集体所有土地不可擅自用于商品房建设

集体一切土地不行私行用于商品房缔造
事例：
某房地产公司与某乡政府合作开发了一片乡级一切的集体土地，房地产公司出资金，乡政府出土地，用于缔造别墅。房子建成后，该房地产公司对外很多发出售房广告。因为该别墅区交通便当，房价低价，由此招引了很多的购房者。某客户在与房地产公司洽谈时要求查阅有关建房材料，房地产公司供给了乡乡村集体土地一切权证的复印件及乡政府有关缔造别墅区的批文。该客户购买房子后因为长时间无法处理产权证，遂向法院提起上诉，要求退房。在庭审中房地产公司辩称：买卖双方房子买卖合同现已建立并实行。因为建房所运用的土地属乡集体一切，乡政府有权将其用于商品房缔造，虽然乡村房子无法处理产权证，但这并不能否定买房人对房子的一切权，因而该客户以房子无产权证影响其一切权为由提申述讼缺少充沛理由。
律师点评：
本案所涉状况具有必定的普遍性，在现实生活中咱们常常看到相似这样外表上振振有词的却是违法的行为，对相关当事人的合法权益形成极大的危害，应引起咱们的留意。本案所涉商品房的缔造及出售系违法行为，其理由为：依据我国《土地管理法》的规则，任何单位和个人进行缔造需求征用土地的，有必要依法请求运用国有土地。缔造占用土地，如触及农用土地转为缔造用地的，应当处理农用地转用批阅手续。农用地的转用应契合土地利用总体规划，并应征得原土地利用总体规划的机关同意，在已同意的农用地转用范围内，详细缔造项目用地应由市、县人民政府同意，并依法处理土地征用、补偿手续。另依据我国《城市房地产管理法》及有关司法解释的规则，集体一切土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的一切者违背规则私行与别人签定土地运用权出让合同的，应认定为合同无效。
在本案中，房地产公司与乡政府的合作开发，其性质为土地运用权出让的特别方式。乡政府在农用地转为缔造用地的过程中未处理法定的手续，系违法行为，不具有法令效力。依据《合同法》的规则，违背法令、行政法规的强制性规则的合同为无效合同，因而本案所触及房子购销合同为无效合同，客户的诉讼请求应当予以支撑，如其因房子买卖存在相关丢失的，应由房地产公司与乡政府承当。另依据《土地管理法》及其他法令规则，应由有关部门对房地产公司与乡政府的违法行为进行处分。在此一起，律师提示购房者，在购买商品房的过程中不要被其外表的一些条件所利诱，必定要留意检查开发商关于该房子所涉土地的运用权是否彻底和合法，避免遭受丢失或引申述争。
张丹杰律师