石家庄市中级人民法院关于城市无权属证书的房屋买卖纠纷审判指导意见（2011年）

跟着经济发展和生活水平的进步，居民改进住房条件的需求增强，房地严又易行为增多。在当丽城币房地严生意商场中，有适当一部分房子(不包括小产权房、村证房)还没有获得权属证书，如房产证及隶属的土地使用权证书等。因为房地产价格增加较快，以及社会诚信机制缺失等要素的影响。近年来申述到法院的房地产生意胶葛中，有一种景象比较突出：买方要求卖方处理过户更名手续，而卖方则根据《城市房地产处理法》的有关规则，以自己在卖房时没有获得权属证书为由，建议合同无效，要求回收房子。
《城市房地产处理法》第三十八条第(六)项规则“未依法挂号收取权属证书的”房地产，不得转让。能否根据该规则，确认合同无效是审判实践中争议较大的一个问题。从法的部分区别讲，《城市房地产处理法》归于行政法领域，不归于民法领域口《城市房地产处理法》调整的是行政主管部分在处理房地产商场时与商场主体之间发作的纵向处理联系，不直接调整相等商场主体之间发作的横向生意行为。所以，根据《城市房地产处理法》确认相等主体之间的合同效能要十分慎重。《合同法》第五十二条第(五)项规则“违背法令、行政法规的强制性规则”的合同无效。房子自身不是法令制止转让的目标，所以，房子生意合同并不违背法令和行政法规。只不过法令规则了一些房子产权转让的必要条件，当转让条件不具备时，只能导致房子产权转让不了，合同无法实行，但不必定导致合同无效。法理还将物权效能和合同效能进行了区别，做为生意标的的房子，若在生意时没有收取权属证书，依法不能处理转让过户挂号，也便是不发作物权变化的效能，但这并不能追溯到引起物权变化的原因，即合同效能。简略讲，合同是引起物权改动的原因，物权改动不了，仅仅合同实行不了，纷歧定是厶同无效。《合同法》在立法时现已将合同效能和合问实行问题做了区别。本法榜首百一十条规则“当事人一方不实行非金钱债款或许实行金钱债款不契合约好的，对方能够要求实行，但有下列景象之一的在外：(一)法令上或许事实上不能实行;(二)债款的标的不适于强制实行或许实行费用过高;(三)债务人在合理期限内未要求实行。”榜首百一十条归于《合同法》第七章《违约责任》的内容。虽然本条文规则的是革除违约责任的景象，但无效的合同，当事人本来就不需要承当违约责任，法令也没有必要再为其规则免责景象。所以，从《合同法》立法结构能够看出，根据法令上原因或客观原因不能实行的合同，《合同法》没有将其列入无效合同规模。关于无权属证书的房子生意合同，《城市房地产处理法》制止的仅仅其实行，不确认其无效。最高人民法院终审的河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同胶葛一案的(2006)民一终字第26号判定中标明“《城市房地产处理法》第三十七条、第三十八条肘规足是行政处理部分对个契合別足条件的土地在处理土地使用权权属改变挂号问题上所做的行政处理性质的规则，而非针对转让合同效能的强制性规则口”最高人民法院终审的威海西港房地产开发有限公司与威海鲲鹏投资有限公司合作开发房地产胶葛一案的(2007)民一终字第30号判定书中再次做了相同内容的表述。以上判例能够做为审理相似案子的辅导，《城市房地产处理法》第三十八条不能做为确认合同无效的根据。如当事人生意的无权属证书的房子，确不能处理转让过户挂号，导致合同意图无法完成的，当事人能够要求解除合同，但不做为无效合同处理。