出让土地用途变更的法律适用
来源：听讼网整理 2018-10-06 00:18
由于土地用处对土地价值有着十分重要的影响，因而，改动土地运用权出让合同约好的用处，成为我国乡镇国有土地运用实践中常见的法令现象，一起也是法令适用中比较紊乱的一个问题。精确了解现行法令关于出让土地用处改动的详细规则，关于完善乡镇国有土地有偿运用准则，正确处理土地用处改动法令纠纷，都具有十分重要的现实意义。
一、问题的发生和缘起
根据1990年国务院公布的《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》(以下简称《法令》)第十八条规则，土地运用者假如改动土地运用权出让合同规则的土地用处，应当依法从头签定土地运用权出让合同，调整土地运用权出让金。这一规则清晰了“从头签定土地运用权出让合同”是改动出让土地用处的仅有法令方法。但同样是出让土地用处改动，1994年全国人大经过的城市房地产管理法第十七条却作了挑选性规则，即“签定土地运用权出让合同改动协议或许从头签定土地运用权出让合同。”关于《法令》与城市房地产管理法的不同规则，可以根据法令效能高于行政法规效能的准则，以城市房地产管理法规则为准，处理行政或司法实践中的法令适用问题。可是哪些景象应当签定土地出让合同改动协议，哪些景象有必要从头签定土地出让合同，城市房地产管理法的规则仍然是不清晰的。正是由于法令规则不清楚，才导致现实生活中，一些商场用地主体特别是开发商，在利益的唆使下，躲避土地出让的“招、拍、挂”法定程序，或许躲避较高的土地运用权出让金取得出让土地运用权，再经过改动土地出让合同用处方法，将所取得较低经济效益用处的出让土地改动为较高经济利益用处的出让土地运用权，形成改动出让土地用处法令上的紊乱，甚至在出让土地用处改动中繁殖糜烂。
二、出让土地用处改动的法令性质
改动土地出让合同约好的土地用处，通常被认定为归于合同法中合同内容改动的性质，但在我国特别的土地法令准则中，远不是一个合同改动可以精确处理的法令问题。在我国土地公有制基础上构建土地商场装备机制，土地所有权是不能进入商场转让买卖的，真实可以进入商场依法自在买卖的土地权力，是乡镇国有土地出让土地运用权。出让土地运用权在进入“协议”或许“招、拍、挂”程序之前，首先是由土地所有权的代表——县级以上人民政府，根据土地利用规划和城市建设需求，对出让土地详细用处、规模、权力鸿沟、运用期限、规划约束、用地条件、运用制止等全面进行“权力规划”之后，才由市、县土地管理部门按照法定程序出让。因而，作为经营性的出让土地运用权，在进行“招、拍、挂”程序时，每一宗出让土地均有其特定的用处、规划等权力的限制，当事人经过“招、拍、挂”程序取得出让土地，所揭露竞价确认的土地的出让金，均与依法设定的出让土地用处、期限、规划等详细限制条件相适应。特别是出让土地用处，它直接与土地出让金价款相关。比如“寸土寸金”地段的土地，假如设定责任制小学用地，它不可能有多高的商场价值;但假如设定成商业用处的用地，就会当即提高成百、成千倍的商场价值。不仅如此，出让土地用处不同，其出让方法也彻底不同。比如经营性土地运用权出让，就有必要选用“招、拍、挂”法定方法，不然，出让合同无效。可见，我国出让土地用处，是清楚出让土地运用权，决议其土地权力产业价值的中心要素，每一宗出让土地用处、期限、规划、用地条件等方面的限制，都是一项特定的土地物权的详细“量身打造”。因而，在我国特有的土地权力法令准则中，出让土地用处的改动，不应当被了解为一般意义上的合同改动，而是一种实质性的权力的改动。
三、改动出让土地用处的法令适用
已然改动出让土地用处是一种实质性的权力变化，那么，就应当水到渠成地得出从头签定土地运用权出让合同的逻辑定论。但是，出让土地的用处改动也是十分复杂的一个法令问题，假如任何一种出让土地的用处改动都采纳从头签定合同的方法，也会不恰当地影响土地商场安稳，增大准则运转本钱。因而，《法令》第十二条才进一步将纷繁复杂的土地用处，概括为寓居、工业、商业、科教文卫、归纳或其他等五大类用处。这一法定分类，是根据用地的性质和盈余性水平确认的，每一类土地用处的盈余水平根本相同。正是根据这样的立法精力和类型化根据，我国城市房地产管理法才在《法令》只规则从头签定出让合同方法的基础上，增加了签定土地运用权出让合同改动协议的法令方法。
在出让土地用处改动的可挑选的两种法定方法中，怎么精确地挑选法令适用，是进一步规范我国出让土地商场行为亟待处理的重要问题。根据我国乡镇国有土地运用权有偿运用法令准则的特色和立法精力，别离适用签定出让合同改动协议和从头签定出让合同的准则规范，应当以《法令》第十二条出让土地用处的法定分类为规范。假如是每一大类之中的土地用处改动，则应采纳签定土地运用权出让合同改动协议的法令方法，如由教育用地改动为体育、卫生、科技用地等;假如跨过类别改动土地用处，就有必要从头签定土地运用权出让合同。只要清晰这一改动出让土地用处法令方法适用的准则规范，才干合理地解说《法令》与城市房地产管理法不同规则的一致性;也只要树立这一准则规范，才既契合立法精力，又能有用防备违规改动出让土地用处，到达避免糜烂繁殖的意图。
一、问题的发生和缘起
根据1990年国务院公布的《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》(以下简称《法令》)第十八条规则，土地运用者假如改动土地运用权出让合同规则的土地用处，应当依法从头签定土地运用权出让合同，调整土地运用权出让金。这一规则清晰了“从头签定土地运用权出让合同”是改动出让土地用处的仅有法令方法。但同样是出让土地用处改动，1994年全国人大经过的城市房地产管理法第十七条却作了挑选性规则，即“签定土地运用权出让合同改动协议或许从头签定土地运用权出让合同。”关于《法令》与城市房地产管理法的不同规则，可以根据法令效能高于行政法规效能的准则，以城市房地产管理法规则为准，处理行政或司法实践中的法令适用问题。可是哪些景象应当签定土地出让合同改动协议，哪些景象有必要从头签定土地出让合同，城市房地产管理法的规则仍然是不清晰的。正是由于法令规则不清楚，才导致现实生活中，一些商场用地主体特别是开发商，在利益的唆使下，躲避土地出让的“招、拍、挂”法定程序，或许躲避较高的土地运用权出让金取得出让土地运用权，再经过改动土地出让合同用处方法，将所取得较低经济效益用处的出让土地改动为较高经济利益用处的出让土地运用权，形成改动出让土地用处法令上的紊乱，甚至在出让土地用处改动中繁殖糜烂。
二、出让土地用处改动的法令性质
改动土地出让合同约好的土地用处，通常被认定为归于合同法中合同内容改动的性质，但在我国特别的土地法令准则中，远不是一个合同改动可以精确处理的法令问题。在我国土地公有制基础上构建土地商场装备机制，土地所有权是不能进入商场转让买卖的，真实可以进入商场依法自在买卖的土地权力，是乡镇国有土地出让土地运用权。出让土地运用权在进入“协议”或许“招、拍、挂”程序之前，首先是由土地所有权的代表——县级以上人民政府，根据土地利用规划和城市建设需求，对出让土地详细用处、规模、权力鸿沟、运用期限、规划约束、用地条件、运用制止等全面进行“权力规划”之后，才由市、县土地管理部门按照法定程序出让。因而，作为经营性的出让土地运用权，在进行“招、拍、挂”程序时，每一宗出让土地均有其特定的用处、规划等权力的限制，当事人经过“招、拍、挂”程序取得出让土地，所揭露竞价确认的土地的出让金，均与依法设定的出让土地用处、期限、规划等详细限制条件相适应。特别是出让土地用处，它直接与土地出让金价款相关。比如“寸土寸金”地段的土地，假如设定责任制小学用地，它不可能有多高的商场价值;但假如设定成商业用处的用地，就会当即提高成百、成千倍的商场价值。不仅如此，出让土地用处不同，其出让方法也彻底不同。比如经营性土地运用权出让，就有必要选用“招、拍、挂”法定方法，不然，出让合同无效。可见，我国出让土地用处，是清楚出让土地运用权，决议其土地权力产业价值的中心要素，每一宗出让土地用处、期限、规划、用地条件等方面的限制，都是一项特定的土地物权的详细“量身打造”。因而，在我国特有的土地权力法令准则中，出让土地用处的改动，不应当被了解为一般意义上的合同改动，而是一种实质性的权力的改动。
三、改动出让土地用处的法令适用
已然改动出让土地用处是一种实质性的权力变化，那么，就应当水到渠成地得出从头签定土地运用权出让合同的逻辑定论。但是，出让土地的用处改动也是十分复杂的一个法令问题，假如任何一种出让土地的用处改动都采纳从头签定合同的方法，也会不恰当地影响土地商场安稳，增大准则运转本钱。因而，《法令》第十二条才进一步将纷繁复杂的土地用处，概括为寓居、工业、商业、科教文卫、归纳或其他等五大类用处。这一法定分类，是根据用地的性质和盈余性水平确认的，每一类土地用处的盈余水平根本相同。正是根据这样的立法精力和类型化根据，我国城市房地产管理法才在《法令》只规则从头签定出让合同方法的基础上，增加了签定土地运用权出让合同改动协议的法令方法。
在出让土地用处改动的可挑选的两种法定方法中，怎么精确地挑选法令适用，是进一步规范我国出让土地商场行为亟待处理的重要问题。根据我国乡镇国有土地运用权有偿运用法令准则的特色和立法精力，别离适用签定出让合同改动协议和从头签定出让合同的准则规范，应当以《法令》第十二条出让土地用处的法定分类为规范。假如是每一大类之中的土地用处改动，则应采纳签定土地运用权出让合同改动协议的法令方法，如由教育用地改动为体育、卫生、科技用地等;假如跨过类别改动土地用处，就有必要从头签定土地运用权出让合同。只要清晰这一改动出让土地用处法令方法适用的准则规范，才干合理地解说《法令》与城市房地产管理法不同规则的一致性;也只要树立这一准则规范，才既契合立法精力，又能有用防备违规改动出让土地用处，到达避免糜烂繁殖的意图。