对房屋租赁合同效力认定问题

租借合同的效能
1、出租人就同一租借物一起与两个或两个以上的人缔结租借合同的，这些租借合同的效能怎么确定?
出租人就同一租借物一起与不同承租人签定租借合同的，租借合同均为有用，承租人均能够根据租借合同向出租人建议合同权力。合同签定时刻在前的承租人建议后租借合同无效的，不予支撑。
租借合同之一已实践实行，其他租借合同的承租人建议实行合同的，因实行不能而不予支撑。法院在审理过程中，能够向当事人予以释明，答应其改变诉讼请求，向出租人建议除合同实践实行之外的违约责任。
2、租借合同未经挂号，是否影响租借合同效能?
租借合同挂号与否，不影响租借合同效能。但未经挂号的租借合同，不得对立第三人。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说(一)》第九条就合同挂号与效能之间的联系有清晰的规则。因而，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条尽管规则了房子租借合同应当向房产管理部门挂号存案，但该条款并没有不处理挂号租借合同即为无效的规则，故该条规则不能影响租借合同的效能。
可是，考虑到租借合同具有承租人在租借物出卖时享有的优先购买权以及生意不破租借等较强效能，假如租借合同未经挂号就具有这么强的效能，关于不知情的第三人会形成很大的危害，对买卖安全形成严峻的晦气影响。因而，从平衡买卖各方利益的视点看，咱们倾向于未经挂号的租借合同不具有对立好心第三人的效能。
3、未经合法同意缔造的房子作为租借标的物的，租借合同是否有用?
未经合法同意缔造的房子，因其标的物具有违法性，该租借合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所缔造的房子没有合法批阅手续的等。