房地产企业所得税的管理

一、适用的所得税税率
国家税务总局国税发[1995]153号文清晰，专业从事房地产开发运营的外商出资企业，不归于生产性外商出资企业，不得享用生产性外商出资企业的税收优惠待遇。也即外资房地产开发企业获得所得，应按33%的税率征收所得税，不能享用生产性企业优惠税率和“二免三折半”等税收优惠政策。
二、应交税额的核算
企业从事房地产运营事务的，应以其当期出售收入，扣除当期相应本钱、费用及丢失后的余额，为当期应交税所得额，按照税法规则核算企业所得税。核算公式如下：
应交税额=应交税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税 当期预征所得税公式中“已销房产已预征的所得税”是指企业已以房地产管理部分出具工程项目合格证明之日，或许首笔房地产运用权交给之日，或以处理首笔产权转让手续之日的较早者为已售房地产出售的开端，企业自出售开端获得收入减除相关的本钱费用，核算应纳所得税额，分季已预征的所得税。“当期预征所得税”是指企业预售房a地产获得的预收款，经当地税务机关同意，按估计赢利率或合理办法核算估计应交税所得额，并按季预征所得税。预售房地产季度应纳所得税额=季度内预售房地产预收款收入*估计赢利率*所得税税率。
三、出售收入确实认
以权责发作制为准则，依据出售办法的不同，按以下准则确认：
1、采纳一次性全额收取房款的，以房产运用权交给买方之日或开具发票之日作为出售收入的完成。
2、采纳分期付款或预收款办法出售的，以合同约好付款时刻为出售收人的完成。
3、采纳以土地运用权或其他产业置换房子的，以房产运用权交给对方为出售收入的完成。
4、采纳银行供给按揭借款出售的，以银即将按揭借款处理转账之日，为出售收入的完成。
四、出售房地产发作相应费用确实认。
应以收入与开销相匹配为准则，依据当期出售面积和可售单位工程本钱费用，确认当期本钱费用。可售单位工程本钱费用公式如下：
可售单位工程本钱费用=可售总本钱费用/总可售面积
公式中“可售总本钱费用”是指应归归于可售房地产的土地运用费，拆迁补偿费，七通一平、勘探规划等开发前期费用;修建安装费;基础设备费，共用设备，美化、路途等配套设备费以及为开发缔造工程而发作的管理费用、财务费用和出售费用。“总可售面积”是指国家规则的房子测绘部分出具确实认房地产项目可售面积证书中清晰的面积。
企业未按项目归集或无法精确归属的本钱费用，可按恰当的份额在各项目之间进行合理分摊，“恰当的份额”可按核算土地征用及拆迁费时，按各项征地面积占总征地面积的份额核算，其他费用按各项目可售面积占总可售面积的份额核算。
企业在售后发作的公共配套设备缔造费用，能够供给有关部分文件及相关材料，并经报主管税务部分同意，可在出售房地产时进行预提。企业上述预提费用，可按公共配套设备项目的总预算本钱与总可售面积的份额，核算可售面积每单位的承当规范，并依据当期出售面积核算本期应预提的金额，计入当期开发本钱。
五、涉外房地产开发企业执行政策中应留意的几个问题。
1.以租借办法获得房租收入应交税所得额的核算问题。企业获得的房租收入，应按当期实践收入，扣除租借房子的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他运营赢利兼并核算企业当期应交税所得额。如企业所开发缔造的房子竣工检验后在管帐处理上未确认为租借用处的，则不得计提房子折旧。企业采纳先租借后出售房地产的，原在租借期间实践已计提的房子折旧，不得在售出时再作为本钱、费用扣除。
2.托付境外代销、包销交税的核算问题。企业与境外企业签定房地产代销、包销合同或协议，托付境外企业在境外出售其境内房地产的，应按境外企业向购房人出售的价格，作为境内企业房地产出售收入，核算交纳营业税和企业所得税。其企业付出境外代销、包销企业的各项佣钱、差价、手续费、提成费等劳务费用，应供给完好有用的凭据材料，经主管税务机关审阅确认后，方可作为企业费用扣除，但实践列支的数额不得超越房地产出售收入的10%.
如境外企业与境内企业签定房子包销协议，为境内企业包销房地产，其包销事务应归于境外企业转让我国境内产业的性质，境外企业获得的房子转让收入，应按转让收入减除该产业原值的余额交纳10%的企业所得税。上述包销事务是指境外企业与境内企业签定房子包销协议并处理了产权搬运手续，且境外企业在出售房子时运用企业收款凭据。
3.出资各方按合同规则分配房产，企业所得税的交纳问题。企业应首要归集房产缔造进程中所发作的费用(包含中方以土地运用权作为出资的费用)后再依据合同规则的房产分配办法，区分两边房产的本钱、费用。两边各自出售房产时各自交纳企业所得税。
六、涉外房地产开发企业的税收优惠问题。
涉外房地产开发企业的外国出资者，将从企业获得的赢利直接再出资于该企业，添加注册本钱，或许作为本钱出资开办其他外商出资企业，运营期不小于五年的，经出资者请求，税务机关同意，可交还其再出资部分已交纳企业所得税的40%税款。如外国出资者将其从企业分得的赢利在我国境内直接再出资举行、扩建产品出口企业或许先进技术企业，能够悉数交还其出资部分已交纳的企业所得税税款。上述请求交还再出资部分已交纳的所得税税款，不包含当地所得税。如再出资不满五年撤出的，应当缴回已退的税款。
外国出资者再出资退税的处理期限。外国出资者应当自其再出资资金实践投入之日起一年内，持载明其出资金额，出资期限的增资或许出资证明，向原交税地的税务机关请求退税。
对预售房收入预征的所得税，因为其出售收入和赢利未真实完成，其预征的所得税不能享用再出资退税优惠。