当事人对合同解除条件与责任承担的约定是否应当得到尊重
来源：听讼网整理 2018-08-09 08:48
【案情】
原告薛某诉称：2011年1月21日其与被告地产公司签定《北京市商品房预售合同》，约好向地产公司购买房子。依照合同约好以按揭借款的方法付出房款，原告于2011年1月25日向地产公司付出507 804元作为首付款，剩下118万元房款选用向商业借款银行恳求按揭借款的方法付出给地产公司。原告依照合同约好付出了首付款。2011年5月15日，地产公司的作业人员电话告诉原告，称建行北京市中关村支行因原告收入不行，不符合放贷总房款70%的条件而回绝放贷，要求原告添加首付房款至总房款的40%或添加一个一起购房者，原告无力付出也不同意添加，并要求依照合同约好实行。因而，至今原告都没有恳求到借款，地产公司宣称假如原告退房将付出该商品房总房款20%的违约金。原告以为依据《北京市商品房预售合同》的附件十一《补充协议》第一条的约好，除买受人自动抛弃按揭借款或自动要求商业银行不予放贷，或因买受人成心隐秘已购房套数或资信状况导致其借款恳求被回绝外的其他景象，买受人恳求借款被银行回绝后，应与出卖人洽谈付款事宜，洽谈不成的，出卖人革除合同，并将买受人已付房款无息返还买受人。因而，原告因为收入额度不行恳求不了按揭借款，不属于《补充协议》约好的违约景象，不能实行合同不属于违约景象。
故申述要求：
1、判令革除原告与地产公司签定的《北京市商品房预售合同》;
2、地产公司返还原告已付出的首付款507 804元;3、诉讼费地产公司承当。
被告地产公司辩称：
1、薛某银行借款份额低，是由其自身原因形成的，其无权革除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第二十三条的规则：“商品房买卖合同约好，买受人以担保借款方法付款、因当事人一方原因未能缔结商品房担保借款合同并导致商品房买卖合同不能持续实行的，对方当事人能够恳求革除合同和赔偿损失。因不行归责于当事人两边的事由未能缔结商品房担保借款合同并导致商品房买卖合同不能持续实行的，当事人能够恳求革除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或许定金返还买受人。”
2、《北京市商品房预售合同》不符合革除条件。最高人民法院《关于当时局势下进一步做好房地产纠纷案件审判作业的辅导定见》的告诉规则“妥善处理各类房子买卖合同纠纷案件，依法安稳房子买卖市场……关于买受人恳求革除商品房合同纠纷案件，要严厉依法检查，对不符合革除条件的不能革除……” 地产公司与薛某签定的《北京市商品房预售合同》合法有用，应受法令保护，两边均应严厉实行合同职责，保护买卖安稳和合同的可信赖性。因而，地产公司恳求驳回薛某的诉讼恳求。
【审理】
北市通州区人民法院经审理后断定：一、革除原告薛某与被告地产公司的《北京市商品房预售合同》; 二、被告地产公司返还原告薛某购房首付款人民币五十万七千八百零四元，自本断定收效之日起七日内实行清。
一审断定作出被告地产公司提出上诉，二审维持原判，该断定现已实行结束。
【分析】
(一)《北京市商品房预售合同》的性质
《北京市商品房预售合同》是由各方当事人在相等洽谈的基础上就民事权利职责的处置达到的一起意思标明，其性质是一份民事合同，针对其效能、实行及职责的断定应当适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法令及其司法解说或行政法规的规则。
(二)影响合同效能的要素
作为一份民事合同，《北京市商品房预售合同》的效能及停止需求依据法令、行政法规的清晰规则或各方当事人的一起约好，在呈现使之成为无效或许停止的法定或约好事由之前，该合同不会失掉效能。
《中华人民共和国合同法》第九十一条规则的合同停止景象包含：债款现已依照约好实行;合同革除;债款彼此抵销;债款人依法将标的物提存;债权人革除债款;债权债款同归于一人;法令规则或许当事人约好停止的其他景象。其间合同革除是合同最为常见的一种权利职责停止方法之一。
合同的革除包含了约好革除与法定革除两种。《中华人民共和国合同法》第九十三条规则：“当事人洽谈一起，能够革除合同。当事人能够约好一方革除合同的条件。革除合同的条件成果时，革除权人能够革除合同。”这是法令对约好革除的有关规则。此外，《中华人民共和国合同法》第九十四规则了法定的合同革除景象，首要包含：因不行抗力致使不能实现合同意图;在实行期限届满之前，当事人一方清晰标明或许以自己的行为标明不实行首要债款;当事人一方拖延实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行;当事人一方拖延实行债款或许有其他违约行为致使不能实现合同意图;法令规则的其他景象。
因为《北京市商品房预售合同》是一份一般民事合同，依据私法上意思自治的准则，在不违背法令、行政法规强制性、禁止性规则的前提下，当事人能够对包含合同效能在内的合同内容进行较为自在的约好，且该约好的效能高于法令自身的一般性规则。因而，仅管从《关于当时局势下进一步做好房地产纠纷案件审判作业的辅导定见》等司法方针及司法实践的一般理论来看，法官通常以保护民事合同的有用性为准则，不轻意革除民事合同或否定民事合同的效能，但是在《北京市商品房预售合同》及其附件中关于特定状况下合同能够革除有着不同于一般法令或其司法解说的清晰规则的状况下，人民法院仍是应当尊重当事人之间关于合同革除条件的现有约好，在附件约好条件的状况下断定支撑合同的革除。
(三)合同革除后的职责承当
《中华人民共和国合同法》第九十七条规则：“合同革除后，没有实行的，停止实行;现已实行的，依据实行状况和合同性质，当事人能够要求恢复原状、采纳其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这是法令关于合同革除后职责与结果承当的一般性规则，相同的道理，关于一般民事合同，应当尊重当事人的意思自治，在合同还有不同于上述或其他法令、司法解说规则的要求之内容的状况下，假如该约好并不违背法令、行政法规的强制性、禁止性规则，法院应当支撑该项约好的优先适用。因而尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第二十三条规则了商品房买卖合同约好，买受人以担保借款方法付款、因当事人一方原因未能缔结商品房担保借款合同并导致商品房买卖合同不能持续实行的，对方当事人能够恳求革除合同和赔偿损失，但因为《北京市商品房预售合同》中两边关于合同革除的结果及职责承当有了新的、不同于上述司法革除的规则，即地产公司应当全额返还购房款，因而在当事人意思自治优先的准则之下，法院应当支撑地产公司向原告返还悉数购房款。即，本案中两边当事人关于合同革除条件与革除后职责承当均作出了不同于法令的特别约好，且该约好并不违背法令、行政法规的强制性、禁止性规则，因而在法院确定合同的效能及职责承当方面，当事人的上述约好优先于法令的一般性规则，这也是民事法令范畴意思自治准则在审判实践中的使用典范。
综上，一审、二审法院的断定是正确的。
原告薛某诉称：2011年1月21日其与被告地产公司签定《北京市商品房预售合同》，约好向地产公司购买房子。依照合同约好以按揭借款的方法付出房款，原告于2011年1月25日向地产公司付出507 804元作为首付款，剩下118万元房款选用向商业借款银行恳求按揭借款的方法付出给地产公司。原告依照合同约好付出了首付款。2011年5月15日，地产公司的作业人员电话告诉原告，称建行北京市中关村支行因原告收入不行，不符合放贷总房款70%的条件而回绝放贷，要求原告添加首付房款至总房款的40%或添加一个一起购房者，原告无力付出也不同意添加，并要求依照合同约好实行。因而，至今原告都没有恳求到借款，地产公司宣称假如原告退房将付出该商品房总房款20%的违约金。原告以为依据《北京市商品房预售合同》的附件十一《补充协议》第一条的约好，除买受人自动抛弃按揭借款或自动要求商业银行不予放贷，或因买受人成心隐秘已购房套数或资信状况导致其借款恳求被回绝外的其他景象，买受人恳求借款被银行回绝后，应与出卖人洽谈付款事宜，洽谈不成的，出卖人革除合同，并将买受人已付房款无息返还买受人。因而，原告因为收入额度不行恳求不了按揭借款，不属于《补充协议》约好的违约景象，不能实行合同不属于违约景象。
故申述要求：
1、判令革除原告与地产公司签定的《北京市商品房预售合同》;
2、地产公司返还原告已付出的首付款507 804元;3、诉讼费地产公司承当。
被告地产公司辩称：
1、薛某银行借款份额低，是由其自身原因形成的，其无权革除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第二十三条的规则：“商品房买卖合同约好，买受人以担保借款方法付款、因当事人一方原因未能缔结商品房担保借款合同并导致商品房买卖合同不能持续实行的，对方当事人能够恳求革除合同和赔偿损失。因不行归责于当事人两边的事由未能缔结商品房担保借款合同并导致商品房买卖合同不能持续实行的，当事人能够恳求革除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或许定金返还买受人。”
2、《北京市商品房预售合同》不符合革除条件。最高人民法院《关于当时局势下进一步做好房地产纠纷案件审判作业的辅导定见》的告诉规则“妥善处理各类房子买卖合同纠纷案件，依法安稳房子买卖市场……关于买受人恳求革除商品房合同纠纷案件，要严厉依法检查，对不符合革除条件的不能革除……” 地产公司与薛某签定的《北京市商品房预售合同》合法有用，应受法令保护，两边均应严厉实行合同职责，保护买卖安稳和合同的可信赖性。因而，地产公司恳求驳回薛某的诉讼恳求。
【审理】
北市通州区人民法院经审理后断定：一、革除原告薛某与被告地产公司的《北京市商品房预售合同》; 二、被告地产公司返还原告薛某购房首付款人民币五十万七千八百零四元，自本断定收效之日起七日内实行清。
一审断定作出被告地产公司提出上诉，二审维持原判，该断定现已实行结束。
【分析】
(一)《北京市商品房预售合同》的性质
《北京市商品房预售合同》是由各方当事人在相等洽谈的基础上就民事权利职责的处置达到的一起意思标明，其性质是一份民事合同，针对其效能、实行及职责的断定应当适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法令及其司法解说或行政法规的规则。
(二)影响合同效能的要素
作为一份民事合同，《北京市商品房预售合同》的效能及停止需求依据法令、行政法规的清晰规则或各方当事人的一起约好，在呈现使之成为无效或许停止的法定或约好事由之前，该合同不会失掉效能。
《中华人民共和国合同法》第九十一条规则的合同停止景象包含：债款现已依照约好实行;合同革除;债款彼此抵销;债款人依法将标的物提存;债权人革除债款;债权债款同归于一人;法令规则或许当事人约好停止的其他景象。其间合同革除是合同最为常见的一种权利职责停止方法之一。
合同的革除包含了约好革除与法定革除两种。《中华人民共和国合同法》第九十三条规则：“当事人洽谈一起，能够革除合同。当事人能够约好一方革除合同的条件。革除合同的条件成果时，革除权人能够革除合同。”这是法令对约好革除的有关规则。此外，《中华人民共和国合同法》第九十四规则了法定的合同革除景象，首要包含：因不行抗力致使不能实现合同意图;在实行期限届满之前，当事人一方清晰标明或许以自己的行为标明不实行首要债款;当事人一方拖延实行首要债款，经催告后在合理期限内仍未实行;当事人一方拖延实行债款或许有其他违约行为致使不能实现合同意图;法令规则的其他景象。
因为《北京市商品房预售合同》是一份一般民事合同，依据私法上意思自治的准则，在不违背法令、行政法规强制性、禁止性规则的前提下，当事人能够对包含合同效能在内的合同内容进行较为自在的约好，且该约好的效能高于法令自身的一般性规则。因而，仅管从《关于当时局势下进一步做好房地产纠纷案件审判作业的辅导定见》等司法方针及司法实践的一般理论来看，法官通常以保护民事合同的有用性为准则，不轻意革除民事合同或否定民事合同的效能，但是在《北京市商品房预售合同》及其附件中关于特定状况下合同能够革除有着不同于一般法令或其司法解说的清晰规则的状况下，人民法院仍是应当尊重当事人之间关于合同革除条件的现有约好，在附件约好条件的状况下断定支撑合同的革除。
(三)合同革除后的职责承当
《中华人民共和国合同法》第九十七条规则：“合同革除后，没有实行的，停止实行;现已实行的，依据实行状况和合同性质，当事人能够要求恢复原状、采纳其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这是法令关于合同革除后职责与结果承当的一般性规则，相同的道理，关于一般民事合同，应当尊重当事人的意思自治，在合同还有不同于上述或其他法令、司法解说规则的要求之内容的状况下，假如该约好并不违背法令、行政法规的强制性、禁止性规则，法院应当支撑该项约好的优先适用。因而尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第二十三条规则了商品房买卖合同约好，买受人以担保借款方法付款、因当事人一方原因未能缔结商品房担保借款合同并导致商品房买卖合同不能持续实行的，对方当事人能够恳求革除合同和赔偿损失，但因为《北京市商品房预售合同》中两边关于合同革除的结果及职责承当有了新的、不同于上述司法革除的规则，即地产公司应当全额返还购房款，因而在当事人意思自治优先的准则之下，法院应当支撑地产公司向原告返还悉数购房款。即，本案中两边当事人关于合同革除条件与革除后职责承当均作出了不同于法令的特别约好，且该约好并不违背法令、行政法规的强制性、禁止性规则，因而在法院确定合同的效能及职责承当方面，当事人的上述约好优先于法令的一般性规则，这也是民事法令范畴意思自治准则在审判实践中的使用典范。
综上，一审、二审法院的断定是正确的。