出让土地使用权转让条件的分析

在协议出让国有土地运用权很多存在的前史背景下，这一转让的约束性规则关于根绝 “炒地皮”现象的呈现、保护土地交易商场的次序起到了重要作用，但跟着房地产职业展开的一日千里和国家相关土地方针的出台，规则已显着不达时宜，原因有几下几个方面：
(1)转让条件的设定现已严峻影响了房地产业的展开
房地产职业是一个高出资、高危险的职业，在取得项目建造用地的运用权后，资金就成为了房地产项目成功的要害，土地运用权的转让都是开发公司在资金方面遇到难以逾越的困难时不得已而为之的行为，有的项目刚取得前期的报建手续，乃至有的项目只要建造用地的批准书或许国有土地运用权证书就迫切需要转让，一起商场经济条件下土地资源的稀缺性和人脉联系的不均衡性，导致一些资金实力雄厚却难以取得土地运用权的房地产公司急需受让土地，这使得土地运用权的转让成为可能，但转让中的约束性规则又使得这种转让存在很大程度的法令妨碍，这大大增加了房地产开发企业出资的危险，约束了房地产职业商场资源的整合，影响了房地产展开的全体速度和规划。
(2)交纳土地出让金不该成为土地运用权转让的前提条件
依据出让土地运用权转让条件的规则，未缴清土地出让金之前国有土地运用权就不得转让，但在实务中地方政府为了支撑房地产业的展开和其他原因，常常赞同展开商分期交纳土地出让金，在土地出让金缴清前，现已先行核发了土地运用权证书，在此种状况下转让土地运用权，假如以未缴清土地出让金为由以为转让行为无效，显然是不合理的。首要依据合同的相对性原理，出让合同中的权力和责任只对合同的当事人具有约束力，而不能对立第三人。政府以土地运用权出让合同中的用地人未缴清土地出让金为由对立转让合同中的受让人，违反了合同的相对性原理;别的土地运用权证一经核发，其挂号就具有公示效能，转让合同的受让人有充沛的理由对公示材料予以信任，而无任何检查转让人是否已缴清土地出让金的责任。因而，用地人未缴清土地出让金但现已取得土地运用权证书的，应当对其出让土地运用权转让合同的效能予以支撑。
(3)土地运用权出让价格商场化，出资条件的约束已无含义
尽管《城市房地产管理法》明确规则投标、拍卖和协议出让都是土地运用权出让的有用方法，但在以往长时间的国有土地运用权出让的实践中，协议出让国有土地运用权却占了土地出让的绝大部分。跟着商场经济的展开，协议出让露出出了许多弊端，比方：土地运用权转让的商场化程度低，政府不能取得土地增值的收益;房地产商使用联系圈地、炒地等，严峻打乱了商场经济的健康展开等。2002年5月9日，国土资源部发布了《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权的规则》(即11号令)要求自2002年7月1日起国有商业、旅行、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，有必要以投标、拍卖或挂牌方法出让。2003年国土资源部与督查部又联合下发《关于持续展开经营性土地运用权投标拍卖挂牌出让状况法律督查作业的告诉》(即71号令)，对国有土地出让中的前史遗留问题做出了明确规则，要求各地要严厉按国家有关方针规则界定《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》施行前的前史遗留问题，不得私行扩大范围，也不得招摇撞骗，变相搭车，要加速作业进度，在2004年8月31日前将前史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以前史遗留问题为由选用协议方法出让经营性土地运用权。自此，我国土地的供给准则完成了从协议出让到揭露投标、拍卖和挂牌出让的改变。当时在土地供给的一级商场上经营性用地彻底实施招拍挂揭露出让，土地出让的价格都现已彻底商场化，在土地转让的二级商场上出资商和开发商也就没有了炒地的空间和含义，出资条件作为土地运用权转让条件的约束也就失去了其原本的含义。