商品房预售许可证与商品房认购书效力之间有什么关系

商品房预售答应证与商品房 认购书效能之间的联系
问：作为出卖人的房地产开发企业在其未获得商品房预售答应证之前与买受人签定的《商品房认购书》是否有用?
答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法令、行政法规对商品房预售实施行政答应的监管准则。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发运营管理条例》第23条均明确规则，商品房预售应当获得商品房预售答应证明。这就标明我国的商品房预售具有较强的国家干涉性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第2条也规则，出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效。但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。由上可见，无论是立法、行政法规，仍是司法解说，预售答应证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规则。
而《商品房认购书》作为一个独立的合同方式，从其缔结的意图、约好的内容来看，通常是为将来两边当事人缔结确定性的正式的商品房买卖合同达到的书面许诺，其意图便是经过缔结合同来束缚两边当事人承当在将来缔结正式商品房买卖合同的责任，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预定合同。预定合同仅仅两边当事人许诺在约好的期限内缔结确定性合同即本约的预备性协议，不得因而确定本约已正式缔结。预定合同一方当事人仅能够恳求对方当事人实行缔结本约的责任，不能恳求实行本约的内容。预定合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、许诺书、备忘录、商洽纪要、定金收据等多种方式。 
已然作为预定合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人两边为将来缔结作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的许诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售答应证明就不应对出卖人缔结预定合同的行为干涉制止。未获得商品房预售答应证前签定的《商品房认购书》等预定合同均为有用。