王现辉律师：未取得产权证的房屋买卖合同被认定有效

案情： 王某于2006年5月购买了一套商品房，并于同年12月处理了房子所有权证。在此期间，因王某工作调动，想将该处房子出售，另在他处购买房子。在中介公司的介绍下，王某于2006年10月与朱某签定了《二手房买卖合同》。合同中约好王某将房子以88万元的价格转让给朱某。一起两边约好：1、因该处房子在合同缔结时髦未获得房子所有权证，待王某处理结束房子所有权证后一个月内两边再处理过户手续。2、二手房买卖合同自两边签定之日收效，买卖两边均不得违约，不然违约的一方应当按总房价款的 10 ％付出违约金。合同缔结后，朱某按约好付出了首付款，但在合同约好的余款交给期限内，朱某一向未实行合同职责付出余款，虽经王某屡次敦促，但朱某均以种种理由推脱。 2007年5月，王某申述到法院，要求朱某实行合同，并按总房价款的 10 ％付出违约金 8.8 万元。庭审中，朱某辩称，与王某之间缔结二手房买卖合同是现实，可是王某是在没有获得房产证之前，就与朱某签定房子买卖合同，该行为违反了城市房地产管理法等相关法律规则，应属无效合同。判定： 法院以为，朱某与王某签定的房子买卖合同中，清晰约好两边在获得房地产权证后处理过户手续，还清晰了违约职责的承当。因朱某的违约行为形成合同不能实行，朱某应承当违约职责。所以法院判定宋某按合同约好付出甲 10 ％的违约金 8.8 万元。律师点评： 王现辉律师以为：尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规则“未依法挂号收取权属证书的房地产，不得转让”。可是《城市房地产管理法》第三十七条规则未获得权属证书不得转让是行政管理的规则，即要求行政机关对未获得房子权属证书的房子不处理过户挂号手续，是从物权公示的准则动身，为了确保买卖安全所采纳的行政管理办法。只需合同两边当事人关于房子的权属状况没有发生误解，是两边实在意思表明，合同就应当认定为合法有用，这是契合合同法精力的。一起，依据《中华人民共和国物权法》　第十五条的规则，当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法律还有规则或许合同还有约好外，自合同成立时收效；未处理物权挂号的，不影响合同效能。因而法院的判定是正确的。律师提示： 尽管本案中合同被法院承认有用，并追查了违约方的职责，但在房地产买卖过程中，因为程序杂乱，关于未获得房子所有权证而进行买卖的两边来说，均发生较大危险。因而，主张买卖两边都应当完善合同条款，清晰违约职责，买卖之前关于房子的权属进行调查，避免因权力瑕疵而发生纠纷。