不施行，另一方当事人只能恳求人民法院强制执行。
依照我国《判决法》的规则，房地产胶葛恳求判决时有必要要交给判决诉 讼费，其间包含案子受理费和案子处理费两种。其间，案子受理费是一种 “国家规费”，首要用于判决机关的事务经费开支的补偿;案子处理费不同于 案子的受理费，处理费是依据当事人两边争论的事项或判决诉讼的需求，对房 屋、土地进行评价、勘察、判定或取证等所需的费用，是按实践开销当事人先 向有关单位付出，或由当事人先预交处理费，由判决机关代交给有关单位，结 案后一致结账。判决费的担负是由判决机关采纳依法判决责令担负，在判决实 际受理中，有两种状况可减免判决费：一种是当事人确有经济困难，无力交纳 受理费的，可由当事人恳求，判决机关审奄同意，能够恰当减收或免收;另一 种是因判决机关的过错，可经判决委员会同意，当事人免交判决费用。
留意：
以下房地产胶葛判决委员会不予受理：①触及婚姻、收养、监护、 承继、析产、赠与的房地产案子;②依法应当由行政机关处理的房地产行政纠 纷;③法令法规规则不能恳求判决的其他案子，包含：人民法院现已受理或已 经审结的房地产案子，触及落实政策的房地产胶葛，因公证机关公证而发作争 议的房地产胶葛，机关、团体、企业、事业单位内部分房的胶葛以及戎行内部 的房子胶葛等。
以下状况签定的判决协议无效：①约好的判决事项超出法令规则的 判决规模的;②无民事行为能力或许约束民事行为能力人缔结的判决协议;
③一方采纳诈骗、钳制手法，迫使对方缔结判决协议的;④判决协议对判决事 项或许判决没有约好或约好不明，过后又是达不成补偿协议的。
诉讼
房地产胶葛的诉讼处理，是指由人民法院在房子胶葛当事人和其他诉讼参 与人的一起参加下处理房地产胶葛的一种办法。诉讼分为民事诉讼和行政诉讼 两种，施行两审终审制。依据法令的规则，不动产胶葛由不动产所在地人民法 院受理。
人民法院在处理房地产胶葛时遵从的准则
①有利于房地产业健康发展，遵从商场经济规律，促进生意成功。
②依法维护合同的准则，即遵从契约至上及不违背法令、法规的强制性规 定的准则。
③严厉把握合同免除条件的准则，即只需不是根本性的违约，而且一方提 出要求的，法院一般不支持免除合同的恳求。
④前史遗留问题，从轻处理。关于《城市房地产管理法》施行曾经的行 为，不以现存的法令严厉规范。
⑤安全准则，工程质量问题，不契合安全规范的，不得判令交给。
⑥对应当施行的法令同意手续，关于未施行而因而应当判令合同无效的情 况，只需在诉讼期间补办了同意手续，仍依照有用处理;假如开发企业不具备 开发资质、修建企业不具备承苞资质、土地运用权转让没有交清土地出让金或 未获得土地运用权证书、无偿划拨的土地未经主管部门同意或未交纳出让金、 乡村团体的土地未经过国家征用等违背法令规则、短缺法定要件的状况，只需 能在诉讼期间补偿所短缺的法定要件，即能够依照有用处理。
当时，处理房地产胶葛的救助办法首要有洽谈处理、调停、判决、行政处理 以及诉讼等多种办法。实践中，常用的有以下三种：
洽谈
洽谈，乂称为商洽，是争议当事人在自愿互谦的根底上，依照有关法令和 合同规则，直接进行商量，自行达到协议，然后处理争议的一种办法。因为这 种办法是经过洽谈或商洽终究完成对争议的宽和，故这种办法又称为宽和。
洽谈处理争议的最大特色在于它无须第三者介人，完全由当事人各方自行 处理其胶葛。因为洽谈是当事人在相等、自愿的根底上经过商洽达到协议来解 决争议的，所以，当事人洽谈的行为是一种法令行为，当事人之间达到的处理 争议的协议实质上是成立了一项新的合同。因而，一旦当事人经洽谈依法达到 处理争议的协议，该协议即具有与合同相同的效能，当事人应自觉和仔细履 行，不然就构成违约。
洽谈的准则有以下五个：①自愿准则。自愿是洽谈的条件。洽谈有必要由各 方自觉地进行，任何一方都有权回绝洽谈或停止洽谈，任何一方不得逼迫另一 方同自己进行洽谈。②相等准则。相等是洽谈的根底，民商事法令关系的当事 人本来便是相等的，当事人之间发作争议后理应在相等的根底h进行洽谈解 决。③合法性准则。合法是洽谈的基本要求。洽谈在恣意法规模内有必定的灵 活性，当事人不用严厉依照恣意性的实体法规则作出决定。可是，洽谈依然应 依据有关法令要求进行，洽谈的事项和洽谈达到的协议，有必要契合有关法令规 定，特别不得违背法令的基本准则。④洽谈一起准则。洽谈一起是洽谈的内 核。洽谈一起便是当事人对争议处理的意思表明一起。⑤公正合理准则。公正 合理是洽谈的最高方针。公正合理准则是法令的基本准则之一。经过洽谈处理 争议，要做到公正合理。这不只需求当事人充沛洽谈，均衡利益，意思表明达 成一起。而且要求实力较强一方充沛尊重实力较弱一方的意兔，照料后者利 益，达到实质上的公正合理的争议处理协议。
洽谈是处理争议的开始办法，但不是处理争议的仅有办法。一般来说，大 大都争议经过洽谈能够得到处理，但也有许多争议经过洽谈办法得不到处理。 在经过洽谈不能处理争议时，洽谈并不阻碍当事人采纳进一步的法令行动，当 事人能够依照具体状况和两边的约好，进一步采纳其他办法处理争议。
判决
从字面上看，“仲”便是居于中心，“裁”便是判决处理，“判决”的意义便是居中判决。法令意义上的判决，便是指争议两边的当事人自愿将他们之间 的胶葛提交判决机关，由判决机关以第三者的身份进行判决。房地产胶葛判决 首要是指当公民之间、法人之间、公民与法人之间，在房地产所有权、运用 权、生意、租借和拆迁等方面发作胶葛，经过洽谈不能处理时，恳求房地产仲 裁机关依照国家法令、法规和地方性行政规章、规则作出判决的活动。
判决是由两边当事人自愿挑选的处理胶葛的途径，并不是一种法定的诉讼 程序，而且，进入判决程序的两边当事人有必要事先在合同中缔结了判决条款， 或许是在争议发作后，经两边洽谈赞同以判决办法处理胶葛。假如仅仅一方当 事人单方面提起判决，判决组织不能受理。判决组织专业性强，判决程序比较 简略，不像审判程序那么严厉杂乱。可是，判决组织对自己作出的判决，无权 强制执行，若当事人不施行，另一方当事人只能恳求人民法院强制执行。
依照我国《判决法》的规则，房地产胶葛恳求判决时有必要要交给判决诉 讼费，其间包含案子受理费和案子处理费两种。其间，案子受理费是一种 “国家规费”，首要用于判决机关的事务经费开支的补偿;案子处理费不同于 案子的受理费，处理费是依据当事人两边争论的事项或判决诉讼的需求，对房 屋、土地进行评价、勘察、判定或取证等所需的费用，是按实践开销当事人先 向有关单位付出，或由当事人先预交处理费，由判决机关代交给有关单位，结 案后一致结账。判决费的担负是由判决机关采纳依法判决责令担负，在判决实 际受理中，有两种状况可减免判决费：一种是当事人确有经济困难，无力交纳 受理费的，可由当事人恳求，判决机关审奄同意，能够恰当减收或免收;另一 种是因判决机关的过错，可经判决委员会同意，当事人免交判决费用。
留意：
以下房地产胶葛判决委员会不予受理：①触及婚姻、收养、监护、 承继、析产、赠与的房地产案子;②依法应当由行政机关处理的房地产行政纠 纷;③法令法规规则不能恳求判决的其他案子，包含：人民法院现已受理或已 经审结的房地产案子，触及落实政策的房地产胶葛，因公证机关公证而发作争 议的房地产胶葛，机关、团体、企业、事业单位内部分房的胶葛以及戎行内部 的房子胶葛等。
以下状况签定的判决协议无效：①约好的判决事项超出法令规则的 判决规模的;②无民事行为能力或许约束民事行为能力人缔结的判决协议;
③一方采纳诈骗、钳制手法，迫使对方缔结判决协议的;④判决协议对判决事 项或许判决没有约好或约好不明，过后又是达不成补偿协议的。
诉讼
房地产胶葛的诉讼处理，是指由人民法院在房子胶葛当事人和其他诉讼参 与人的一起参加下处理房地产胶葛的一种办法。诉讼分为民事诉讼和行政诉讼 两种，施行两审终审制。依据法令的规则，不动产胶葛由不动产所在地人民法 院受理。
人民法院在处理房地产胶葛时遵从的准则
①有利于房地产业健康发展，遵从商场经济规律，促进生意成功。
②依法维护合同的准则，即遵从契约至上及不违背法令、法规的强制性规 定的准则。
③严厉把握合同免除条件的准则，即只需不是根本性的违约，而且一方提 出要求的，法院一般不支持免除合同的恳求。
④前史遗留问题，从轻处理。关于《城市房地产管理法》施行曾经的行 为，不以现存的法令严厉规范。
⑤安全准则，工程质量问题，不契合安全规范的，不得判令交给。
⑥对应当施行的法令同意手续，关于未施行而因而应当判令合同无效的情 况，只需在诉讼期间补办了同意手续，仍依照有用处理;假如开发企业不具备 开发资质、修建企业不具备承苞资质、土地运用权转让没有交清土地出让金或 未获得土地运用权证书、无偿划拨的土地未经主管部门同意或未交纳出让金、 乡村团体的土地未经过国家征用等违背法令规则、短缺法定要件的状况，只需 能在诉讼期间补偿所短缺的法定要件，即能够依照有用处理。