无房产证房屋的买卖合同效力的认定

[案情] 
1999年10月，原告甲经批阅获得国有土地运用权证，2000年10月缔造商住楼三层三间，但未收取过房子一切权证。同月，原告甲与被告乙，约好价款30万元。协议签定后，被告乙付清房款，原告甲也将房子交给给被告乙占有、运用，并把土地运用权证一起交给。被告乙未处理土地运用权过户手续，也未恳求收取房子产权证。2001年8月，因房子大幅度提价，该房评价已达50万元，甲向乙提出要求添加房款，遭乙回绝，甲遂向法院申述要求供认生意合同无效，返还房子。
[审判] 
法院经审理以为，原、被告签定的房子生意协议是当事人实在意思的标明，原告将房子交给被告占有、运用，被告付出了房子的价款，生意合同建立且收效。未处理房产证仅仅违背了管理性标准且不能对立第三人，并不当然导致生意无效。判定生意合同有用，驳回了原告的诉讼恳求。
[分析]
对本案的处理结果，合议庭存在两种不同的定见，第一种定见以为：两边签定的生意合同因违背《城市房地产管理法》第三十七条“未获得权属证书的房地产不得转让”规矩无效，两边各自返还已获得的产业。
第二种定见以为：房子生意合同有用，未处理房产证仅仅违背了管理性标准且不能对立第三人，并不当然导致生意合同无效。判定驳回原告的诉讼恳求。
笔者赞同第二种定见，理由如下：
一、房产证不是房子生意合同的必备要件，出卖无证自建房子归于有权处置。 
生意合同是出卖人搬运生意标的物一切权于买受人，由买受人付出价款的合同。我国合同法第一百三十一条规矩，“出卖的标的物，应当归于出卖人一切或许出卖人有权处置。法令、行政法规制止或许约束转让的标的物，按照其规矩。”可见，只需标的物合法、有权处置，关于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。从不动产的特性看，房子一切权证仅仅证明一切权归属的一种书面凭据罢了，并不是房子自身。房产证也不具有代表房子一切权的功用。无房产证不等于不享有房子的一切权，持有房产证也不等于具有该房子。
首要，在我国现在，不动产挂号是国家不动产行政管理机关依据恳求人的恳求作出的一种行政供认，它所表现的仅仅是国家行政权力对不动产品权联系的一种干涉，它与物权法标准含义上的不动产挂号存在本质上的差异。由于，依不动产法规矩，不动产挂号（或不动产品权挂号），是指不动产品权的各种变化在不动产所在地的专门机关所建立的不动产挂号簿上予以记载的现实。它的法令含义在于，它是不动产品权变化的法定公示手法，是因法令行为的物权变化的收效要件，也是物权依法获得供认和维护的底子依据。而在我国《城市私有房子管理条例》中规矩：“处理城市私有房子一切权挂号或搬运、改变挂号手续时，对证件不全或房子一切权不清楚的，暂缓挂号，待条件成熟后处理。”可见，房管部分发证的条件是权属清楚，关于权属有争议的，相对人不能经过办证得以供认权属。即便在证件宣布后，好坏联系人对所发的证书有贰言，关于行政确权不服，也可要求行政机关予以吊销或向法院提起行政诉讼恳求吊销。所以，行政机关的发证行为，只能满意对房子进行行政管理的需求，不能到达依据物权公示准则对物权买卖进行维护的意图，只要法院对房子一切权的供认，才真实具有确权含义。 
其次，自建房子不管是否收取权属证书都属房子缔造者原始获得物，未处理房产证并不能标明对房子不具有一切权。换言之，或人经合法批阅，在自己的土地上缔造房子，当然具有该房子的产权。尤其是，有的房子未处理一切权证，仅仅缺一道行政手续罢了，没有权属证书的房产只标明该房子未得到房子行政机关认可，在民法上归于权力瑕疵。明显，这种瑕疵是能够经过补办手续得到补偿的。没有权属证书的房子归于权力有瑕疵的物，应当出卖人承当权力瑕疵担保职责。但这种职责归于违约职责，不存在合同效能问题。依据《合同法》第一百五十条的规矩，出卖人就交给的标的物，负有确保第三人不得向买受人建议任何权力的责任。出卖人未能实行权力担保的责任，使得合同缔结后标的物上的权力缺点没有去除，归于出卖人不实行债款的一种状况，买受人能够按照本法总则第七章违约职责的规矩，恳求出卖人承当违约职责。即便在标的物的部分权力归于别人的状况下，也能够以为出卖人的行为构成了底子违约。