三分之二以上的按份共有人出卖时未通知对方,买卖行为是否有效
来源：听讼网整理 2018-08-03 15:24
关于按份共有人这方面的内容争议焦点不少，尤其是按份共有人能否有权独立处置共有房产的问题。那么，三分之二以上的按份共有人出卖时未告诉对方,生意行为是否有用?为了便利我们了解按份共有人处置权的内容，下面，听讼网小编为您总结了相关常识，在文中有案情和事例剖析的介绍，期望可以给您供给协助。
三分之二以上的按份共有人能否有权独立处置共有房产?
【案情简介】
2009年8月5日，陈某与段某签定了一份房子生意合同，约好陈某将其坐落北京市朝阳区潘家园邻近的某处房产，出售给段某，成交价为人民币128万元。一起，合同约好，任何一方违约的，应依照房产转让总价的百分之三十，向守约方付出违约金。合同签定当日，段某交给定金10万元，后陈某以出售房子系其与案外人李某的共有产业，案外人李某不赞同出售为由，不再履行合同，并将定金10万元退还给了段某，段某以为陈某的违约行为现已导致合赞同图无法完成，故诉至法院，要求判令：1、免除两边签定的房子生意合同;2、陈某依照合同约好付出384万元违约金;3、陈某承当本案诉讼费。
审理中，法院查明，涉案房子系陈某与案外人李某一起购买，原价110万元，两边约好，陈某出资109.9万元，李某出资1.1万元，其间陈某占比例的99%，李某占比例的1%，并且李某出庭作证，不赞同出卖共有房产。
【案子分析】
本案的争议焦点在于，陈某作为占99%比例的(即占三分之二以上的)共有人，不通过其他共有人的赞同，能否直接处置其与李某按份共有的产业。关于这个问题的确定，直接关系到本案陈某与段某所签定的合同，是无效合同，仍是有用合同，从而关系到陈某是承当合同无效的缔约过失职责，仍是承当因其违约行为导致合同免除的违约职责。
对此，一审和二审法院做出了不同的确定，一审法院以为：《合同法》第五十一条规则：无权处置的人处置别人产业，经权利人追认或许无权处置的人在缔结合同后获得处置权的，该合同有用。本案争议房产的共有权人李某清晰表明不赞同转让争议房产，故陈某与段某签定的房子生意合同无效。关于段某主张根据《物权法》第九十七条“处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上的按份共有人或许整体一起共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外”的规则，陈某所占争议房产的比例为99%，应有权单独处置该房产。
原审法院以为，《物权法》的该条规则首要是为了便利买卖，但并非是鼓舞占比例三分之二以上的按份共有人单独处置共有产业，并且诉争房产数额巨大，并非一般意义上的产业，且《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于房产买卖“未经共有人赞同，不得转让房产”的相关规则作为特别法应优先适用，因而，依照合同无效的处理准则，判定两边各自承当必定的职责。
段某不服一审判定提起上诉，二审法院经审理后以为：本院以为，本案的争议焦点在于被上诉人未经案外人李某的赞同向上诉人出售涉案房产的行为是否构成无权处置。我国物权法第九十七条规则，处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上的按份共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外。
根据上述法律规则，本案中被上诉人作为涉案房产99%比例的产权人，无须通过1%比例的产权人李某的赞同即可对房产进行处置，故被上诉人未经李某的赞同出售涉案房产的行为并不构成无权处置。因为我国物权法现已对占三分之二以上比例的按份共有人可以对共有不动产进行处置的问题作出了清晰、详细的规则，原审判定确定被上诉人的行为构成无权处置并以涉案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》为由确定其无效，适用法律欠妥，本院对此予以纠正。终究二审法院，确定陈某构成违约，应承当违约职责，但关于违约金的数额，根据陈某的恳求，酌情进行了调整。
【相关法规】
我国《物权法》九十七条清晰规则：处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上的按份共有人或许整体一起共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外。物权法关于按份共有产业的处置，实际上采用了“大都决”的准则，摒弃了传统民法整体共有人一致赞同的准则。“大都决”的处置方法，统筹了公正准则和效益准则，有利于当事人及时捉住买卖时机，便利买卖。依照该条规则，三分之二以上的按份共有人，有权独立作出处置行为，而无需征得其他共有人的赞同，但共有人还有约好的在外。别的，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“未经共有人赞同，不得转让房产”的规则，归于管理性标准，而非效能性标准，一审法院也不能以此作为承认合同效能的根据。因而，二审法院的判定是正确的。
当然，为防止不必要的争议，在购买房子时，慎重为上。主张买方必定要对预备购买的房子是否有其他共有人先期进行核实，如果有共有人，应该要求共有人一起签署生意合同，或许卖方提早获得其他共有人的书面授权，为确保该授权的真实性，主张要求其供给通过公证的授权文件。本网站致力于打造优质的律师咨询服务，如果您还有任何疑问，欢迎来听讼网进行律师咨询。
三分之二以上的按份共有人能否有权独立处置共有房产?
【案情简介】
2009年8月5日，陈某与段某签定了一份房子生意合同，约好陈某将其坐落北京市朝阳区潘家园邻近的某处房产，出售给段某，成交价为人民币128万元。一起，合同约好，任何一方违约的，应依照房产转让总价的百分之三十，向守约方付出违约金。合同签定当日，段某交给定金10万元，后陈某以出售房子系其与案外人李某的共有产业，案外人李某不赞同出售为由，不再履行合同，并将定金10万元退还给了段某，段某以为陈某的违约行为现已导致合赞同图无法完成，故诉至法院，要求判令：1、免除两边签定的房子生意合同;2、陈某依照合同约好付出384万元违约金;3、陈某承当本案诉讼费。
审理中，法院查明，涉案房子系陈某与案外人李某一起购买，原价110万元，两边约好，陈某出资109.9万元，李某出资1.1万元，其间陈某占比例的99%，李某占比例的1%，并且李某出庭作证，不赞同出卖共有房产。
【案子分析】
本案的争议焦点在于，陈某作为占99%比例的(即占三分之二以上的)共有人，不通过其他共有人的赞同，能否直接处置其与李某按份共有的产业。关于这个问题的确定，直接关系到本案陈某与段某所签定的合同，是无效合同，仍是有用合同，从而关系到陈某是承当合同无效的缔约过失职责，仍是承当因其违约行为导致合同免除的违约职责。
对此，一审和二审法院做出了不同的确定，一审法院以为：《合同法》第五十一条规则：无权处置的人处置别人产业，经权利人追认或许无权处置的人在缔结合同后获得处置权的，该合同有用。本案争议房产的共有权人李某清晰表明不赞同转让争议房产，故陈某与段某签定的房子生意合同无效。关于段某主张根据《物权法》第九十七条“处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上的按份共有人或许整体一起共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外”的规则，陈某所占争议房产的比例为99%，应有权单独处置该房产。
原审法院以为，《物权法》的该条规则首要是为了便利买卖，但并非是鼓舞占比例三分之二以上的按份共有人单独处置共有产业，并且诉争房产数额巨大，并非一般意义上的产业，且《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于房产买卖“未经共有人赞同，不得转让房产”的相关规则作为特别法应优先适用，因而，依照合同无效的处理准则，判定两边各自承当必定的职责。
段某不服一审判定提起上诉，二审法院经审理后以为：本院以为，本案的争议焦点在于被上诉人未经案外人李某的赞同向上诉人出售涉案房产的行为是否构成无权处置。我国物权法第九十七条规则，处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上的按份共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外。
根据上述法律规则，本案中被上诉人作为涉案房产99%比例的产权人，无须通过1%比例的产权人李某的赞同即可对房产进行处置，故被上诉人未经李某的赞同出售涉案房产的行为并不构成无权处置。因为我国物权法现已对占三分之二以上比例的按份共有人可以对共有不动产进行处置的问题作出了清晰、详细的规则，原审判定确定被上诉人的行为构成无权处置并以涉案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》为由确定其无效，适用法律欠妥，本院对此予以纠正。终究二审法院，确定陈某构成违约，应承当违约职责，但关于违约金的数额，根据陈某的恳求，酌情进行了调整。
【相关法规】
我国《物权法》九十七条清晰规则：处置共有的不动产或许动产以及对共有的不动产或许动产作严重补葺的，应当经占比例三分之二以上的按份共有人或许整体一起共有人赞同，但共有人之间还有约好的在外。物权法关于按份共有产业的处置，实际上采用了“大都决”的准则，摒弃了传统民法整体共有人一致赞同的准则。“大都决”的处置方法，统筹了公正准则和效益准则，有利于当事人及时捉住买卖时机，便利买卖。依照该条规则，三分之二以上的按份共有人，有权独立作出处置行为，而无需征得其他共有人的赞同，但共有人还有约好的在外。别的，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“未经共有人赞同，不得转让房产”的规则，归于管理性标准，而非效能性标准，一审法院也不能以此作为承认合同效能的根据。因而，二审法院的判定是正确的。
当然，为防止不必要的争议，在购买房子时，慎重为上。主张买方必定要对预备购买的房子是否有其他共有人先期进行核实，如果有共有人，应该要求共有人一起签署生意合同，或许卖方提早获得其他共有人的书面授权，为确保该授权的真实性，主张要求其供给通过公证的授权文件。本网站致力于打造优质的律师咨询服务，如果您还有任何疑问，欢迎来听讼网进行律师咨询。