商品房预售抵押登记的法律问题有哪些

商品房预售典当挂号的法律问题有哪些
1、从典当标的物来看，预售商品房典当的标的物没有构成。这是预售商品房典当与其他典当一个十分显着的差异。一般典当的标的物在设定典当时现已存在，并且能够为典当人一切或许实践操控。而预售商品房设定典当时，典当标的物即商品房依然处于在建或许待建之中。因而，用于典当的预售商品房存在必定危险。
2、从购房资金付出来看，购房人现已依照规则付出了首期规则的房价款，然后由银行代其付出其他的购房款。因而，在设定预售商品房典当时，购房人应该现已先行付出了首期规则的房价款。这儿需求清晰的是购房人不只有先行付出购房款行为，并且所付出购房款有必要契合规则。
2、从购房资金付出来看，购房人现已依照规则付出了首期规则的房价款，然后由银行代其付出其他的购房款。因而，在设定预售商品房典当时，购房人应该现已先行付出了首期规则的房价款。这儿需求清晰的是购房人不只有先行付出购房款行为，并且所付出购房款有必要契合规则。
3、从权属联系来看，典当人关于预售商品房并不享有一切权。只有当售房人把商品房建成后交给给购房人并在房子管理部门处理房子挂号手续，才对该商品房享有一切权。因而，预售商品房典当实质上是一种等待权的典当。购房人与售房人因签定商品房预售合同，二者之间存在的是一种债务联系，而不是物权联系。
4、从合同特点来看，预售商品房典当合同是一种从归于购房借款合同的从合同。典当意图是为了担保购房人能够依照约好付出购房借款。因而，典当人与典当权人之间签定预售商品房典当合同是为了担保典当人能够依照合同约好付出购房借款，而不是其他借款。假如典当人与典当权人因其他借款而签定预售商品房典当合同，就直接背离了预售商品房典当的立法主旨。
为了保证房地产商场的标准运转，维护预售商品房典当联系当事人的合法权益，依据规则，以预售商品房建立典当，应当具有以下条件：
1、预售商品房典当的主体合法。在预售商品房典当联系的当事人中，“典当人只能是预购人，不能是预售商品房的开发商。”[2]因而，预售商品房典当联系典当人是预购人，不是开发商，典当权人是依法能够供给预售借款事务的银行。当开发商作为典当联系当事人，即典当人时，这归于“在建工程典当”，而不是预售商品房典当。依据建造部《城市房地产典当管理办法》第三条第四款规则，在建工程典当是指典当人为获得在建工程持续缔造资金的借款，以其合法方法获得的土地使用权连同在建工程的投入财物，以不搬运占有的方法典当给借款银行作为归还借款实行担保的行为。主体是否合法、适格是判别预售商品房典当联系能否依法建立的前提条件。
2、合法有用的商品房预售合同。当购房人需求对预售商品房进行典当时，有必要建立在开发商与购房人之间现已签定了商品房预售合同。依据《城市房地产管理法》第四十四条规则，商品房预售，应当契合下列条件：
(1)已交给悉数土地使用权出让金，获得土地使用权证书;
(2)持有建造工程规划许可证;
(3)按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的百分之二十五以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期;
(4)向县级以上人民政府房产管理部门处理预售挂号，获得商品房明。商品房预售人应当依照国家有关规则将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门挂号存案。
因而，商品房预售有必要契合上述规则。在此前提下，商品房预售人与预购人才能够签定商品房预售合同。一起，预售商品房的预售人与预购人之间是否签定了合法有用的商品房预售合同也是判别预售商品房典当能否建立的根本要件。