沪高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)

一、租借合同的效能
1、出租人就同一租借物一起与两个或两个以上的人缔结租借合同的，这些租借合同的效能怎么确定?
出租人就同一租借物一起与不同承租人签定租借合同的，租借合同均为有用，承租人均能够根据租借合同向出租人建议合同权力。合同签定时刻在前的承租人建议后租借合同无效的，不予支撑。
租借合同之一已实践实行，其他租借合同的承租人建议实行合同的，因实行不能而不予支撑。法院在审理过程中，能够向当事人予以释明，答应其改变诉讼请求，向出租人建议除合同实践实行之外的违约责任。
2、租借合同未经挂号，是否影响租借合同效能?
租借合同挂号与否，不影响租借合同效能。但未经挂号的租借合同，不得对立第三人。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说(一)》第九条就合同挂号与效能之间的联系有清晰的规则。因而，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条尽管规则了房子租借合同应当向房产管理部门挂号存案，但该条款并没有不处理挂号租借合同即为无效的规则，故该条规则不能影响租借合同的效能。
可是，考虑到租借合同具有承租人在租借物出卖时享有的优先购买权以及生意不破租借等较强效能，假如租借合同未经挂号就具有这么强的效能，关于不知情的第三人会形成很大的危害，对买卖安全形成严峻的晦气影响。因而，从平衡买卖各方利益的视点看，咱们倾向于未经挂号的租借合同不具有对立好心第三人的效能。
3、未经合法赞同缔造的房子作为租借标的物的，租借合同是否有用?
未经合法赞同缔造的房子，因其标的物具有违法性，该租借合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所缔造的房子没有合法批阅手续的等。
二、转租合同
4、未经出租人赞同的房子转租合同是否有用?
在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人赞同的房子转租合同有用。
租借合同归于建立债款、债款联系的合同，而不是以产生物权变化作用为意图的合同。出租人对租借物是否享有所有权、处置权，不是租借合同有必要考虑的内容。租借合同的内容是出租人将租借物交由承租人占有、运用，承租人付出相应的租金。承租人将按照合同获得的对租借物的占有、运用权搬运给次承租人享有，并不构成对租借物的处置。《合同法》第二百二十四条第二款规则：“承租人未经出租人赞同转租的，出租人能够免除合同”。可见，关于承租人未经出租人赞同转租的，合同法给出租人设定的救助途径是能够免除原租借合同，而非宣告转租合同无效。