二手房交易常见纠纷处置（卖方篇下）

二手房生意常见胶葛处置（卖方篇下）（接上期）    三、卖方以房子没有获得权属证书为由，要求承认房子生意合同无效。没有获得房地产权属证书的房子转让，实践中主要是期房转让。卖方购买了预售产品房后，在没有获得房子产权证的情况下将房子出售，后来又因为房价上涨要求毁约，恳求依照国家《城市房地产管理法》第37条“未依法挂号收取权属证书的，不得转让”和本市“期房限转”的规则，承认房子生意合同无效。    ■律师观念：目前我国的法令、行政法规并未明文禁止预售产品房再行转让。《上海市人民政府关于预售产品房转让问题的决议》中规则：“自2004年4月26日起，预购人购买的预售产品住宅应当在竣工并获得房地产权证后进行转让，并按规则处理房地产搬运挂号；在获得房地产权证前，房地产挂号组织不予处理预售产品住宅转让的预告挂号”。这儿所约束的是当事人在获得房地产权证之前的再转让行为，即买方可能要承当实践无法获得房子挂号产权的危险；但并不影响房子生意合同的效能。    卖方在没有获得房地产权证之前，虽不能享有房子所有权，但享有生意合同上的债款；而债款转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权力之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权力。因而，卖方将期房再予转让并不违背法令的禁止性规则。所以，在实践中生意两边可采用下列两种方法来处理未获得所有权证的房子转让问题：    第一种处理方法是在两边签定的房子生意合同中附合同收效的条件，即奉告买方签定生意合一起没有获得小产证，待卖方获得房地产权证后及时处理房子生意过户手续。《合同法》第45条规则，当事人对合同的效能能够约好附条件。附收效条件的合同，自条件成果时收效。可是，假如卖方歹意不处理房地产权证并主张与买方签定的房子生意合同无效时，依据《合同法》第45条规则，当事人为自己的利益不正当地阻挠条件成果的，视为条件已成果。所以，买方能够要求卖方持续实行房子生意合同，补偿违约行为所形成的经济损失。    第二种处理方法是生意两边先签署购买房子的意向协议书，约好待卖方房地产权证处理结束后，两边再签署正式的上海市房地产生意合同以及处理过户手续。    因为期房转让约束颇多、变数不定，主张两边在生意合同或许意向协议书中添加违约责任条款，进步违约金金额，加大违约本钱，约束歹意违约，以最大极限维护自己的合法权益。    四、因房价上涨，卖方反悔毁约。房价要素是二手房胶葛发作的主要原因，司法实践中经常会碰到房价上涨，卖方不愿意再实行房子生意合同，想方设法解除合同的景象；而买方则坚决要求持续实行合同。乃至还有的房子现已生意了若干年，卖方依然期望找到缝隙推翻房子生意合同，然后导致胶葛发作。    ■律师观念：依照约好全面实行合同责任是合同实行的一项基本原则，《合同法》第60条规则：“当事人应当依照约好全面实行自己的责任。”签定房子生意合同后，卖方不愿意再实行生意合同，归于违约行为，买方能够依照合同约好或许法令规则行使房子生意合同解除权，并要求卖方付出违约金、补偿金；也能够不行使解除权，要求卖方持续实行该合同。    无论是合同签定后的预期违约仍是合同实行期届满后的实践违约，如另一方要求持续实行的，除契合《合同法》第110条规则的“（一）法令上或许事实上不能实行；（二）债款的标的不适于强制实行或许实行费用过高；（三）债款人在合理期限内未要求实行”的景象外，应责令依照《合同法》第107条“当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不契合约好的，应当承当持续实行、采纳补救措施或许补偿损失等违约责任”的规则实行，这是《合同法》赋予守约方的权力。依照法院判例，一般会判令两边持续实行房子生意合同，处理该房子的过户手续。    五、中介公司没有及时向卖方转缴定金或许由中介公司暂保管定金约好不明，导致卖方要求确认合同无效。二手房生意往往是经过中介公司穿针引线完结的，买方缴付定金的行为，一般是先缴给中介公司，然后由中介公司转缴给卖方，或许卖方托付中介公司暂保管，生意两边在签定正式房子生意合一起才会面。因而，假如中介公司操作不标准，就可能让卖方的解约找到托言。    ■律师观念：因为定金合同有必要缴付定金刚才收效，而本市的生意习气是，买方往往是把定金缴交给中介公司，再由中介公司转缴给卖方；卖方则将房子产权证原件交中介公司保管。因而，为了确保定金合同收效，买方应当在定金合同里边约好，中介公司转缴定金的责任或许约好定金由中介公司保管视同缴付卖方。一起，有必要托付正规的中介公司进行居间生意，以确保生意的安全和成功。（作者为上海市德尚律师事务所律师）（未完待续）