一份房屋租赁合同公证中的几个法律问题

    一、案情    2001年10月，某买卖有限公司（下称甲公司）与市某科技咨询有限公司（下称乙公司）签定房子租借合同一份，内容为：甲公司将近500平方米的店肆租借给乙公司；租期三年，自2001年11月1日至2004年10月31日；租金每年25万元，先付后用；甲公司担任租借房子的水电正常供给，乙公司按月交纳水电费用；一方不实行合同，另一方有权提早免除合同，违约方应一次性向对方付出违约金10万元。该合同经公证处公证。甲公司在租借时未获得房子一切权证，租借后才获得。该房子租借一向未到房管部分进行租借挂号。2003年2月，甲公司将乙公司起诉至法院，称乙公司未交第二年租金，拖欠水电费用，故恳求免除房子租借合同，付出所欠租金和违约金。    本案系一同房子租借合同纠纷，其间触及的法令问题颇多，既牵涉不动产品权的挂号，又牵触及合同收效要件和公证效能等问题，值得研讨。笔者拟作一初浅剖析。    二、相关法令剖析    （一）无产权证房子的租借问题    《城市房地产管理法》第52条规则：“房子租借，是指房子一切权人作为租借人将其房子租借给承租人运用，由承租人向租借人付租借金的行为。”因而，只要房子一切权人才是租借房子合法主体。但没有产权证是否为一切权人？笔者认为，未获得房子一切权证并不等于不是一切权人，由于从不动产挂号发证的法令制度的开展看，挂号发证是为了将物权进行公示，无证的物权只不过不能对立有证的第三人，未办理产权证并不影响一切人对物的一切权。所以，一切权人与一切权证持有人的概念并不相同。房子在建过程中一切人没有成为一切权人，而房子竣工后，房子一切权人要隔适当时刻才干成为一切权证持有人。在此期间，假如不允许租借，明显不利于进步社会资源的运用功率，违背鼓舞买卖的市场经济准则。《合同法》第212条规则“租借合同是租借人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付租借金的合同”。其间，租借人并不以一切人为限。应该说凡对标的物享有合法的运用收益权的人，准则上均可作为租借人，有权将其运用的标物转由他人运用。何况《合同法》第51条规则：“无处置权的人处置他人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。”《合同法》第228条还规则：“因第三人建议权力，致使承租人不能对租借物运用、收益的，承租人能够要求削减租金或许不付租借金。”这从另一个旁边面阐明，租借人是否为租借物的一切人或运用权人，不影响租借合同的效能。以他人之物租借的，租借合同仍为有用，不过租借人负有将租借物交给承租人运用的职责。如租借人不能将标的物交给承租人运用，应承当债款不实行的职责；如租借人将标的物交给承租人运用，则承租人仍应交给租金，而不得以租借物非为租借人一切而对立。租借人以他人之物租借的，对标的物一切人构成侵权或不当得利，应向标的物的一切人或合法运用人负侵权的民事职责或返还不当得利的职责。租借物的一切人或合法运用人恳求承租人返还标的物的，因承租人与其并无租借联系，所以承租人不得回绝，承租人因而而遭到的丢失只能恳求租借人补偿。当然，承租人对租借物的一切人或运用权人也不负交给租金的职责或侵权的民事职责。可见，连租借他人的房子《合同法》也并没有规则无效，而关于权属并无争议，仅仅由于时刻问题暂时未获得产权证的房子租借，更没有无效的理由。因而，租借无产权证的房子既不违背法令，又不违背社会公共利益，不能归于无效。至于国家建设部1995年5月9日发布的《城市房子租借管理办法》第6条“未依法获得房子一切权证的房子不得租借”的规则，不能作为合同无效的理由。由于确定合同是否有用，其判别的依据只能是法令、行政法规的明确规则。而该建设部令并不是国家法令、行政法规，故不能作为确定合同无效的依据。