商品房预售合同登记作为合同生效要件以及商品房预售款项规范管理

跟着我国社会主义商场经济体系的逐步形成和开展，我国房地产业得到了迅猛开展，并成为国民经济的支柱产业。为了标准房地产商场，确保和促进房地产开展，全国人大及其常委会先后拟定并发布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法令；国务院发布了《乡镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规；建造部、国土资源部等行政管理部分拟定了很多行政规章和行政解说；最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解说。现在，我国房地产法令体系业已开始树立，为房地产胶葛的处理供给了根据。作为新兴产业之一，且正处于新旧体系替换时期，房地产商场不可避免地会呈现许多新情况、新问题，近年来法院审理的房地产胶葛案件的数量呈不断上升趋势，而“3.15”顾客权益维护热线投诉电话之最亦属房地产业。其间，因商品房预售而发生的胶葛亦不在少数。从哲学的视点动身，有因必有果，有果必有因，商品房预售合同胶葛的存在是一个不可避免的论题。那么，其原因安在？咱们又应采纳什么对策来加以标准？在本文中，针对现如今商品房预售商场存在的许多问题，笔者从商品房预售的相关法令法规动身，从法理的视点阐析导致商品房许多预售胶葛中该法令法规中所存在的缝隙，并就怎么完善立法加强管理和标准提出自己的少许主张。一、商品房预售的概念及相关法令规则商品房预售，是指房地产开发企业将正在建造中的商品房预先出售给买受人，并由买受人付出定金或许房价款的行为。商品房预售方法创始于香港，因为房子尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广阔投资者，如“落花片片掉落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其能够有效地处理房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是现在使用比较广泛的一种生意方式。在商品房预售过程中，因为工程长，生意标的有许多不确认要素，使购房者所面对的危险有比一般现房生意大得多，购房者经过房子预售合同只获得一种等待权，其权力的完成十分地被迫。为了维护广阔购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严厉的法令约束。其间，《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发运营管理条例》第二十三条规则：“房地产开发企业预售商品房，应当契合下列条件：（一）已交给悉数土地使用权出让金，获得土地使用权证书；（二）持有建造工程规划答应证和施工答应证；（三）按供给的预售商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的25％以上，并已确认施工进度和竣工交给日期；（四）已处理预售挂号，获得商品房预售答应证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规则：“商品房预售所得金钱，有必要用于有关的工程建造”等规则对商品房的预售条件、商场准入等予以事前调整及标准。别的，《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当依照国家有关规则将预售合同报县级以上人民政府房产管理部分和土地管理部分挂号存案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签定商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部分和土地管理部分处理挂号存案手续。”、《城市房地产开发运营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签定之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部分和担任土地管理工作的部分存案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交给使用之日起90日内，处理土地使用权改变和房子所有权挂号手续。”等规则也都对标准商品房预售后有关合同的挂号存案准则及产权挂号等事项进行了具体地过后调整。在本年的4月28日，最高人民法院还出台了《关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法令若干问题的解说》，并将于本年的6月1日起实施。