房屋出租、转让常见问题和解决方法
来源：听讼网整理 2018-08-16 17:28
一、什么叫房地产转让?
答：房地产转让，是指房地产权力人经过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。
二、有哪些景象的房地产不得转让?
答：下列房地产，不得转让：(一)以出让方法获得土地运用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规则的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁决，决议查封或许以其他方法约束房地产权力的;(三)依法回收土地运用权的;(四)共有房地产，未经其他共有权人书面赞同的;(五)权属有争议的;(六)未依法挂号收取权属证书的房子。(七)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
三、房地产转让时，应选用什么方法签定合同(hetong)?哪些权力和职责随之搬运?
答：房地产转让时，应当签定书面转让合同(hetong)，合同中应当载明土地运用权获得的方法。房地产转让时，土地运用权出让合同载明的权力、职责随之搬运。
四、生意私房有哪些法令程序?
答：城市私有房子生意首要指公民个人之间的房子生意行为，私有房子生意应按以下程序处理：
(l)签定生意合同。生意合同应包含如下首要条款：房产位于方位、产权情况、成交价格、付款方法、违约职责等等，该合同应以书面方法建立;
(2)承受房地产生意管理部门的检查。一般先由生意两边向房子所在地房产生意管理部门处理请求手续后，管理部门要查验有关的证件，检查产权;并到现场作必要查询，一起由评价人员对生意的房子进行评价;
(3)立契。房地产生意管理部门根据产权性质和购买目标，按批阅权限申报有关负责人审阅同意后，经办人将告诉生意两边处理立契手续、生意两边在合同上签名盖章;
(4)交纳税费。处理完立契手续后，生意两边向房地产生意管理部门交纳手续费和契税;
(5)处理产权搬运过户手续。房子生意两边经房地产生意所处理生意过户手续后，买方应持房地产生意所发给的房产生意合同，到房子所在地房地产产权管理部门处理房子产权和土地运用权搬运挂号，交换新的房产证。
五、买方与开发商签定的房子出售合同无效，买方有权退房吗?
合同无效，意味着当事人所希望借合同到达的成果不会得到法令的支撑和保护，合同自始无效，即应康复到签定合同之前的状况(导致合同无效的差错方应补偿他方的经济丢失，两边都有差错的，各自承当相应的职责)。买方与开发商缔结的房子出售合同被法院或许裁定组织确以为无效后，买方有权退房。
六、什么是定金?
定金是认购协议中一个很重要的内容，也是生意两边容易发作争议的要点问题。出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，如果因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，定金就按法令规则的没收或双倍返还处理。可是，如果因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。
认购协议中常常呈现订金、押金等字眼，这些不是法令意义上的定金。
七、房子交给时，与合同约好的房子面积有差异怎么处理?
对按套内建筑面积或许建筑面积计价的，合同中载明合同约好面积与产权挂号面积发作差错的处理方法的，按约好处理。合同没有约好或约好不明确的，按以下准则处理：
(1)面积差错比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积差错比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，一起付出已付房价款利息。买受人不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权挂号面积小于合同约好面积时，面积差错比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
八、出让土地，房地产转让后，土地运用年限应怎样核算?
答：以出方法获得土地运用权的，转让房地产后，其土地运用权的运用年限为原土地运用权出让合同约好的运用年限减去原土地运用者现已运用年限后的剩下年限。
九、什么样的房子归于夫妻一起产业?
答：依照我国婚姻法的规则，夫妻之间没有特别约好的，婚前的个人房子，归于个人一切。婚后所买房子，不管是以夫妻一方名义购买还是以夫妻二人名义购买，都归于夫妻一起产业。
十、未成年人能否成为房主?
答：能。
十一、开发商延期交房怎么办?
答：如开发商延期交房，买主可根据房子生意合同追查开发商的违约职责，到达合同免除条件时，买主能够免除房子生意合同，并追查开发商的违约职责。
十二、私行出售共有房子，生意联系是否有用?
所谓一起共有，是指两个人或两个人以上的一切人关于悉数共有产业，享有相等一切权的共有联系。这儿的"相等一切权"，是指每个一起共有人对一起共有的产业所享有的占有、运用、收益、处置权，没有比例约束。
最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的定见》第八十九条规则："一起共有人对共有产业享有一起的权力，承当一起的职责。在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定无效。但第三人好心、有偿获得该产业的，应当保护第三人的合法权益。对其他共有人的丢失，由私行处置共有产业的人补偿。"
答：房地产转让，是指房地产权力人经过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。
二、有哪些景象的房地产不得转让?
答：下列房地产，不得转让：(一)以出让方法获得土地运用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规则的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁决，决议查封或许以其他方法约束房地产权力的;(三)依法回收土地运用权的;(四)共有房地产，未经其他共有权人书面赞同的;(五)权属有争议的;(六)未依法挂号收取权属证书的房子。(七)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
三、房地产转让时，应选用什么方法签定合同(hetong)?哪些权力和职责随之搬运?
答：房地产转让时，应当签定书面转让合同(hetong)，合同中应当载明土地运用权获得的方法。房地产转让时，土地运用权出让合同载明的权力、职责随之搬运。
四、生意私房有哪些法令程序?
答：城市私有房子生意首要指公民个人之间的房子生意行为，私有房子生意应按以下程序处理：
(l)签定生意合同。生意合同应包含如下首要条款：房产位于方位、产权情况、成交价格、付款方法、违约职责等等，该合同应以书面方法建立;
(2)承受房地产生意管理部门的检查。一般先由生意两边向房子所在地房产生意管理部门处理请求手续后，管理部门要查验有关的证件，检查产权;并到现场作必要查询，一起由评价人员对生意的房子进行评价;
(3)立契。房地产生意管理部门根据产权性质和购买目标，按批阅权限申报有关负责人审阅同意后，经办人将告诉生意两边处理立契手续、生意两边在合同上签名盖章;
(4)交纳税费。处理完立契手续后，生意两边向房地产生意管理部门交纳手续费和契税;
(5)处理产权搬运过户手续。房子生意两边经房地产生意所处理生意过户手续后，买方应持房地产生意所发给的房产生意合同，到房子所在地房地产产权管理部门处理房子产权和土地运用权搬运挂号，交换新的房产证。
五、买方与开发商签定的房子出售合同无效，买方有权退房吗?
合同无效，意味着当事人所希望借合同到达的成果不会得到法令的支撑和保护，合同自始无效，即应康复到签定合同之前的状况(导致合同无效的差错方应补偿他方的经济丢失，两边都有差错的，各自承当相应的职责)。买方与开发商缔结的房子出售合同被法院或许裁定组织确以为无效后，买方有权退房。
六、什么是定金?
定金是认购协议中一个很重要的内容，也是生意两边容易发作争议的要点问题。出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，如果因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，定金就按法令规则的没收或双倍返还处理。可是，如果因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。
认购协议中常常呈现订金、押金等字眼，这些不是法令意义上的定金。
七、房子交给时，与合同约好的房子面积有差异怎么处理?
对按套内建筑面积或许建筑面积计价的，合同中载明合同约好面积与产权挂号面积发作差错的处理方法的，按约好处理。合同没有约好或约好不明确的，按以下准则处理：
(1)面积差错比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积差错比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，一起付出已付房价款利息。买受人不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权挂号面积小于合同约好面积时，面积差错比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
八、出让土地，房地产转让后，土地运用年限应怎样核算?
答：以出方法获得土地运用权的，转让房地产后，其土地运用权的运用年限为原土地运用权出让合同约好的运用年限减去原土地运用者现已运用年限后的剩下年限。
九、什么样的房子归于夫妻一起产业?
答：依照我国婚姻法的规则，夫妻之间没有特别约好的，婚前的个人房子，归于个人一切。婚后所买房子，不管是以夫妻一方名义购买还是以夫妻二人名义购买，都归于夫妻一起产业。
十、未成年人能否成为房主?
答：能。
十一、开发商延期交房怎么办?
答：如开发商延期交房，买主可根据房子生意合同追查开发商的违约职责，到达合同免除条件时，买主能够免除房子生意合同，并追查开发商的违约职责。
十二、私行出售共有房子，生意联系是否有用?
所谓一起共有，是指两个人或两个人以上的一切人关于悉数共有产业，享有相等一切权的共有联系。这儿的"相等一切权"，是指每个一起共有人对一起共有的产业所享有的占有、运用、收益、处置权，没有比例约束。
最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的定见》第八十九条规则："一起共有人对共有产业享有一起的权力，承当一起的职责。在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定无效。但第三人好心、有偿获得该产业的，应当保护第三人的合法权益。对其他共有人的丢失，由私行处置共有产业的人补偿。"