预售合同转让的条件有哪些
来源：听讼网整理 2018-09-01 20:36
商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让别人的行为。这种转让只改动预售合同的主体，预售合同的内容不发生改动，由商品房预购人将原预售合同的债款或权力职责转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法令联系。预售合同转让归于房地产的二手交易，即一般所称的三级商场。我国《城市房地产管理法》第45条规则：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。”这一规则实践上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产商场中很多存在。
一、预售合同转让的法令性质
预售合同标的物是正在修建、没有竣工的商品房，其所有权没有发生。预购方在预售合同实行中，虽交给预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处置的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即依据转让时预购人已实行预售合同职责程度的不同，分别是商品房预售合同的债款转让和权力职责转让。预购人已悉数实行合同职责所为的转让是债款;预购人只部分实行合同职责所为的转让，则是权力职责转让。
1预售合同债款转让无须事前征得预售人赞同，由于，债的转让包含债款转让、债款转让、权力职责一起转让三种状况。我国《合同法》第79条规则：“债款人能够将合同的权力悉数或许部分转让给第三人。”阐明债款人能够不经债款人赞同而自在处置自己的债款。债款人在民事法令联系中只是为民事职责的承当者，假如原债款人和新债款人没有贰言，债款人向谁实行职责都是能够的。《合同法》第80条又规则：“债款人转让权力的，应当告诉债款人。未经告诉，该转让对债款人不发生效能。”由于债款转让可不用征得债款人的赞同，但债款人不能因债款转让而利益受损。一起也便于债款人按期正确实行职责。
2预购人没有全面实行合同职责条件下所进行的权力职责转让，事前应征得预售人赞同。由于榜首，合同是当事人两边意思表明共同的产品，合同当事人之间的了解信赖程度，尤其是各自的信誉程度，往往是到达合同的关键因素，这也是诚实信誉原则在合同中的表现。第二，以预售方的事前赞同作为预购人的权力职责转让的条件，一方面能够避免预购人借权力职责转让躲避债款，另一方面也可确保预售人有时机对受让人的资信才干、实行才干予以调查，以使原预售合同得以正确实行，然后维护预售方的合法权益，在法令上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权力、职责悉数或部分转让给第三人的，应当获得另一方的赞同”的规则相符。
3预购人没有实行预售合同的任何职责时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债款转让。由于债款转让有必要征得预售人的赞同，预售人不可能赞同预购人单纯的牟利转让;即便不以牟利为意图，预售人对预售合同享有恳求解除权，并要求预购人承当缔约上的过错职责，预购人不能经过转让预售合同躲避应负的法令职责，一起我国法令禁止倒卖合同、买空卖空的行为，更不答应使用预售合同进行变相的期货交易。
综上，我国预售合同转让的法令性质是债款转让和权力职责转让。
二、预售合同转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条的规则应视为答应预售合同转让，具体办法由国务院规则，阐明预售合同转让是有条件的。笔者认为预售合同转让的条件如下：
1按照法令、法规、方针等规则，答应预售转让的能够转让;不答应预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规则：“预售的外销商品住宅，在未收取房地产证前不得转让，不然转让无效。”
2转让人有必要持有经过挂号存案的预售合同和转让合同才干成为转让人，未挂号存案的预售合同不得转
让。这种规则有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。由于预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，一起又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具有预售方的主体资格，也不用具有商品房预售许可证，但转让人有必要持有经过挂号存案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人替代原预购人成为新的权力主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
3预售合同转让的标的物有必要是没有竣工的、正在建设中的预售商品房，假如转让的标的物现已竣工检验，预购方现已实践获得预售商品房产权后，将商品房再转让给别人，不是预售合同转让，应按商品房生意联系处理，一起预售合同转让行为有必要是行为人实在意思表明，不然转让行为无效。由于房地产商场价格不稳定，转让人将预售合同提早转让，搬运贬价危险;新预购人自愿承当贬价危险，冒着危险提早买受，然后再次转让，这种搬运危险和买受危险有必要是相等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的时机。
4预售合同有必要合法有用，才答应预售合同转让，不然预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规则：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当确定无效。”从预售合同内容看，分以下几种状况：榜首，假如预售合同对转让有约好，当两边约好的转让条件现已具有时，能够转让。例如分期付款中，预售合同约好有必要付清前二次敷衍金钱或许付清敷衍金钱到达2/3后方可转让。第二，预售合同未约好转让条件，预售合同实行中，预购方提出转让，有必要征得预售人赞同，不然转让无效。这样规则既可防备预购人倒卖合同，牟取不合法利益。又能够确保预售合同转让及预售合同的顺畅实行。第三，预购方现已悉数实行预售合同规则的悉数职责，对预售商品房的再行转让，不用征得预售人的赞同，但过后应及时告诉预售人知道，使其正确实行合同。告诉人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过挂号存案的预售合同和新签定的预售转让合同告诉预售人，并了解原预购人实行合同状况。
5预售合同转让有必要签定转让合同，不用从头签定新预售合同。由于转让人与新预购人签定预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人经过预售转让合同获得原预售合同预购人的位置。这种预售转让合同应依法交纳有关税费。转让人无论是债款转让，仍是权力职责转让，都只是合同主体的改动，而合同内容即权力职责并没有改动。假如转让人是债款转让，预售人回绝从头签定预售合同，将阻挠转让人对债款的处置权，故新预购人没有必要与预售人从头签定预售合同，预售转让合同依法建立后，具有不可逆转性，即新的法令联系构成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人契合转让条件时仍能够再行转让。
三、预售合同转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经挂号存案的原预售合同和转让两边新签定的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约好的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门处理转让合同挂号存案手续，对契合转让条件的，房地产管理部门可予以转让挂号。一起处理原预售合同的更名手续，清晰预售方向受让人实行原预售合同的标的物。
一、预售合同转让的法令性质
预售合同标的物是正在修建、没有竣工的商品房，其所有权没有发生。预购方在预售合同实行中，虽交给预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处置的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即依据转让时预购人已实行预售合同职责程度的不同，分别是商品房预售合同的债款转让和权力职责转让。预购人已悉数实行合同职责所为的转让是债款;预购人只部分实行合同职责所为的转让，则是权力职责转让。
1预售合同债款转让无须事前征得预售人赞同，由于，债的转让包含债款转让、债款转让、权力职责一起转让三种状况。我国《合同法》第79条规则：“债款人能够将合同的权力悉数或许部分转让给第三人。”阐明债款人能够不经债款人赞同而自在处置自己的债款。债款人在民事法令联系中只是为民事职责的承当者，假如原债款人和新债款人没有贰言，债款人向谁实行职责都是能够的。《合同法》第80条又规则：“债款人转让权力的，应当告诉债款人。未经告诉，该转让对债款人不发生效能。”由于债款转让可不用征得债款人的赞同，但债款人不能因债款转让而利益受损。一起也便于债款人按期正确实行职责。
2预购人没有全面实行合同职责条件下所进行的权力职责转让，事前应征得预售人赞同。由于榜首，合同是当事人两边意思表明共同的产品，合同当事人之间的了解信赖程度，尤其是各自的信誉程度，往往是到达合同的关键因素，这也是诚实信誉原则在合同中的表现。第二，以预售方的事前赞同作为预购人的权力职责转让的条件，一方面能够避免预购人借权力职责转让躲避债款，另一方面也可确保预售人有时机对受让人的资信才干、实行才干予以调查，以使原预售合同得以正确实行，然后维护预售方的合法权益，在法令上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权力、职责悉数或部分转让给第三人的，应当获得另一方的赞同”的规则相符。
3预购人没有实行预售合同的任何职责时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债款转让。由于债款转让有必要征得预售人的赞同，预售人不可能赞同预购人单纯的牟利转让;即便不以牟利为意图，预售人对预售合同享有恳求解除权，并要求预购人承当缔约上的过错职责，预购人不能经过转让预售合同躲避应负的法令职责，一起我国法令禁止倒卖合同、买空卖空的行为，更不答应使用预售合同进行变相的期货交易。
综上，我国预售合同转让的法令性质是债款转让和权力职责转让。
二、预售合同转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条的规则应视为答应预售合同转让，具体办法由国务院规则，阐明预售合同转让是有条件的。笔者认为预售合同转让的条件如下：
1按照法令、法规、方针等规则，答应预售转让的能够转让;不答应预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规则：“预售的外销商品住宅，在未收取房地产证前不得转让，不然转让无效。”
2转让人有必要持有经过挂号存案的预售合同和转让合同才干成为转让人，未挂号存案的预售合同不得转
让。这种规则有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。由于预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，一起又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具有预售方的主体资格，也不用具有商品房预售许可证，但转让人有必要持有经过挂号存案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人替代原预购人成为新的权力主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
3预售合同转让的标的物有必要是没有竣工的、正在建设中的预售商品房，假如转让的标的物现已竣工检验，预购方现已实践获得预售商品房产权后，将商品房再转让给别人，不是预售合同转让，应按商品房生意联系处理，一起预售合同转让行为有必要是行为人实在意思表明，不然转让行为无效。由于房地产商场价格不稳定，转让人将预售合同提早转让，搬运贬价危险;新预购人自愿承当贬价危险，冒着危险提早买受，然后再次转让，这种搬运危险和买受危险有必要是相等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的时机。
4预售合同有必要合法有用，才答应预售合同转让，不然预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规则：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当确定无效。”从预售合同内容看，分以下几种状况：榜首，假如预售合同对转让有约好，当两边约好的转让条件现已具有时，能够转让。例如分期付款中，预售合同约好有必要付清前二次敷衍金钱或许付清敷衍金钱到达2/3后方可转让。第二，预售合同未约好转让条件，预售合同实行中，预购方提出转让，有必要征得预售人赞同，不然转让无效。这样规则既可防备预购人倒卖合同，牟取不合法利益。又能够确保预售合同转让及预售合同的顺畅实行。第三，预购方现已悉数实行预售合同规则的悉数职责，对预售商品房的再行转让，不用征得预售人的赞同，但过后应及时告诉预售人知道，使其正确实行合同。告诉人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过挂号存案的预售合同和新签定的预售转让合同告诉预售人，并了解原预购人实行合同状况。
5预售合同转让有必要签定转让合同，不用从头签定新预售合同。由于转让人与新预购人签定预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人经过预售转让合同获得原预售合同预购人的位置。这种预售转让合同应依法交纳有关税费。转让人无论是债款转让，仍是权力职责转让，都只是合同主体的改动，而合同内容即权力职责并没有改动。假如转让人是债款转让，预售人回绝从头签定预售合同，将阻挠转让人对债款的处置权，故新预购人没有必要与预售人从头签定预售合同，预售转让合同依法建立后，具有不可逆转性，即新的法令联系构成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人契合转让条件时仍能够再行转让。
三、预售合同转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经挂号存案的原预售合同和转让两边新签定的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约好的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门处理转让合同挂号存案手续，对契合转让条件的，房地产管理部门可予以转让挂号。一起处理原预售合同的更名手续，清晰预售方向受让人实行原预售合同的标的物。