商品房预售合同效力的认定规则
来源：听讼网整理 2018-12-16 12:16
在我国，商品房预售实施答应证准则。《城市房地产管理法》第44条规则，商品房预售需具有四个条件：
(1)已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;(2)持有建造工程规划答应证;(3)按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的25%以上，并现已承认施工进度和竣工交给日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门处理预售挂号，获得商品房预售答应证明。《城市房地产开发运营管理法令》第23条对商品房预售条件作了与《城市房地产管理法》第44条底子共同的规则，其第24条进一步清晰列举了房地产开发企业恳求处理商品房预售挂号、获得商品房预售答应证明的必备条件，其中就包含该法令第23条和《城市房地产管理法》第44条规则的前3个条件。这标明晰：只需出卖人依照法定程序向房地产行政管理部门恳求处理并获得预售答应证明的，即可确定其具有悉数预售条件;人民法院在确定商品房预售合同的效能时，只从形式上进行检查，只需该等预售合同系出卖人在未获得商品房预售答应证明的景象下签定的，即可确定预售合同无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》(以下简称)《商品房买卖合同司法解说》第2条规则：
“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。”该条是关于商品房预售合同效能和补办商品房预售答应证明对合同效能影响的解说。依此解说，在签定合一起，商品房预售行为虽不契合前述预售条件，但只需出卖人在申述前获得商品房预售答应证明，预售合同的效能就得以补正，人民法院能够确定商品房预售合同有用。
关于出卖人获得商品房预售答应证的最迟时刻怎么界定?司法实践中，根据尽量促进合同有用建立和维护商品房买卖安全等考虑，将商品房预售答应证最迟获得时刻在《商品房买卖合同司法解说》第2条规则的“申述前”的根底上，进一步放宽至“一审争辩完结前”.在再审恳求人鄂州市文松房地产开发有限公司与被恳求人鄂州市中医医院房子买卖合同纠纷[(2013)民申字第1012号]一案再审民事裁定书中，最高人民法院指出：“文松公司与鄂州中医院签定《商品房买卖合同》时虽未获得涉案商品房的建造用地运用权，但在本案一审时该公司已获得商品房预售答应证、建造工程规划答应证、建造用地规划答应证、修建工程施工答应证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条规则：‘出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。’本案一、二审断定根据上述规则，确定《商品房买卖合同》有用，并无不当。”实际上，在《商品房买卖合同司法解说》出台之前，关于这一问题，最高人民法院对同类案子审理的裁断定见就已清晰了这一司法情绪。在潮阳市光大伟联房产开发有限公司与广东骏业(集团)有限公司承揽出售合同纠纷[(2002)民一提字第3号]案中，最高人民法院指出：“光大伟联公司具有该项意图开发及所涉商品房的出售权，尽管两边在签定第九、十栋商品房托付出售协议时髦未获得该两栋楼的预售答应证，但在一审诉讼期间完善了预售手续，因而不影响合同效能。”
商品房预售合同签定后，如若商品房预售答应证被行政部门吊销，那么商品房预售合同效能又应怎么确定?咱们以为，《商品房买卖合同司法解说》第2条仅仅规则在签定商品房预售合一起需获得预售答应证明，合同即为有用，假如过后预售答应证明被吊销，系根据房地产开发企业违反了行政管理法规所造成的，也是行政管理机关实行行政管理责任的需求，并不必定导致合同无效。在田卫霞与骆玉林、新疆星云房地产开发有限公司、新疆新平房地产开发有限公司商品房出售合同纠纷[(2014)乌中民四终字第438号]案二审民事断定书中，新疆乌鲁木齐市中级人民法院以为：骆玉林与新平房产公司签定的《商品房预售合同》是两边当事人的实在意思标明，且新平房产公司根据该协议已于2006年3月29日给骆玉林处理了入住手续;新平房产公司虽因以虚伪资料骗得《商品房预售答应证》的行为于2004年遭到行政处罚并被吊销了预售答应证，但该行政行为对此前现已发作的法令现实不具有溯及力，且行政处罚行为也不能发生新平房产公司与骆玉林签定的房子预售合同无效的法令结果。且已收效的(2011)乌中行终字第57号、(2012)新审一民提字第296号等民事断定书对新平房产公司在商品房预售答应证被吊销前的行为均作了有用确定。综上，新平房产公司在预售答应证被吊销之前与骆玉林签定的预售合同仍系有用协议，本院对田卫霞以为新平房产公司与骆玉林签定的商品房买卖合同无效的上诉建议不予支撑。
就出卖人签定商品房预售合一起，其持有的预售答应证已过有用期，该预售合同是否有用的问题，司法实践中存在截然相反的两种观念。咱们以为，商品房预售答应证已过有用期与自始未获得商品房预售答应证存在本质上的差异，出卖人获得预售答应证即具有预售资历，不因该证过期而损失预售资历。在深圳经济特区试验外贸公司与深圳市岗厦实业股份有限公司合同纠纷[(2014)深中法房终字第1136号]案二审民事断定书中，深圳市中级人民法院以为：“文蔚大厦项目于1998年8月获得编号为深(福)房许字(1998)035号的《房地产预售答应证》，其有用期限至2000年8月13日，该现实标明文蔚大厦项目并不契合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条关于商品房预售合同无效的景象，试验外贸公司与岗厦公司以商品房预售答应证过了有用期为由建议买卖合同无效的理由不建立。”现在，部分省市如广东省东莞市核发的《商品房预售答应证》不再设置答应有用期，这也从另一个旁边面说明晰商品房预售答应证的有用期并非影响商品房预售条件是否成果的要素之一。
关于实践中呈现的出卖人未获得商品房预售答应证，但在申述前期房已转化为现房时，商品房预售合同效能怎么确定的问题，尽管有些法院根据《商品房买卖合同司法解说》第2条的规则直接断定预售合同无效。在张正兰与五莲县莲城修建装修中心房子买卖合同纠纷[(2014)日民一终字第342号]案二审民事断定书中，日照市中级人民法院以为：“根据本院查明的现实，涉案高楼于2006年7月份竣工，而上诉人与被上诉人之间的购房合同的签定时刻为2006年6月6日，故上诉人与被上诉人之间的购房合同针对的是没有建成的房子，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条的规则：出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。涉案房子至今没有获得商品房预售答应证明，原审确定上诉人与被上诉人之间的购房合同无效并无不当。上诉人关于其与被上诉人之间的购房合同为现房出售合同因而合同有用的上诉理由不建立，本院不予支撑。”但咱们以为，商品房已从期房转化为现房后，现已具有交给业主运用的条件，商品房预售答应要件的缺失已在现实上得到底子补正，该等买卖合同应当确定有用。《江苏省高级人民法院公报》2010年第6期刊载的“汪隐杰诉益林开发公司、洪斌分公司商品房买卖合同纠纷案”作出的裁判摘要以为：“关于申述前合同标的物现已由期房转化为现房的商品房预售合同效能确定问题，根据现房出售无需获得预售答应证能够直接进入商场买卖，人民法院应当遵从《合同法》立法主旨，尊重当事人实在意思标明，在不危害国家、团体或许第三人利益准则下，活跃补正确定买卖合同有用，促进商场流转并维护诚信买卖。”
作为房地产开发企业的出卖人一向就没有获得商品房预售答应证明，但建造用地规划答应证、国有土地运用证等手续完全，商品房预售合同是否有用?对此，咱们以为，应当视情况而定。假如合同现已底子实行结束或得房子已交给买受人运用多年，虽没有商品房预售答应证，但买受人恳求持续实行合同的，为维护买卖安全和社会安稳，应当确定商品房买卖合同有用，至于开发商违规开发问题应当由行政主管部门另行处理，而不该影响合同的实行。在北京双旭房地产开发有限责任公司与付鹏[(2014)高民提字第130号]案再审民事断定书中，北京市高级人民法院以为：“在本案傍边，双旭房地产公司虽未获得商品房预售答应证，但其现已获得建造用地规划答应证，涉案房子地点项意图国有土地运用证，这充沛标明双旭房地产公司对土地及地上物有处分权，且涉案房子已交给买受人运用多年，买受人有持续实行合同的希望和根底，为维护商品房买卖次序的安稳和维护买卖现状，两边的房子买卖合同应当确定有用并持续实行。双旭房地产公司恳求承认合同无效及返还房子、付出房子运用费的诉讼恳求，本院不予支撑。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条标准的是出卖人在商品房预售阶段的行为，该条款不是为买受人设定的责任，原判根据上述司法解说中有关商品房预售的规则确定本案合同无效欠妥。”在冯雪群、冯雪仪与广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司商品房出售合同纠纷[(2014)穗中法民五终字第1235号]案二审民事断定书中，广州市中级人民法院以为：“从本案依据及当事人的陈说可知，荟翠豪园公司在未获得商品房预售答应证的情况下与被上诉人冯某群、冯某仪签定《别墅转让合同》，且已将涉案房子交给两被上诉人运用。鉴于涉案房子经荟翠豪园公司补办手续现已归于被上诉人的合法财产，两边合同的意图已完成，原审法院以为上述《别墅转让合同》可作有用处理并无不当，本院予以保持。上述《别墅转让合同》应自签定之日起即收效。”
(1)已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;(2)持有建造工程规划答应证;(3)按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的25%以上，并现已承认施工进度和竣工交给日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门处理预售挂号，获得商品房预售答应证明。《城市房地产开发运营管理法令》第23条对商品房预售条件作了与《城市房地产管理法》第44条底子共同的规则，其第24条进一步清晰列举了房地产开发企业恳求处理商品房预售挂号、获得商品房预售答应证明的必备条件，其中就包含该法令第23条和《城市房地产管理法》第44条规则的前3个条件。这标明晰：只需出卖人依照法定程序向房地产行政管理部门恳求处理并获得预售答应证明的，即可确定其具有悉数预售条件;人民法院在确定商品房预售合同的效能时，只从形式上进行检查，只需该等预售合同系出卖人在未获得商品房预售答应证明的景象下签定的，即可确定预售合同无效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》(以下简称)《商品房买卖合同司法解说》第2条规则：
“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。”该条是关于商品房预售合同效能和补办商品房预售答应证明对合同效能影响的解说。依此解说，在签定合一起，商品房预售行为虽不契合前述预售条件，但只需出卖人在申述前获得商品房预售答应证明，预售合同的效能就得以补正，人民法院能够确定商品房预售合同有用。
关于出卖人获得商品房预售答应证的最迟时刻怎么界定?司法实践中，根据尽量促进合同有用建立和维护商品房买卖安全等考虑，将商品房预售答应证最迟获得时刻在《商品房买卖合同司法解说》第2条规则的“申述前”的根底上，进一步放宽至“一审争辩完结前”.在再审恳求人鄂州市文松房地产开发有限公司与被恳求人鄂州市中医医院房子买卖合同纠纷[(2013)民申字第1012号]一案再审民事裁定书中，最高人民法院指出：“文松公司与鄂州中医院签定《商品房买卖合同》时虽未获得涉案商品房的建造用地运用权，但在本案一审时该公司已获得商品房预售答应证、建造工程规划答应证、建造用地规划答应证、修建工程施工答应证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条规则：‘出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。’本案一、二审断定根据上述规则，确定《商品房买卖合同》有用，并无不当。”实际上，在《商品房买卖合同司法解说》出台之前，关于这一问题，最高人民法院对同类案子审理的裁断定见就已清晰了这一司法情绪。在潮阳市光大伟联房产开发有限公司与广东骏业(集团)有限公司承揽出售合同纠纷[(2002)民一提字第3号]案中，最高人民法院指出：“光大伟联公司具有该项意图开发及所涉商品房的出售权，尽管两边在签定第九、十栋商品房托付出售协议时髦未获得该两栋楼的预售答应证，但在一审诉讼期间完善了预售手续，因而不影响合同效能。”
商品房预售合同签定后，如若商品房预售答应证被行政部门吊销，那么商品房预售合同效能又应怎么确定?咱们以为，《商品房买卖合同司法解说》第2条仅仅规则在签定商品房预售合一起需获得预售答应证明，合同即为有用，假如过后预售答应证明被吊销，系根据房地产开发企业违反了行政管理法规所造成的，也是行政管理机关实行行政管理责任的需求，并不必定导致合同无效。在田卫霞与骆玉林、新疆星云房地产开发有限公司、新疆新平房地产开发有限公司商品房出售合同纠纷[(2014)乌中民四终字第438号]案二审民事断定书中，新疆乌鲁木齐市中级人民法院以为：骆玉林与新平房产公司签定的《商品房预售合同》是两边当事人的实在意思标明，且新平房产公司根据该协议已于2006年3月29日给骆玉林处理了入住手续;新平房产公司虽因以虚伪资料骗得《商品房预售答应证》的行为于2004年遭到行政处罚并被吊销了预售答应证，但该行政行为对此前现已发作的法令现实不具有溯及力，且行政处罚行为也不能发生新平房产公司与骆玉林签定的房子预售合同无效的法令结果。且已收效的(2011)乌中行终字第57号、(2012)新审一民提字第296号等民事断定书对新平房产公司在商品房预售答应证被吊销前的行为均作了有用确定。综上，新平房产公司在预售答应证被吊销之前与骆玉林签定的预售合同仍系有用协议，本院对田卫霞以为新平房产公司与骆玉林签定的商品房买卖合同无效的上诉建议不予支撑。
就出卖人签定商品房预售合一起，其持有的预售答应证已过有用期，该预售合同是否有用的问题，司法实践中存在截然相反的两种观念。咱们以为，商品房预售答应证已过有用期与自始未获得商品房预售答应证存在本质上的差异，出卖人获得预售答应证即具有预售资历，不因该证过期而损失预售资历。在深圳经济特区试验外贸公司与深圳市岗厦实业股份有限公司合同纠纷[(2014)深中法房终字第1136号]案二审民事断定书中，深圳市中级人民法院以为：“文蔚大厦项目于1998年8月获得编号为深(福)房许字(1998)035号的《房地产预售答应证》，其有用期限至2000年8月13日，该现实标明文蔚大厦项目并不契合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条关于商品房预售合同无效的景象，试验外贸公司与岗厦公司以商品房预售答应证过了有用期为由建议买卖合同无效的理由不建立。”现在，部分省市如广东省东莞市核发的《商品房预售答应证》不再设置答应有用期，这也从另一个旁边面说明晰商品房预售答应证的有用期并非影响商品房预售条件是否成果的要素之一。
关于实践中呈现的出卖人未获得商品房预售答应证，但在申述前期房已转化为现房时，商品房预售合同效能怎么确定的问题，尽管有些法院根据《商品房买卖合同司法解说》第2条的规则直接断定预售合同无效。在张正兰与五莲县莲城修建装修中心房子买卖合同纠纷[(2014)日民一终字第342号]案二审民事断定书中，日照市中级人民法院以为：“根据本院查明的现实，涉案高楼于2006年7月份竣工，而上诉人与被上诉人之间的购房合同的签定时刻为2006年6月6日，故上诉人与被上诉人之间的购房合同针对的是没有建成的房子，应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条的规则：出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确定无效，但是在申述前获得商品房预售答应证明的，能够确定有用。涉案房子至今没有获得商品房预售答应证明，原审确定上诉人与被上诉人之间的购房合同无效并无不当。上诉人关于其与被上诉人之间的购房合同为现房出售合同因而合同有用的上诉理由不建立，本院不予支撑。”但咱们以为，商品房已从期房转化为现房后，现已具有交给业主运用的条件，商品房预售答应要件的缺失已在现实上得到底子补正，该等买卖合同应当确定有用。《江苏省高级人民法院公报》2010年第6期刊载的“汪隐杰诉益林开发公司、洪斌分公司商品房买卖合同纠纷案”作出的裁判摘要以为：“关于申述前合同标的物现已由期房转化为现房的商品房预售合同效能确定问题，根据现房出售无需获得预售答应证能够直接进入商场买卖，人民法院应当遵从《合同法》立法主旨，尊重当事人实在意思标明，在不危害国家、团体或许第三人利益准则下，活跃补正确定买卖合同有用，促进商场流转并维护诚信买卖。”
作为房地产开发企业的出卖人一向就没有获得商品房预售答应证明，但建造用地规划答应证、国有土地运用证等手续完全，商品房预售合同是否有用?对此，咱们以为，应当视情况而定。假如合同现已底子实行结束或得房子已交给买受人运用多年，虽没有商品房预售答应证，但买受人恳求持续实行合同的，为维护买卖安全和社会安稳，应当确定商品房买卖合同有用，至于开发商违规开发问题应当由行政主管部门另行处理，而不该影响合同的实行。在北京双旭房地产开发有限责任公司与付鹏[(2014)高民提字第130号]案再审民事断定书中，北京市高级人民法院以为：“在本案傍边，双旭房地产公司虽未获得商品房预售答应证，但其现已获得建造用地规划答应证，涉案房子地点项意图国有土地运用证，这充沛标明双旭房地产公司对土地及地上物有处分权，且涉案房子已交给买受人运用多年，买受人有持续实行合同的希望和根底，为维护商品房买卖次序的安稳和维护买卖现状，两边的房子买卖合同应当确定有用并持续实行。双旭房地产公司恳求承认合同无效及返还房子、付出房子运用费的诉讼恳求，本院不予支撑。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案子适用法令若干问题的解说》第二条标准的是出卖人在商品房预售阶段的行为，该条款不是为买受人设定的责任，原判根据上述司法解说中有关商品房预售的规则确定本案合同无效欠妥。”在冯雪群、冯雪仪与广州市番禺区荟翠豪园房地产有限公司商品房出售合同纠纷[(2014)穗中法民五终字第1235号]案二审民事断定书中，广州市中级人民法院以为：“从本案依据及当事人的陈说可知，荟翠豪园公司在未获得商品房预售答应证的情况下与被上诉人冯某群、冯某仪签定《别墅转让合同》，且已将涉案房子交给两被上诉人运用。鉴于涉案房子经荟翠豪园公司补办手续现已归于被上诉人的合法财产，两边合同的意图已完成，原审法院以为上述《别墅转让合同》可作有用处理并无不当，本院予以保持。上述《别墅转让合同》应自签定之日起即收效。”