新农村建设中集体土地拆迁存在问题及对策
来源：听讼网整理 2018-09-28 13:05
《新乡村建造调研陈说选编》之七
作者：祁凌云
一、我市团体土地上房子拆迁中存在的问题
近年来，跟着我市新乡村建造脚步的加速，乡镇工业经济得到了长足的开展，而工业的开展必定带来用地数量和征地数量的添加。批建项目逐年增多;拆迁面积逐年上升，在上述建造项目和用地中，有恰当一部分是经过征用团体土地获得的。在征用土地过程中，由于我国土地征用准则立法的缺点，以及某些部分在详细征地操作过程中的随意性，危害乡村团体经济安排和农人合法权益的现象十分杰出。
(一)“公共利益”无限扩展。依据我国《宪法》和《土地管理法》的规则，国家对团体所有的土地进行征用的条件应当是“国家为公共利益需求”。法令没有进一步对“公共利益”这个法令概念作出解说，实践中对路途建造、基础设施、水利工程等项目被界定为“公共利益”一般没有贰言。但对那些与乡镇建造有关的商业开发、商业运用是否为公共利益界定不清。典型的有政府的土地储备。土地储备是各级人民政府经过回收、收买、征用或其他方法获得土地运用权，进行贮存或前期开发收拾后，向社会有偿供给各类建造用地行为。土地储备是政府的一种商业运营行为，尽管添加了财务收入，有的当地土地开发收入乃至成了政府的第二财务，但这种政府利益不能看作公共利益。土地储备中，政府获得土地运用权的一个重要方法便是经过征用团体土地，政府的商业开发行为假借了“公共利益”名义，引起了团体土地被拆迁户的遍及不满。
(二)依据我国法令规则，征用乡村团体土地仅限于国家为公共利益需求。但《土地管理法》第四十三条规则：任何单位或个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法请求运用国有土地;……前款所称依法请求运用的国有土地包含国家所有的土地和国家征用的原归于农人团体所有的土地。依据该条规则，当团体土地用于建造时，不论是否归于公共利益需求，尤其是触及运营性用地需求出让土地运用权时有必要先征为国家所有，然后再以必定的方法供给给相应的单位和个人。《城市房地产管理法》第八条规则，“……团体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地运用权方可有偿出让”。因而就团体土地而言，其流转遭到法令法规的严厉约束，不能直接有偿出让转让，只能依法先征为国家所有后，再依法进行出让转让。由于所征用的团体土地往往都是运营性建造项目，征用土地显着增值，因征地所发生的土地增值大部分转移到政府和用地单位手中，侵犯了被拆迁户的利益。
(三)征地补偿过低，补偿规范存在问题。关于征用团体土地对地上附着物的补偿规范，现在都是由当地政府自行拟定，故而补偿规范构成规范低、规模窄、费用少的局势。广阔被拆农人遍及反映激烈。一起，《土地管理法》本身规则的补偿规范就不合理，表现在：一是《土地管理法》第四十七规则确认的补偿根本准则“依照被征用土地的原用处给予补偿”，原用处便是农业用处，以此确认补偿规范，规范必定不会高;二是《土地管理法》第四十七规则的确认补偿费用以土地被征用前3年平均产量核算，实践中难以操作;三是《土地管理法》确认的“不低于原有日子水平”最低补偿规范不合理，保持原有日子水平多长时间，一年仍是两年，终身仍是一时，法令没有明确规则。
(四)征地拆迁没有合理程序确保。依据《土地管理法》规则，土地征用的根本程序包含用地者提出请求、人民政府检查同意、布告挂号、征地补偿等环节。在这些准则性的程序规则中，一是批阅环节程序不揭露、不透明;是被拆迁人被扫除在程序外，短少行政机关听取被拆迁人定见程序;三是短少对土地征用贰言处理程序;四是有的环节流于形式，短少可操作性，不利于被拆迁人权力的维护。
二、对策与主张
咱们看到，新乡村建造中对团体土地进行拆迁，无论是作为拆迁人的政府或其他安排，仍是作为被拆迁人的广阔农人，各方均有本身的利益存在。就政府来说，征地补偿以财务收入付出补偿费，触及到财务收入的添加和削减，特别是在有的当地，政府搞土地储备，征用土地后净地出让，补偿费开销的多少，直接联系当地政府的收益，从客观上来说，政府要尽或许地少开销补偿费。就农人来说，由于拆迁，失去了土地，有限的补偿除日子外，还要进行创业，拆迁之前有地可种，拆迁之后，不能再依托土地，只能另谋出路。因而，补偿费用的多少，直接影响被拆迁户的未来日子。跟着经济社会开展加速和各种利益格式的调整，触及土地征用、城建拆迁等问题的群体性事情增多，有的开展成为集团诉讼案子，还有的常年上访、越级上访。这些案子处理不妥，极易损坏政府形象，影响社会安稳和新乡村建造进程。
(一)下工夫进步宣扬、教育力度，活跃向广阔农人宣扬建造社会主义新乡村的重要含义，进步广阔农人对建造社会主义新乡村含义的知道，削减不必要的对立。
(二)行政审判作业要树立正确的胶葛处理观，把要化解对立作为社会主义调和社会供给有力司法确保的切入点。触及农业、乡村、农人的三农案子，直接联系到农人的切身利益，我市是一个农业县级市，百分之九十是农人，在建造社会主义调和社会中，乡村这一块阵地调和，可以说到达全社会调和，因而，在建造社会主义调和社会中呈现的触及到“三农”的行政案子，应尽量适用和谐的方法，和谐好“官民”胶葛，完全停息胶葛。各级镇党委、政府始终将社会安稳和经济开展放在第一位，关于一些影响当地安稳的行政案子，镇党委、政府是十分重视的。如处理不小心，必会引起连锁反映，有的心怀叵测的人还会做些不明智之事，对政府的声威和名誉形成欠好的影响。对这类案子有必要要进行和谐，及时与各当地党委、政府交流，一起制订出和谐计划，极力将案子和谐好。
(三)树立公平合理的补偿规范，相等维护征收各方的权益。
对因公共利益需求进行的征收，就现在状况选用的是恰当补偿准则，没有进行全额补偿，与公平补偿也距离甚远。这种补偿准则献身了农人的利益，是征地拆迁对立的会集地点。因而在尚不能施行公平补偿的准则景象下，应尽或许地缩小恰当补偿与公平补偿之间的距离，并尽快向施行公平补偿准则过渡。
对非因公共利益需求进行的征收，应当树立按价补偿的准则。建造单位与团体土地所有者和运用者之间是相等的民事主体，他们之间的联系便是商场联系，因而，被征用的土地应当依照商场价格核算价值，只要这样，才干树立公平交易，维护相等各方的利益。
(四)树立征收的合理程序，以程序促进社会公平。
征收土地的合理程序至少应当包含下列程序：1、听取拆迁两边定见程序;2、严重事项的听证程序;3、贰言处理程序;4、征收施行程序(包含产业的评价、补偿规范公示、补偿安顿洽谈、强制拆迁);5、救助程序(行政复议、裁定、诉讼)等。
行政征收是国家依法对公民的产业进行的掠夺，而且所掠夺的产业是受宪法所维护的，因而在征收程序中着重合理程序有重要的含义：一是有利于维护公民合法权益，在拆迁程序中，确保被拆迁人参加到程序，充沛陈说其对拆迁的定见观念，然后使不同利益的当事人之间的利益、观念、定见悉数展示，有助于行政机关对两边的定见的区分，然后确保征收行为的合法性;二是有利于监督控制行政权，合理的程序是揭露的，征用程序的揭露使得政府的行政行为易于承受大众的监督。
修改：肖立芹
作者：祁凌云
一、我市团体土地上房子拆迁中存在的问题
近年来，跟着我市新乡村建造脚步的加速，乡镇工业经济得到了长足的开展，而工业的开展必定带来用地数量和征地数量的添加。批建项目逐年增多;拆迁面积逐年上升，在上述建造项目和用地中，有恰当一部分是经过征用团体土地获得的。在征用土地过程中，由于我国土地征用准则立法的缺点，以及某些部分在详细征地操作过程中的随意性，危害乡村团体经济安排和农人合法权益的现象十分杰出。
(一)“公共利益”无限扩展。依据我国《宪法》和《土地管理法》的规则，国家对团体所有的土地进行征用的条件应当是“国家为公共利益需求”。法令没有进一步对“公共利益”这个法令概念作出解说，实践中对路途建造、基础设施、水利工程等项目被界定为“公共利益”一般没有贰言。但对那些与乡镇建造有关的商业开发、商业运用是否为公共利益界定不清。典型的有政府的土地储备。土地储备是各级人民政府经过回收、收买、征用或其他方法获得土地运用权，进行贮存或前期开发收拾后，向社会有偿供给各类建造用地行为。土地储备是政府的一种商业运营行为，尽管添加了财务收入，有的当地土地开发收入乃至成了政府的第二财务，但这种政府利益不能看作公共利益。土地储备中，政府获得土地运用权的一个重要方法便是经过征用团体土地，政府的商业开发行为假借了“公共利益”名义，引起了团体土地被拆迁户的遍及不满。
(二)依据我国法令规则，征用乡村团体土地仅限于国家为公共利益需求。但《土地管理法》第四十三条规则：任何单位或个人进行建造，需求运用土地的，有必要依法请求运用国有土地;……前款所称依法请求运用的国有土地包含国家所有的土地和国家征用的原归于农人团体所有的土地。依据该条规则，当团体土地用于建造时，不论是否归于公共利益需求，尤其是触及运营性用地需求出让土地运用权时有必要先征为国家所有，然后再以必定的方法供给给相应的单位和个人。《城市房地产管理法》第八条规则，“……团体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地运用权方可有偿出让”。因而就团体土地而言，其流转遭到法令法规的严厉约束，不能直接有偿出让转让，只能依法先征为国家所有后，再依法进行出让转让。由于所征用的团体土地往往都是运营性建造项目，征用土地显着增值，因征地所发生的土地增值大部分转移到政府和用地单位手中，侵犯了被拆迁户的利益。
(三)征地补偿过低，补偿规范存在问题。关于征用团体土地对地上附着物的补偿规范，现在都是由当地政府自行拟定，故而补偿规范构成规范低、规模窄、费用少的局势。广阔被拆农人遍及反映激烈。一起，《土地管理法》本身规则的补偿规范就不合理，表现在：一是《土地管理法》第四十七规则确认的补偿根本准则“依照被征用土地的原用处给予补偿”，原用处便是农业用处，以此确认补偿规范，规范必定不会高;二是《土地管理法》第四十七规则的确认补偿费用以土地被征用前3年平均产量核算，实践中难以操作;三是《土地管理法》确认的“不低于原有日子水平”最低补偿规范不合理，保持原有日子水平多长时间，一年仍是两年，终身仍是一时，法令没有明确规则。
(四)征地拆迁没有合理程序确保。依据《土地管理法》规则，土地征用的根本程序包含用地者提出请求、人民政府检查同意、布告挂号、征地补偿等环节。在这些准则性的程序规则中，一是批阅环节程序不揭露、不透明;是被拆迁人被扫除在程序外，短少行政机关听取被拆迁人定见程序;三是短少对土地征用贰言处理程序;四是有的环节流于形式，短少可操作性，不利于被拆迁人权力的维护。
二、对策与主张
咱们看到，新乡村建造中对团体土地进行拆迁，无论是作为拆迁人的政府或其他安排，仍是作为被拆迁人的广阔农人，各方均有本身的利益存在。就政府来说，征地补偿以财务收入付出补偿费，触及到财务收入的添加和削减，特别是在有的当地，政府搞土地储备，征用土地后净地出让，补偿费开销的多少，直接联系当地政府的收益，从客观上来说，政府要尽或许地少开销补偿费。就农人来说，由于拆迁，失去了土地，有限的补偿除日子外，还要进行创业，拆迁之前有地可种，拆迁之后，不能再依托土地，只能另谋出路。因而，补偿费用的多少，直接影响被拆迁户的未来日子。跟着经济社会开展加速和各种利益格式的调整，触及土地征用、城建拆迁等问题的群体性事情增多，有的开展成为集团诉讼案子，还有的常年上访、越级上访。这些案子处理不妥，极易损坏政府形象，影响社会安稳和新乡村建造进程。
(一)下工夫进步宣扬、教育力度，活跃向广阔农人宣扬建造社会主义新乡村的重要含义，进步广阔农人对建造社会主义新乡村含义的知道，削减不必要的对立。
(二)行政审判作业要树立正确的胶葛处理观，把要化解对立作为社会主义调和社会供给有力司法确保的切入点。触及农业、乡村、农人的三农案子，直接联系到农人的切身利益，我市是一个农业县级市，百分之九十是农人，在建造社会主义调和社会中，乡村这一块阵地调和，可以说到达全社会调和，因而，在建造社会主义调和社会中呈现的触及到“三农”的行政案子，应尽量适用和谐的方法，和谐好“官民”胶葛，完全停息胶葛。各级镇党委、政府始终将社会安稳和经济开展放在第一位，关于一些影响当地安稳的行政案子，镇党委、政府是十分重视的。如处理不小心，必会引起连锁反映，有的心怀叵测的人还会做些不明智之事，对政府的声威和名誉形成欠好的影响。对这类案子有必要要进行和谐，及时与各当地党委、政府交流，一起制订出和谐计划，极力将案子和谐好。
(三)树立公平合理的补偿规范，相等维护征收各方的权益。
对因公共利益需求进行的征收，就现在状况选用的是恰当补偿准则，没有进行全额补偿，与公平补偿也距离甚远。这种补偿准则献身了农人的利益，是征地拆迁对立的会集地点。因而在尚不能施行公平补偿的准则景象下，应尽或许地缩小恰当补偿与公平补偿之间的距离，并尽快向施行公平补偿准则过渡。
对非因公共利益需求进行的征收，应当树立按价补偿的准则。建造单位与团体土地所有者和运用者之间是相等的民事主体，他们之间的联系便是商场联系，因而，被征用的土地应当依照商场价格核算价值，只要这样，才干树立公平交易，维护相等各方的利益。
(四)树立征收的合理程序，以程序促进社会公平。
征收土地的合理程序至少应当包含下列程序：1、听取拆迁两边定见程序;2、严重事项的听证程序;3、贰言处理程序;4、征收施行程序(包含产业的评价、补偿规范公示、补偿安顿洽谈、强制拆迁);5、救助程序(行政复议、裁定、诉讼)等。
行政征收是国家依法对公民的产业进行的掠夺，而且所掠夺的产业是受宪法所维护的，因而在征收程序中着重合理程序有重要的含义：一是有利于维护公民合法权益，在拆迁程序中，确保被拆迁人参加到程序，充沛陈说其对拆迁的定见观念，然后使不同利益的当事人之间的利益、观念、定见悉数展示，有助于行政机关对两边的定见的区分，然后确保征收行为的合法性;二是有利于监督控制行政权，合理的程序是揭露的，征用程序的揭露使得政府的行政行为易于承受大众的监督。
修改：肖立芹