土地转让合同的无效情形有哪些
来源：听讼网整理 2019-01-29 17:45
土地转让合同在土地转让过程中起到决议性的效果，签约者需求仔细了解合同内容，仔细对待并保护自己的应有权益。那么无效的景象有哪几个呢?以下内容均为听讼网小编收集整理的关于土地转让合同的无效景象有哪些的相关内容，期望以下内容能为您心中的疑问找到答案.
无效的景象：
一、转让方未依照出让合同约好付出悉数土地运用权出让金的，转让合同的效能问题
我国实施的是土地有偿运用准则。依据法令规则，以出让方法获得国有土地运用权的，土地运用者须与市、县人民政府的土地管理部分签定国有土地运用权出让合同，并依照出让合同的约好交纳土地出让金，即付出获得土地运用权的对价。《法令》第十六条规则：“土地运用者在付出悉数土地运用权出让金后，应当依照规则处理挂号，收取土地运用证，获得土地运用权。”可见，土地运用者只要在交纳悉数土地出让金后，才干处理土地运用权挂号，依法获得国有土地运用权。
《城市房地产管理法》第三十八条规则：“以出让方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：(一)依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，并获得土地运用权证书;…”从该条规则看，按出让合同约好付出悉数土地运用权出让金和获得土地运用权证书，是转让土地运用权有必要一起具有的两个条件条件，均归于强制性规则。即便已获得国有土地运用证，但未悉数付出土地出让金的，也不具有法定的转让条件，所签定的土地运用权转让合同应归于无效合同。
二、转让方未依法获得土地运用权证书的，转让合同的效能问题
依据有关规则，土地运用证是用地者获得土地运用权的仅有合法凭据。以出让方法获得土地运用权证书的一般程序为，签定国有土地运用权出让合同，受让人按出让合同约好交纳土地出让金和有关税费，然后申领国有土地运用证。以划拨方法获得土地运用权的，只需持有政府划拨土地的批文，即可处理国有土地运用证。
《城市房地产管理法》第三十七条规则：“下列房地产，不得转让：…(六)未依法挂号收取权属证书的;…”可见，不管是以出让仍是划拨方法获得土地土地运用权的转让方，在未依法获得土地运用权证书之前，与别人签定国有土地运用权转让合同，违背了法令的强制性规则，应归于无效合同。
三、转让方未对土地进行出资开发或出资开发未到达法定条件的，转让合同的效能问题
此种景象是针对以出让方法获得土地运用权的转让方的要求。依据法令规则，获得国有土地运用权须具有法定条件，即持有方案部分的建造项目立项批文、城市规划部分颁布的用地规划证书等。没有详细的建造项目不得请求用地，获得土地运用权后，须按出让合同约好进行开发建造，炒卖土地为法令所制止。
四、未经政府部分赞同转让划拨土地运用权的，转让合同的效能问题
虽然我国实施土地有偿运用准则，但因为前史原因仍存在很多的划拨土地。此类划拨土地的运用虽不契合现行法令的规则，但也不宜立刻回收。因为运用才能与实际利益趋使，许多划拨用地或明或暗的经过转让方法进入市场。
《城市房地产管理法》第三十九条规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当依照国务院规则，报有赞同权的人民政府批阅。有赞同权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地运用权出让金。
以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产报批时，有赞同权的人民政府依照国务院规则决议能够不处理土地运用权出让手续的，转让方应当依照国务院规则将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或许作其他处理。”
因而，以划拨方法出得土地运用权的，须经有赞同权的市、县人民政府批阅后，方可进行转让。《法令》第四十五条还规则了划拨土地运用权的转让条件，但相同规则政府批阅是转让的条件。未经政府部分赞同私行转让划拨土地运用权的，所签定土地运用权转让合同应归于无效合同。
依据《解说(征求定见稿)》第六条、第七条规则定见，“转让方与受让方缔结的合同为补偿合同，合同约好的土地转让价款应认定为对原划拨土地运用权人的补偿。”将划拨土地运用权转让合同确定为补偿合同可谓定性精确，掌握到了此类合同的本质地点，有利于有关转让合同纠纷的正确处理。
五、未经其他共有人书面赞同转让共有土地运用权的，转让合同的效能问题
土地运用权共有的状况较为罕见。一般指的是合作开发、联合建房用地和城市居民的私家建房用地。依据法令规则，一方出地、一方出资或两边乃至几方共同出地、出资进行合作开发、联合建房的，须将国有土地运用权过户至各方名下，土地运用权由单一主体变为共有主体。一方转让土地运用权的，须经其他共有人的书面赞同，其他共有人有优先购买权，不然，转让行为构成对别人权力的损害。
《城市房地产管理法》第三十七条规则：“下列房地产，不得转让：…(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;…”故未经其他共有人书面赞同的，所签定的土地运用权转让合同亦应归于无效合同。
六、转让司法和行政机关依法约束转让的土地运用权的，转让合同的效能问题
土地运用权作为具有严重经济价值的财产权力，经常因与运用权人有关的经济纠纷而被债务人请求司法机关判决采纳查封等强制办法，用以担保债务的完成。也或许因权属争议或其他原因被土地管理等行政机关决议采纳约束性办法。司法、行政机关做出判决、决议后，告诉土地管理部分协助执行，该宗土地的典当、转让行为即被依法制止。以被采纳司法或行政约束的土地运用权作为标的物的而签定的转让合同，当然归于无效合同。
七、转让被政府部分依法回收的土地运用权的，转让合同的效能问题
依据《土地管理法》第五十八条及其他相关规则，因公共利益需求、城市规划调整、约好土地运用期限届满等原因，原赞同用地或有赞同权的人民政府能够依法回收国有土地运用权，包含划拨土地和出让土地。依据《城市房地产管理法》和《法令》的有关规则，土地运用权人必定期限内未按出让合同约好对土地进行开发建造的，人民政府或土地管理部分有权回收土地运用权。当政府依法做出回收土地运用权的决议后，依据《城市房地产管理法》第三十七条的规则，该土地运用权不得转让。土地运用权人再与别人签定土地运用权转让合同的，归于违背法令的制止性规则，转让合同无效。
八、转让有争议的土地运用权的，转让合同的效能问题
依据法令规则，土地运用权发作争议，应先经人民政府处理，对处理不服的，能够向人民法院申述。依据《城市房地产管理法》第三十七条的规则，有争议的土地运用权不得转让。因而而签定的土地运用权转让合同，也应当被认定为无效合同。
九、转让已处理典当挂号的土地运用权的，转让合同的效能问题
已典当的土地运用权的转让问题，现行土地管理法令法规未作详细规则，应当适用《担保法》关于典当物转让的有关规则。《担保法》第四十九条规则：“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况;典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”因而，转让已处理典当挂号的土地运用权并无法令妨碍，但有必要实行法令规则的“告诉”与“奉告”责任。因而，已典当的土地运用权转让时，未告诉典当权人和奉告受让人土地运用权已典当的，转让合同应当认定为无效。
转让土地签定合约时，我们应该谨记些无效内容，避免犯错。
无效的景象：
一、转让方未依照出让合同约好付出悉数土地运用权出让金的，转让合同的效能问题
我国实施的是土地有偿运用准则。依据法令规则，以出让方法获得国有土地运用权的，土地运用者须与市、县人民政府的土地管理部分签定国有土地运用权出让合同，并依照出让合同的约好交纳土地出让金，即付出获得土地运用权的对价。《法令》第十六条规则：“土地运用者在付出悉数土地运用权出让金后，应当依照规则处理挂号，收取土地运用证，获得土地运用权。”可见，土地运用者只要在交纳悉数土地出让金后，才干处理土地运用权挂号，依法获得国有土地运用权。
《城市房地产管理法》第三十八条规则：“以出让方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：(一)依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，并获得土地运用权证书;…”从该条规则看，按出让合同约好付出悉数土地运用权出让金和获得土地运用权证书，是转让土地运用权有必要一起具有的两个条件条件，均归于强制性规则。即便已获得国有土地运用证，但未悉数付出土地出让金的，也不具有法定的转让条件，所签定的土地运用权转让合同应归于无效合同。
二、转让方未依法获得土地运用权证书的，转让合同的效能问题
依据有关规则，土地运用证是用地者获得土地运用权的仅有合法凭据。以出让方法获得土地运用权证书的一般程序为，签定国有土地运用权出让合同，受让人按出让合同约好交纳土地出让金和有关税费，然后申领国有土地运用证。以划拨方法获得土地运用权的，只需持有政府划拨土地的批文，即可处理国有土地运用证。
《城市房地产管理法》第三十七条规则：“下列房地产，不得转让：…(六)未依法挂号收取权属证书的;…”可见，不管是以出让仍是划拨方法获得土地土地运用权的转让方，在未依法获得土地运用权证书之前，与别人签定国有土地运用权转让合同，违背了法令的强制性规则，应归于无效合同。
三、转让方未对土地进行出资开发或出资开发未到达法定条件的，转让合同的效能问题
此种景象是针对以出让方法获得土地运用权的转让方的要求。依据法令规则，获得国有土地运用权须具有法定条件，即持有方案部分的建造项目立项批文、城市规划部分颁布的用地规划证书等。没有详细的建造项目不得请求用地，获得土地运用权后，须按出让合同约好进行开发建造，炒卖土地为法令所制止。
四、未经政府部分赞同转让划拨土地运用权的，转让合同的效能问题
虽然我国实施土地有偿运用准则，但因为前史原因仍存在很多的划拨土地。此类划拨土地的运用虽不契合现行法令的规则，但也不宜立刻回收。因为运用才能与实际利益趋使，许多划拨用地或明或暗的经过转让方法进入市场。
《城市房地产管理法》第三十九条规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当依照国务院规则，报有赞同权的人民政府批阅。有赞同权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地运用权出让金。
以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产报批时，有赞同权的人民政府依照国务院规则决议能够不处理土地运用权出让手续的，转让方应当依照国务院规则将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或许作其他处理。”
因而，以划拨方法出得土地运用权的，须经有赞同权的市、县人民政府批阅后，方可进行转让。《法令》第四十五条还规则了划拨土地运用权的转让条件，但相同规则政府批阅是转让的条件。未经政府部分赞同私行转让划拨土地运用权的，所签定土地运用权转让合同应归于无效合同。
依据《解说(征求定见稿)》第六条、第七条规则定见，“转让方与受让方缔结的合同为补偿合同，合同约好的土地转让价款应认定为对原划拨土地运用权人的补偿。”将划拨土地运用权转让合同确定为补偿合同可谓定性精确，掌握到了此类合同的本质地点，有利于有关转让合同纠纷的正确处理。
五、未经其他共有人书面赞同转让共有土地运用权的，转让合同的效能问题
土地运用权共有的状况较为罕见。一般指的是合作开发、联合建房用地和城市居民的私家建房用地。依据法令规则，一方出地、一方出资或两边乃至几方共同出地、出资进行合作开发、联合建房的，须将国有土地运用权过户至各方名下，土地运用权由单一主体变为共有主体。一方转让土地运用权的，须经其他共有人的书面赞同，其他共有人有优先购买权，不然，转让行为构成对别人权力的损害。
《城市房地产管理法》第三十七条规则：“下列房地产，不得转让：…(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;…”故未经其他共有人书面赞同的，所签定的土地运用权转让合同亦应归于无效合同。
六、转让司法和行政机关依法约束转让的土地运用权的，转让合同的效能问题
土地运用权作为具有严重经济价值的财产权力，经常因与运用权人有关的经济纠纷而被债务人请求司法机关判决采纳查封等强制办法，用以担保债务的完成。也或许因权属争议或其他原因被土地管理等行政机关决议采纳约束性办法。司法、行政机关做出判决、决议后，告诉土地管理部分协助执行，该宗土地的典当、转让行为即被依法制止。以被采纳司法或行政约束的土地运用权作为标的物的而签定的转让合同，当然归于无效合同。
七、转让被政府部分依法回收的土地运用权的，转让合同的效能问题
依据《土地管理法》第五十八条及其他相关规则，因公共利益需求、城市规划调整、约好土地运用期限届满等原因，原赞同用地或有赞同权的人民政府能够依法回收国有土地运用权，包含划拨土地和出让土地。依据《城市房地产管理法》和《法令》的有关规则，土地运用权人必定期限内未按出让合同约好对土地进行开发建造的，人民政府或土地管理部分有权回收土地运用权。当政府依法做出回收土地运用权的决议后，依据《城市房地产管理法》第三十七条的规则，该土地运用权不得转让。土地运用权人再与别人签定土地运用权转让合同的，归于违背法令的制止性规则，转让合同无效。
八、转让有争议的土地运用权的，转让合同的效能问题
依据法令规则，土地运用权发作争议，应先经人民政府处理，对处理不服的，能够向人民法院申述。依据《城市房地产管理法》第三十七条的规则，有争议的土地运用权不得转让。因而而签定的土地运用权转让合同，也应当被认定为无效合同。
九、转让已处理典当挂号的土地运用权的，转让合同的效能问题
已典当的土地运用权的转让问题，现行土地管理法令法规未作详细规则，应当适用《担保法》关于典当物转让的有关规则。《担保法》第四十九条规则：“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况;典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”因而，转让已处理典当挂号的土地运用权并无法令妨碍，但有必要实行法令规则的“告诉”与“奉告”责任。因而，已典当的土地运用权转让时，未告诉典当权人和奉告受让人土地运用权已典当的，转让合同应当认定为无效。
转让土地签定合约时，我们应该谨记些无效内容，避免犯错。