四招教你签好二手房买卖合同

房产律师支招
近几年来，全国城市的房价一路飙升，居高不下，国家虽出台了一系列的方针和规则来遏止房价的过快增加，但作用仍不显着，致使一些刚性需求用户望房兴叹，二手房生意市场开端升温文火爆。但由此引发的二手房生意胶葛也接二连三，无形中给买房者平添了一丝担忧，假如在签定二手房生意合一起能留意一些法令事项，就能够有用地防备胶葛的发作。本报法令版法令顾问、河北正纲律师事务所冯家泉律师结合最近几年处理的很多房产胶葛案件，整理出签定二手房生意合同的四大招数，期望能对读者有所协助，使买房者能买得定心，住着适意！
第一招，验明正身。
所谓的验明正身，便是要查验生意房产的房主的真实状况。这直接关系到合同生意相对方(即卖方)是否有权出卖的主体资格。根据《合同法》第五十一条的规则，如系无权处置，没有权力人的追认，该合同就会归于无效。除此之外，还要做到：1、要检查房产证挂号的产权所有人是否与出卖人共同；2、在共同的状况下，还需征得共有人的共同赞同。这儿的共有人一般是指夫妻关系的另一方，也有家庭关系中的其他家庭成员的状况。衡量有无共有人的标准是要查实该房产归于夫妻共同产业仍是家庭共有产业。并且这种赞同应当是书面的赞同，不然，二手房生意合同就有被认定为无效的潜在法令危险。《房地产管理法》第三十八条清晰规则了对共有房产，未经其他共有人书面赞同的，不得转让；3、假如出卖人与房产证挂号的产权人不共同，必需要出卖人出具产权人托付代卖的托付书(最好经过公证的)或出卖人合法取得该房产的法令文书，如遗言、赠与等书面资料。这些资料必需要求检查原件。
第二招，火眼识危险
确认了卖房人的主体资格，作为生意标的物的房产就成了买房人要检查的重点了，这儿要做到3点，1、要到房子管理部分查验房产证的真假，并进行实地检查，以此确认房产和房证是否共同；2、确认该房产是否设定典当或被相关有权机关查封或以其他方法约束该房产的相关权力。该状况经过房产挂号部分的查询能够得到答案。如房产设定典当或被查封，最好等这些约束办法消除后再购买；3、检查该房产是否正在租借，《合同法》第二百三十条规则了承租人平等条件下享有优先购买的权力。假如掠夺了承租人优先权，房子生意合同也存在无效的法令危险。因而，在该房产现已租借的状况下，则需要卖房人供给承租人出具的平等条件下抛弃优先购买权的声明。一起，根据“生意不破租借”的准则，即使生意二手房合同建立和有用，承租方在租借未到期时，仍依法享有持续承租的权力。
第三招，标准签协议
一份标准和完善的二手房生意协议，不光能够清晰两边的权力和责任，并且能够成为处理胶葛的重要根据，更会成为维护买房者合法权益的有力兵器，因而，签定完善、标准的二手房生意协议在二手房生意中至关重要。律师事务所或房发作意市场一般会供给较为标准的合同范本，对一些合同必备条款一定要清晰约好如：1、房产方位；2、房子价款及付出时刻；3、交房时刻及方法；4、处理过户手续时刻；5、交房前发作的物业费及水电、燃气费等费用的担负方法；6、物业的改变事项，地点房产名下户籍挂号的搬迁等事项；7、违约责任等。
第四招，及时办过户
《城市房地产管理法》第三十六条规则了房地产的转让有必要处理权属挂号，即咱们一般说的过户手续。《物权法》第九条规则了不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，方发作效能。由此可知，在签定了二手房生意合同后，需到房地产管理部分处理过户手续，进行产权的改变挂号后，该二手房生意行为方发作物权变化的效能。