土地出让合同违约金过高怎么认定
来源：听讼网整理 2019-04-14 15:32
土地出让是许多乡村获得经济效益的一种做法，但乡村团体的土地要出让，需求征得土地管理部门和乡村团体的赞同。土地出让的时分要签定出让合同，那么土地出让合同违约金过高怎样确认的?下面由听讼网小编为读者进行回答。
一、土地出让合同违约金过高怎样确认
《中华人民共和国合同法》榜首百一十四条第二款规则：“约好的违约金低于构成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或裁定组织予以添加;约好的违约金过火高于构成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说(二)》第二十九条第二款规则：“当事人约好的违约金超越构成丢失的百分之三十的，一般能够确认为合同法榜首百一十四条第二款规则的“过火高于构成的丢失”。别的，依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依照何种规范核算问题的批复》、《中国人民银行关于人民币借款利率有关问题的告诉》等规则，可参照银行逾期借款利率来核算逾期付款构成的实践丢失。
现在，土地出让合同所约好的违约金(滞纳金)一般按每日千分之一核算，而逾期借款利率一般按日万分之二点一或按基准借款利率水平上加收30%-50%履行，假如按日万分之二点一核算，即便再添加30%，每日应当承当的违约金也只要万分之二点七三。
比如：假定某房产企业尚拖欠5亿元的土地出让款未付出，而土地出让合同约好“若逾期付款应承当每日1‰的滞纳金”。则该房产企业依据合同约好每年须付出滞纳金18250万元，但依据法令规则逾期付款只构成了每年4982.25万元的丢失(拜见下表)，约好的滞纳金已显着超出法定的逾期付款丢失。
二、土地出让的办法有哪些
1、投标
国家出让某块土地，经过宣布投标布告奉告房地产公司，房地产公司制造标书竞标，国家归纳鉴定房地产公司的资质、诺言、资金实力、项目设计计划、投标价格、付款办法等多个要素，然后决议由哪个单位中标。这办法由于有人为评分要素在里边，所以仍是有暗箱操作的地步。
2、拍卖
这办法简略，国家把土地状况公示出来，约好好拍卖日期，一切有爱好的开发商都过来，交一笔拍卖确保金之后，就能够参与拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这办法尽管简略且不简单暗箱操作，但由于自在竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王等级的土地价格，简直都是拍卖发生的。
3、挂牌
这办法便是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和计划交到指定地址，在挂牌期间内，其他公司仍可修正或从头提交自己的报价和计划，挂牌期限结束时，最终确认的公司为土地获得者。
4、收买
上面三个是国家供认的土地获得办法，按道理来讲，土地是不能够私自买卖的，但有的人手里有土地，可是没有实力开发，或许爽性便是想易手，这样开发商就会经过收买具有土地的公司的办法，将土地转到自己的手里。这办法在市场上也不少见，不过里边存在许多的信息圈套，每个开发商都比较当心
投标、拍卖、挂牌、收买，这便是现在土地出让的四种首要办法。
三、土地出让的条件
(一)、以出让办法获得的土地使用权
房地产项目转让时，应当契合《城市房地产管理法》第三十八条规则的转让房地产的条件。
要依照出让合同约好，现已付出悉数土地使用权出让金，并获得土地使用权证书，这是出让合同建立的必要条件，也只要出让合同建立，才答应转让;
要依照出让合同约好进行出资开发，完结必定开发规划后才答应转让。
这儿又分为两种景象，一是归于房子建造的，实践投入房子建造工程的资金额应占悉数开发出资总额的25%以上;二是归于成片开发土地的，应构成工业或其他建造用地条件，方可转让。上述两项条件有必要一起具有，才干转让房地产项目。这样规则，其意图在于严厉约束炒买炒卖地皮，牟取暴利，以确保开发建造的顺畅施行。
(二)、以划拨办法获得的土地使用权
应契合《城市房地产管理法》第三十九条的规则，其间规则了以划拨办法获得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具有的条件。
关于以划拨办法获得土地使用权的房地产项目，要转让的条件是有必要经有同意权的人民政府批阅。经审查除不答应转让外，对准予转让的有两种处理办法：榜首种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地使用权出让金后，才干进行转让;第二种是能够不处理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
对以划拨办法获得土地使用权的，转让房地产时，归于下列景象之一的，经有同意权的人民政府同意，能够不处理土地使用权出让手续。
1、经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规则的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的动力、交通、水利等项目用地以及法令、行政法规规则的其他用地。经济适用住所采纳行政划拨的办法进行，因而，经济适用住所项目转让后仍用于经济适用住所的，经有同意权限的人民政府同意，也能够不补办出让手续。
2、私有住所转让后仍用于寓居的;
3、依照国务院住所制度改革有关规则出售公有住所的;
4、同一宗土地上部分房子转让而土地使用权不可分割转让;
5、转让的房地产暂时难以确认土地使用权出让用处、年限和其他条件的;
6、依据城市规划，土地使用权不宜出让的;
7、县级以上人民政府规则暂时无法或不需求采纳土地使用权出让办法的其他景象。
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一、土地出让合同违约金过高怎样确认
《中华人民共和国合同法》榜首百一十四条第二款规则：“约好的违约金低于构成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或裁定组织予以添加;约好的违约金过火高于构成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说(二)》第二十九条第二款规则：“当事人约好的违约金超越构成丢失的百分之三十的，一般能够确认为合同法榜首百一十四条第二款规则的“过火高于构成的丢失”。别的，依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依照何种规范核算问题的批复》、《中国人民银行关于人民币借款利率有关问题的告诉》等规则，可参照银行逾期借款利率来核算逾期付款构成的实践丢失。
现在，土地出让合同所约好的违约金(滞纳金)一般按每日千分之一核算，而逾期借款利率一般按日万分之二点一或按基准借款利率水平上加收30%-50%履行，假如按日万分之二点一核算，即便再添加30%，每日应当承当的违约金也只要万分之二点七三。
比如：假定某房产企业尚拖欠5亿元的土地出让款未付出，而土地出让合同约好“若逾期付款应承当每日1‰的滞纳金”。则该房产企业依据合同约好每年须付出滞纳金18250万元，但依据法令规则逾期付款只构成了每年4982.25万元的丢失(拜见下表)，约好的滞纳金已显着超出法定的逾期付款丢失。
二、土地出让的办法有哪些
1、投标
国家出让某块土地，经过宣布投标布告奉告房地产公司，房地产公司制造标书竞标，国家归纳鉴定房地产公司的资质、诺言、资金实力、项目设计计划、投标价格、付款办法等多个要素，然后决议由哪个单位中标。这办法由于有人为评分要素在里边，所以仍是有暗箱操作的地步。
2、拍卖
这办法简略，国家把土地状况公示出来，约好好拍卖日期，一切有爱好的开发商都过来，交一笔拍卖确保金之后，就能够参与拍卖，现场谁喊价高谁拿走，其他什么都不考虑。这办法尽管简略且不简单暗箱操作，但由于自在竞价，价格无法控制，现在市场上那么多地王等级的土地价格，简直都是拍卖发生的。
3、挂牌
这办法便是国家把要出让的土地公示出来，各房地产开发商将自己的报价和计划交到指定地址，在挂牌期间内，其他公司仍可修正或从头提交自己的报价和计划，挂牌期限结束时，最终确认的公司为土地获得者。
4、收买
上面三个是国家供认的土地获得办法，按道理来讲，土地是不能够私自买卖的，但有的人手里有土地，可是没有实力开发，或许爽性便是想易手，这样开发商就会经过收买具有土地的公司的办法，将土地转到自己的手里。这办法在市场上也不少见，不过里边存在许多的信息圈套，每个开发商都比较当心
投标、拍卖、挂牌、收买，这便是现在土地出让的四种首要办法。
三、土地出让的条件
(一)、以出让办法获得的土地使用权
房地产项目转让时，应当契合《城市房地产管理法》第三十八条规则的转让房地产的条件。
要依照出让合同约好，现已付出悉数土地使用权出让金，并获得土地使用权证书，这是出让合同建立的必要条件，也只要出让合同建立，才答应转让;
要依照出让合同约好进行出资开发，完结必定开发规划后才答应转让。
这儿又分为两种景象，一是归于房子建造的，实践投入房子建造工程的资金额应占悉数开发出资总额的25%以上;二是归于成片开发土地的，应构成工业或其他建造用地条件，方可转让。上述两项条件有必要一起具有，才干转让房地产项目。这样规则，其意图在于严厉约束炒买炒卖地皮，牟取暴利，以确保开发建造的顺畅施行。
(二)、以划拨办法获得的土地使用权
应契合《城市房地产管理法》第三十九条的规则，其间规则了以划拨办法获得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具有的条件。
关于以划拨办法获得土地使用权的房地产项目，要转让的条件是有必要经有同意权的人民政府批阅。经审查除不答应转让外，对准予转让的有两种处理办法：榜首种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地使用权出让金后，才干进行转让;第二种是能够不处理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
对以划拨办法获得土地使用权的，转让房地产时，归于下列景象之一的，经有同意权的人民政府同意，能够不处理土地使用权出让手续。
1、经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规则的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的动力、交通、水利等项目用地以及法令、行政法规规则的其他用地。经济适用住所采纳行政划拨的办法进行，因而，经济适用住所项目转让后仍用于经济适用住所的，经有同意权限的人民政府同意，也能够不补办出让手续。
2、私有住所转让后仍用于寓居的;
3、依照国务院住所制度改革有关规则出售公有住所的;
4、同一宗土地上部分房子转让而土地使用权不可分割转让;
5、转让的房地产暂时难以确认土地使用权出让用处、年限和其他条件的;
6、依据城市规划，土地使用权不宜出让的;
7、县级以上人民政府规则暂时无法或不需求采纳土地使用权出让办法的其他景象。
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