土地使用权转让的税收筹划
来源：听讼网整理 2018-08-07 04:34
土地使用权转让的税收谋划 跟着房地产商场的快速开展，房地产买卖活动日渐频频，采纳何种土地使用权转让计划能够做到最大极限的节约税费又是实践中的一个难题，那么土地使用权转让的税收谋划有哪些计划?听讼小编为您总结了相关常识，供您参阅，期望能够协助到您。
(一)计划一 ——土地使用权直接转让
该计划的根本操作流程较为简略，即由丙公司直接将自己具有的土地使用权转让给乙公司，其间触及的税费由两边别离交纳。土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法施行法令》等一系列与土地使用权转让有关的法令法规调整。其间，《城市房地产管理法》第三十八、三十九条就土地使用权的转让进行了一些约束性规则，因而，在采纳计划一进行土地使用权转让时有必要满意上述法令强制性规则条件，特别是现在仍存在的完结开发出资总额25%的约束。关于计划一在施行过程中要交纳的税费，首要触及到营业税、城市保护缔造税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、契税和印花税，其间营业税、土地增值税、企业所得税和契税交纳担负较重，如按照规则交纳将大大加剧企业的财政担负。综上，计划一优势在于转让程序简略，但缺陷在于土地使用权转让的税费本钱较高，除买卖手续费和印花税等外，受让方要交纳较高的契税，而转让方需交纳较高的营业税、土地增值税，这样一来就大大增加了企业的开发本钱，加剧了两边企业的担负。
(二)计划二 ——股权转让
1、土地出资建立子公司阶段税务谋划。⑴ 土地增值税。法令依据:(1)现行有用的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(1995年5月25日 财税字[1995]48号) 第一条:关于以房地产进行出资?联营的,出资?联营的一方以土地(房地产)作价入股进行出资或作为联营条件,将房地产转让到所出资?联营的企业中时,暂免征收土地增值税?对出资?联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税?(2)现行有用的《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号 2006年3月2日)第五条:关于以土地(房地产)作价入股进行出资或联营的,凡所出资?联营的企业从事房地产开发的,或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的,均不适用《财政部?国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规则?剖析：以土地使用权出资,一般能够免交土地增值税?但存在破例,即以土地使用权出资,所出资的企业从事房地产开发的,须交土地增值税?⑵ 营业税。法令依据：《财政部?国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》 (财税[2002]191号)规则: 以无形财物?不动产出资入股,参加接受出资方利润分配,一起承当出资危险的行为,不征收营业税?剖析：子公司丁为丙公司的全资子公司,也是有限责任公司，丙公司应承当出资危险,因而契合上述规则，不必交纳营业税?⑶ 其他如企业所得税、印花税、契税则应按照法令规则依法交纳。
2、股权收买阶段税务谋划。⑴ 契税。法令剖析：关于丙公司公司与甲公司协议收买丁公司股权以获得土地的计划，因为这一行为在法令上不能被视为发作土地使用权转让，故甲公司能够免交契税。⑵ 营业税。法令剖析：依据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》(财税[2002]191号)的规则，自2003年1月1日起，对股权转让不征收营业税。⑶ 土地增值税。法令剖析：依据国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)的规则，对一次性转让股权，且这些以股权方法体现的财物首要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研讨，对此应按土地增值税的规则纳税。
(三)计划三——公司分立
1、公司分立阶段法令依据。⑴《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税方针的告诉》(财税〔2008〕175号)第四条规则，企业按照法令规则、合同约好分设为两个或两个以上出资主体相同的企业，对派生方、新设方接受原企业土地、房子权属的，不征收契税。剖析：戊公司股东仍为甲公司和乙公司，与原被分立公司出资主体相同，契合上述法令规则，对戊公司接受丙公司土地，不征收契税。⑵《公司法》第27条第3款规则，整体股东的钱银出资金额不得低于有限责任公司注册本钱的百分之三十。剖析：戊公司钱银出资金额占30%，契合该规则份额。⑶2001年《关于外商出资企业合并与分立的规则》第14条规则，外商出资企业分立后“各方出资者在分立后的公司中的股权份额，由出资者在分立后的公司合同、规章中确认，但外国出资者的股权份额不得低于分立后公司注册本钱的百分之二十五。”剖析：戊公司股东持股份额与丙公司不一致，因上述法令规则，各股东可自在约好持股份额，故契合法令规则。
2、公司分立阶段税务谋划。⑴ 所得税。分立公司从被分立企业中派生出来，在工商登记时是按新设公司处理的(但税法不作为新设公司处理)，应当按照财物、负债的公允价(评估价)入账。但在核算所得税时假如契合特别重组(免税改组)的条件，应以原前史本钱为准则确认计税根底。被分立企业的股东获得新股的计税本钱，应以被分立企业别离出去的净财物占被分立企业悉数净财物的份额先调整减低原持有的“旧股”的本钱，再将调整减低的出本钱钱平均分配到“新股”上。将来转让或清算股权时，按照计税本钱扣除。⑵ 营业税及土地增值税。《土地增值税暂行法令》第二条及《土地增值税暂行法令施行细则》第二条规则，土地增值税的纳税规模是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。其间，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入，是指以出售或许其他方法有偿转让房地产的行为。公司分立是财物、负债、股权、劳动力等要素的一起搬运(而非“转让” )，其触及的不动产和无形财物的搬运，不属于《营业税暂行法令》规则的出售不动产、转让无形财物的纳税规模，也不属于《土地增值税暂行法令》规则的有偿转让房地产的行为，不征营业税和土地增值税。⑶ 契税。《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税方针的告诉》(财税〔2008〕175号)第四条规则，企业按照法令规则、合同约好分设为两个或两个以上出资主体相同的企业，对派生方、新设方接受原企业土地、房子权属，不征收契税。⑷ 印花税。分立后的两家公司实收本钱和本钱公积之和与原被分立企业的实收本钱与本钱公积之和比较，新增金额由新设企业贴花，适用税率为万分之五。
听讼网小编提醒您，除以上三种计划以外， 在房地产开发过程中， 还存在如合作开发、托付运营、土地使用权赠与等转让土地使用权的方法，以上便是为您总结的相关材料，期望能够协助到您，本网站致力于打造优异的法令咨询渠道，假如您还有疑问，欢迎进入律师咨询。
(一)计划一 ——土地使用权直接转让
该计划的根本操作流程较为简略，即由丙公司直接将自己具有的土地使用权转让给乙公司，其间触及的税费由两边别离交纳。土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法施行法令》等一系列与土地使用权转让有关的法令法规调整。其间，《城市房地产管理法》第三十八、三十九条就土地使用权的转让进行了一些约束性规则，因而，在采纳计划一进行土地使用权转让时有必要满意上述法令强制性规则条件，特别是现在仍存在的完结开发出资总额25%的约束。关于计划一在施行过程中要交纳的税费，首要触及到营业税、城市保护缔造税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、契税和印花税，其间营业税、土地增值税、企业所得税和契税交纳担负较重，如按照规则交纳将大大加剧企业的财政担负。综上，计划一优势在于转让程序简略，但缺陷在于土地使用权转让的税费本钱较高，除买卖手续费和印花税等外，受让方要交纳较高的契税，而转让方需交纳较高的营业税、土地增值税，这样一来就大大增加了企业的开发本钱，加剧了两边企业的担负。
(二)计划二 ——股权转让
1、土地出资建立子公司阶段税务谋划。⑴ 土地增值税。法令依据:(1)现行有用的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(1995年5月25日 财税字[1995]48号) 第一条:关于以房地产进行出资?联营的,出资?联营的一方以土地(房地产)作价入股进行出资或作为联营条件,将房地产转让到所出资?联营的企业中时,暂免征收土地增值税?对出资?联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税?(2)现行有用的《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号 2006年3月2日)第五条:关于以土地(房地产)作价入股进行出资或联营的,凡所出资?联营的企业从事房地产开发的,或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的,均不适用《财政部?国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规则?剖析：以土地使用权出资,一般能够免交土地增值税?但存在破例,即以土地使用权出资,所出资的企业从事房地产开发的,须交土地增值税?⑵ 营业税。法令依据：《财政部?国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》 (财税[2002]191号)规则: 以无形财物?不动产出资入股,参加接受出资方利润分配,一起承当出资危险的行为,不征收营业税?剖析：子公司丁为丙公司的全资子公司,也是有限责任公司，丙公司应承当出资危险,因而契合上述规则，不必交纳营业税?⑶ 其他如企业所得税、印花税、契税则应按照法令规则依法交纳。
2、股权收买阶段税务谋划。⑴ 契税。法令剖析：关于丙公司公司与甲公司协议收买丁公司股权以获得土地的计划，因为这一行为在法令上不能被视为发作土地使用权转让，故甲公司能够免交契税。⑵ 营业税。法令剖析：依据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》(财税[2002]191号)的规则，自2003年1月1日起，对股权转让不征收营业税。⑶ 土地增值税。法令剖析：依据国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)的规则，对一次性转让股权，且这些以股权方法体现的财物首要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研讨，对此应按土地增值税的规则纳税。
(三)计划三——公司分立
1、公司分立阶段法令依据。⑴《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税方针的告诉》(财税〔2008〕175号)第四条规则，企业按照法令规则、合同约好分设为两个或两个以上出资主体相同的企业，对派生方、新设方接受原企业土地、房子权属的，不征收契税。剖析：戊公司股东仍为甲公司和乙公司，与原被分立公司出资主体相同，契合上述法令规则，对戊公司接受丙公司土地，不征收契税。⑵《公司法》第27条第3款规则，整体股东的钱银出资金额不得低于有限责任公司注册本钱的百分之三十。剖析：戊公司钱银出资金额占30%，契合该规则份额。⑶2001年《关于外商出资企业合并与分立的规则》第14条规则，外商出资企业分立后“各方出资者在分立后的公司中的股权份额，由出资者在分立后的公司合同、规章中确认，但外国出资者的股权份额不得低于分立后公司注册本钱的百分之二十五。”剖析：戊公司股东持股份额与丙公司不一致，因上述法令规则，各股东可自在约好持股份额，故契合法令规则。
2、公司分立阶段税务谋划。⑴ 所得税。分立公司从被分立企业中派生出来，在工商登记时是按新设公司处理的(但税法不作为新设公司处理)，应当按照财物、负债的公允价(评估价)入账。但在核算所得税时假如契合特别重组(免税改组)的条件，应以原前史本钱为准则确认计税根底。被分立企业的股东获得新股的计税本钱，应以被分立企业别离出去的净财物占被分立企业悉数净财物的份额先调整减低原持有的“旧股”的本钱，再将调整减低的出本钱钱平均分配到“新股”上。将来转让或清算股权时，按照计税本钱扣除。⑵ 营业税及土地增值税。《土地增值税暂行法令》第二条及《土地增值税暂行法令施行细则》第二条规则，土地增值税的纳税规模是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。其间，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入，是指以出售或许其他方法有偿转让房地产的行为。公司分立是财物、负债、股权、劳动力等要素的一起搬运(而非“转让” )，其触及的不动产和无形财物的搬运，不属于《营业税暂行法令》规则的出售不动产、转让无形财物的纳税规模，也不属于《土地增值税暂行法令》规则的有偿转让房地产的行为，不征营业税和土地增值税。⑶ 契税。《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税方针的告诉》(财税〔2008〕175号)第四条规则，企业按照法令规则、合同约好分设为两个或两个以上出资主体相同的企业，对派生方、新设方接受原企业土地、房子权属，不征收契税。⑷ 印花税。分立后的两家公司实收本钱和本钱公积之和与原被分立企业的实收本钱与本钱公积之和比较，新增金额由新设企业贴花，适用税率为万分之五。
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