“房”与“地”分别抵押时,应如何认定两者的效力呢
来源：听讼网整理 2019-01-11 05:19
我国《物权法》、《担保法》均规矩了“房随地走，地随房走”的基本准则，旨在着重“房地一体”，即着重权力搬运时一定要保证权力终究归属同一个权力主体。但在司法实践中，因为土地和房子在绝大都当地实施别离挂号准则，构成两种权力在事实上的别离。
本文对这一司法实践中观念纷歧的问题进行了实例解读，以为"房随地走、地随房走"准则不能机械地理解为制止别离典当，否则将严峻约束融资途径，人为地设置不动产融资妨碍，并呈现某层房子能够典当，而其他层的房子不能典当的不合理定论。
无论是《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第33条，仍是《城市房地产管理法》第31条，抑或是《担保法》第36条，都在不断说明"房随地走、地随房走"双向一致准则。《物权法》第182条和第183条再次重申该准则："以建筑物典当的，该建筑物占用规模内的建造用地运用权一起典当。以建造用地运用权典当的，该土地上的建筑物一起典当。典当人未按照前款规矩一起典当的，未典当的产业视为一起典当"。
问题的抵触来历并非上述法条之间的抵触，而是因别离挂号与一致挂号的抵触。《物权法》颁行之前，房地产典当采"房子典当权在房产管理部门挂号、土地运用权在土地管理部门挂号"的别离挂号准则;而《物权法》第10条规矩"国家对不动产实施一致挂号准则。一致挂号的规模、挂号组织和挂号方法，由法令、行政法规规矩"。
那么，审判实务中面对的一个争辩问题是：在《担保法》及其司法解说的框架下，假如担保实务中呈现就房产和地产别离设定典当权并完结挂号的景象下，应怎么确认两者的效能呢?
事例说法
某公司在受让土地运用权后于其上建成一栋写字楼。为开发其他项目之融资需求，其以该土地运用权为典当，向A银行借款3000万元，土地运用权评价为4000万元;A银行乐意仅以该土地运用权设定典当，并在土地管理部门完结典当挂号。这以后，该公司又以该写字楼作为典当物，向B银行借款2000万元，写字楼评价为3000万元;B银行承受仅以该写字楼设定典当，并在房子管理部门处理典当挂号。后因该公司无力还贷，A和B两银行皆诉请人民法院实施其典当权。
试析：A银行与B银行的典当权应怎么完结?
关于上述房地产别离典当问题的处理，审判实践中构成三种观念：榜首种定见以为，别离挂号的两个典当权皆违背"房随地走、地随房走"双向一致准则，故应确认两个典当权均无效。第二种定见以为，因土地运用权典当设定并挂号在先，依法令规矩，地上写字楼已视为一起典当，不能再为B银行设定典当，故A银行典当权有用，B银行典当权无效。第三种定见以为，应依据担保法第42条第2款关于"一起典当"之规矩，将土地运用权和房子一切权解说为在一个调集体设定典当，故该调集体上先后设定了两个典当权，构成一物两押，两个典当权皆应确以为有用，并按照挂号先后顺位实施典当权。
咱们以为，正确断定别离典当的效能之条件，要妥当地确认"房随地走、地随房走"双向一致准则所强制的目标及其缘由。法令之所以着重"房随地走、地随房走"，是因为若两者互异其权力主体，将导致两者用益上的抵触并在流通过程中呈现妨碍;为削减权力抵触并下降交易成本，法令规矩两者应一起搬运并同一归属。典当权的本质是价值权，意味着典当物的价值能够切割。
一般而言，房地产典当不过三种景象：其一，独自典当;其二，调集典当;其三，别离典当。无论是独自抵抨，仍是调集典当，抑或是别离典当，在实施典当权时，均是要求一起搬运土地运用权和房子一切权，并保证上述权力取得人为同一主体。据此，"房随地走、地随房走"双向一致准则所强制的目标或内容不是典当权的设定，而是典当权的实施，即答应别离设定典当权，但在实施典当权时有必要保证房产一切权与土地运用权搬运的一起性和权力终究归属的主体同一性。
依据上述之剖析，关于前述事例中两个别离完结挂号的典当权怎么解说和确认效能的问题，笔者以为不宜将其解说为调集典当，而应解说为别离典当，并应确认两个典当合同和典当权挂号皆为有用;在实施典当权时，应就土地运用权和房子一切权别离评价，一起处置，并就抽卖所得价款别离清偿相应的典当权。详细而言：
榜首，将房地产别离设定典当，是当事人签定典当权合一起实在的意思表明。因两个典当合同均未违背物权法定准则，故法令没有理由强行干涉并确认其间一个典当权为无效。
第二，别离典当在实施时系采别离评价、一起处置的方法，现已保证房地产权一起搬运和权属终究同一性，并不违背"房随地走、地随房走"准则。
第三，别离典当的本质是对房子一切权和土地运用权的价格切割，尽管典当权设守时导致价值分归于不同主体，但在实施时并未终究导致权力别离归属不同主体。
第四，别离典当中的典当权人在缔约时已有清晰法令预期，即仅对土地运用权或房子一切权的价值享有优先受偿权。若将别离典当解说为调集典当，会呈现先挂号的典当权取得超出合同预期之外的利益，然后挂号的典当权人一无所得的成果，则不只违背典当合同的约好，并且有违民法公正准则。尽管依据《担保法》第36条和《物权法》第182条、第183条等规矩，A银行完结运用权挂号后，应将未挂号的写字楼视为一起典当，但毕竟A银行在事实上并未完结写字楼典当权的挂号。尽管A银行在未完结写字楼典当权挂号的景象下，亦可依法对写字楼价款优先受偿，但因B银行已完结房子典当权的挂号，故依据《担保法》第54条尤其是《物权法》第199条关于"挂号的典当权优先于未挂号的典当权"之规矩，就写字楼典当物，B银行的典当权应优先于A银行受偿。
第五，《担保法》答应多重典当，《物权法》认可重复典当，充沛显示物尽其用之准则。实践中，"房子数人共有，土地一人一切"或许"房子别离一切，土地一起一切"的现象举目皆是，若将"房随地走、地随房走"准则机械地理解为制止别离典当，将严峻约束融资途径，人为地设置不动产融资妨碍，并呈现某层房子能够典当，而其他层的房子不能典当的不合理定论。
附当地定见：
《四川省高级人民法院关于担保合同纠纷案件若干法令问题辅导定见》
九、典当人将土地运用权及其地上房子别离典当给不同的银行，并处理了典当挂号，其典当是否有用
依据担保法第36条、第37条关于土地与房子一起典当的规矩，土地运用权和该土地上的建筑物、其他附着物不能独自典当，应当一起为典当权的标的。因而，若土地与房子别离典当并处理了挂号的，应优先维护对土地运用权或房子挂号在先的榜首次序典当权人，挂号在后的第二次序典当权人后完结典当权;若土地运用权典当时还未建有房子的，典当只对土地运用权发生效能，后建的房子经挂号另行典当的，也应确认典当有用，前后两种典当权人别离享有土地与房子的优先受偿权，典当权的享有不存在先后次序。
本文对这一司法实践中观念纷歧的问题进行了实例解读，以为"房随地走、地随房走"准则不能机械地理解为制止别离典当，否则将严峻约束融资途径，人为地设置不动产融资妨碍，并呈现某层房子能够典当，而其他层的房子不能典当的不合理定论。
无论是《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第33条，仍是《城市房地产管理法》第31条，抑或是《担保法》第36条，都在不断说明"房随地走、地随房走"双向一致准则。《物权法》第182条和第183条再次重申该准则："以建筑物典当的，该建筑物占用规模内的建造用地运用权一起典当。以建造用地运用权典当的，该土地上的建筑物一起典当。典当人未按照前款规矩一起典当的，未典当的产业视为一起典当"。
问题的抵触来历并非上述法条之间的抵触，而是因别离挂号与一致挂号的抵触。《物权法》颁行之前，房地产典当采"房子典当权在房产管理部门挂号、土地运用权在土地管理部门挂号"的别离挂号准则;而《物权法》第10条规矩"国家对不动产实施一致挂号准则。一致挂号的规模、挂号组织和挂号方法，由法令、行政法规规矩"。
那么，审判实务中面对的一个争辩问题是：在《担保法》及其司法解说的框架下，假如担保实务中呈现就房产和地产别离设定典当权并完结挂号的景象下，应怎么确认两者的效能呢?
事例说法
某公司在受让土地运用权后于其上建成一栋写字楼。为开发其他项目之融资需求，其以该土地运用权为典当，向A银行借款3000万元，土地运用权评价为4000万元;A银行乐意仅以该土地运用权设定典当，并在土地管理部门完结典当挂号。这以后，该公司又以该写字楼作为典当物，向B银行借款2000万元，写字楼评价为3000万元;B银行承受仅以该写字楼设定典当，并在房子管理部门处理典当挂号。后因该公司无力还贷，A和B两银行皆诉请人民法院实施其典当权。
试析：A银行与B银行的典当权应怎么完结?
关于上述房地产别离典当问题的处理，审判实践中构成三种观念：榜首种定见以为，别离挂号的两个典当权皆违背"房随地走、地随房走"双向一致准则，故应确认两个典当权均无效。第二种定见以为，因土地运用权典当设定并挂号在先，依法令规矩，地上写字楼已视为一起典当，不能再为B银行设定典当，故A银行典当权有用，B银行典当权无效。第三种定见以为，应依据担保法第42条第2款关于"一起典当"之规矩，将土地运用权和房子一切权解说为在一个调集体设定典当，故该调集体上先后设定了两个典当权，构成一物两押，两个典当权皆应确以为有用，并按照挂号先后顺位实施典当权。
咱们以为，正确断定别离典当的效能之条件，要妥当地确认"房随地走、地随房走"双向一致准则所强制的目标及其缘由。法令之所以着重"房随地走、地随房走"，是因为若两者互异其权力主体，将导致两者用益上的抵触并在流通过程中呈现妨碍;为削减权力抵触并下降交易成本，法令规矩两者应一起搬运并同一归属。典当权的本质是价值权，意味着典当物的价值能够切割。
一般而言，房地产典当不过三种景象：其一，独自典当;其二，调集典当;其三，别离典当。无论是独自抵抨，仍是调集典当，抑或是别离典当，在实施典当权时，均是要求一起搬运土地运用权和房子一切权，并保证上述权力取得人为同一主体。据此，"房随地走、地随房走"双向一致准则所强制的目标或内容不是典当权的设定，而是典当权的实施，即答应别离设定典当权，但在实施典当权时有必要保证房产一切权与土地运用权搬运的一起性和权力终究归属的主体同一性。
依据上述之剖析，关于前述事例中两个别离完结挂号的典当权怎么解说和确认效能的问题，笔者以为不宜将其解说为调集典当，而应解说为别离典当，并应确认两个典当合同和典当权挂号皆为有用;在实施典当权时，应就土地运用权和房子一切权别离评价，一起处置，并就抽卖所得价款别离清偿相应的典当权。详细而言：
榜首，将房地产别离设定典当，是当事人签定典当权合一起实在的意思表明。因两个典当合同均未违背物权法定准则，故法令没有理由强行干涉并确认其间一个典当权为无效。
第二，别离典当在实施时系采别离评价、一起处置的方法，现已保证房地产权一起搬运和权属终究同一性，并不违背"房随地走、地随房走"准则。
第三，别离典当的本质是对房子一切权和土地运用权的价格切割，尽管典当权设守时导致价值分归于不同主体，但在实施时并未终究导致权力别离归属不同主体。
第四，别离典当中的典当权人在缔约时已有清晰法令预期，即仅对土地运用权或房子一切权的价值享有优先受偿权。若将别离典当解说为调集典当，会呈现先挂号的典当权取得超出合同预期之外的利益，然后挂号的典当权人一无所得的成果，则不只违背典当合同的约好，并且有违民法公正准则。尽管依据《担保法》第36条和《物权法》第182条、第183条等规矩，A银行完结运用权挂号后，应将未挂号的写字楼视为一起典当，但毕竟A银行在事实上并未完结写字楼典当权的挂号。尽管A银行在未完结写字楼典当权挂号的景象下，亦可依法对写字楼价款优先受偿，但因B银行已完结房子典当权的挂号，故依据《担保法》第54条尤其是《物权法》第199条关于"挂号的典当权优先于未挂号的典当权"之规矩，就写字楼典当物，B银行的典当权应优先于A银行受偿。
第五，《担保法》答应多重典当，《物权法》认可重复典当，充沛显示物尽其用之准则。实践中，"房子数人共有，土地一人一切"或许"房子别离一切，土地一起一切"的现象举目皆是，若将"房随地走、地随房走"准则机械地理解为制止别离典当，将严峻约束融资途径，人为地设置不动产融资妨碍，并呈现某层房子能够典当，而其他层的房子不能典当的不合理定论。
附当地定见：
《四川省高级人民法院关于担保合同纠纷案件若干法令问题辅导定见》
九、典当人将土地运用权及其地上房子别离典当给不同的银行，并处理了典当挂号，其典当是否有用
依据担保法第36条、第37条关于土地与房子一起典当的规矩，土地运用权和该土地上的建筑物、其他附着物不能独自典当，应当一起为典当权的标的。因而，若土地与房子别离典当并处理了挂号的，应优先维护对土地运用权或房子挂号在先的榜首次序典当权人，挂号在后的第二次序典当权人后完结典当权;若土地运用权典当时还未建有房子的，典当只对土地运用权发生效能，后建的房子经挂号另行典当的，也应确认典当有用，前后两种典当权人别离享有土地与房子的优先受偿权，典当权的享有不存在先后次序。