关于预购房屋再转让合同效力的思考

本文所指预购房子再转让，指预购人将购买的预售商品房在没有获得权属证书之前，与买受人签定转让合同，待预购人获得房产证后再将该房搬运过户于买受人。本文所要评论的问题，主要为该预购房子再转让合同终究有用抑或无效。下面就该问题谈谈自己的几点拙见，以求教于各位业界同仁。一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规则的了解讨论预购房子再转让合同终究有用抑或无效，有必要首要说到我国《城市房地产管理法》第三十七条规则，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方法获得土地使用权的，不符合本法第三十八条规则的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方法束缚房地产权力的；（三）依法回收土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面赞同的；（五）权属有争议的；（六）未依法挂号收取权属证书的；（七）法令、行政法规规则制止转让的其他景象。”现在大都观念依据该条规则以为，在“未依法挂号收取权属证书”之前，预购人将其购买的房子再行转让，违反了该条强制性法令规则，其所签预购房子再转让合同应为无效。自己持不赞同见，以为预购房子再转让合同应为有用。首要我以为有必要澄清该第三十七条规则中该“转让”概念的意义，尽管该条规则“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规则：“房地产转让，是指房地产权力人经过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。”因而，“房地产转让”应包括签定合同、付款、交给房子、过户搬运等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能完全完结，即便签定了合同，也不能处理过户搬运，也不能发作所有权搬运的效能，即合同实行不能，但不能据此以为制止签定转让“未依法挂号收取权属证书”房子的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，两边对“没有挂号收取权属证书”是明知的，并且往往约好了出卖人赶快处理房产证然后逐渐过户到买受人名劣等有关内容。因而，从合同内容看，它是一个对两边系列行为进行束缚的合同，当事两边对买卖的危险和各自的权力义务是知晓和赞同的，假如容易确定合同无效，其关于出卖人赶快处理房产证的约好岂不亦为无效？如此必然违反了合同的意思自治准则！此外，实践中，该观念也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。别的，也有人将该类合同折衷了解为付收效条件的合同，即当出卖人获得自己的产权证时，该再转让合同始收效，当出卖人成心不处理产权证而阻挠条件收效时，应视为合同现已收效。该观念从实践中来讲，不失为一种处理上述问题的折衷方法。本文对此不作具体分析。不得不说到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。” 从此条的立法意义能够看出，预售商品房再行转让应该是答应的，不然，应直接明令制止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规则制止预售房再转让，但该法正式公布时，却又改写为上述第45条规则，由此也可看出我国法令对预售房再转让予以认可的根本精力。现在，某些人为了合了处理上述实践问题，在坚持以为转让没有挂号收取权属证书之房子的合同应为无效的基础上，以为《城市房地产管理法》第四十五条规则实践指预售合同债款或债款的转让。自己以为，关于合同债款债款的转让，合同法或民法通则均有明确规则，作为商品房预售合同债款与债款的转让，其并无特别破例之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规则。别的，合同债款债款的转让，归于特定的法令概念，假如该《城市房地产管理法》第四十五条规则包括此意义，应直接引证该法令概念，但该条款恰恰叙说的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债款的转让，应告诉债款人，债款债款的转让，应获得合同另一方的赞同，而实践中预购房子再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，并且预购房子再转让合同一般约好了出卖人赶快处理房产证然后逐渐过户到买受人名劣等内容。因而，个人以为，预售房子再转让与预售合同债款债款转让是不同的法令概念和法令现实，将“预售房子再转让”了解为“债款债款转让说”实践是对现实生活的曲意逃避和对当事人合意的严峻违反。