房屋出租、转让常见合同纠纷问题和解决方法
来源：听讼网整理 2019-03-28 00:21
一、什么叫房地产转让?
答：房地产转让，是指房地产权力人经过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。
二、有哪些景象的房地产不得转让?
答：下列房地产，不得转让：(一)以出让方法获得土地运用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规则的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁决，决议查封或许以其他方法约束房地产权力的;(三)依法回收土地运用权的;(四)共有房地产，未经其他共有权人书面赞同的;(五)权属有争议的;(六)未依法挂号收取权属证书的房子。(七)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
三、房地产转让时，应选用什么方法签定合同?哪些权力和职责随之搬运?
答：房地产转让时，应当签定书面转让合同，合同中应当载明土地运用权获得的方法。房地产转让时，土地运用权出让合同载明的权力、职责随之搬运。
四、生意私房有哪些法令程序?
答：城市私有房子生意首要指公民个人之间的房子生意行为，私有房子生意应按以下程序处理：
(l)签定生意合同。生意合同应包含如下首要条款：房产位于方位、产权情况、成交价格、付款方法、违约职责等等，该合同应以书面方法建立;
(2)承受房地产生意管理部门的检查。一般先由生意两边向房子所在地房产生意管理部门处理恳求手续后，管理部门要查验有关的证件，检查产权;并到现场作必要查询，一起由评价人员对生意的房子进行评价;
(3)立契。房地产生意管理部门根据产权性质和购买目标，按批阅权限申报有关负责人审阅赞同后，经办人将告诉生意两边处理立契手续、生意两边在合同上签名盖章;
(4)交纳税费。处理完立契手续后，生意两边向房地产生意管理部门交纳手续费和契税;
(5)处理产权搬运过户手续。房子生意两边经房地产生意所处理生意过户手续后，买方应持房地产生意所发给的房产生意合同，到房子所在地房地产产权管理部门处理房子产权和土地运用权搬运挂号，交换新的房产证。
五、买方与开发商签定的房子出售合同无效，买方有权退房吗?
合同无效，意味着当事人所希望借合同到达的成果不会得到法令的支撑和维护，合同自始无效，即应康复到签定合同之前的情况(导致合同无效的差错方应补偿他方的经济丢失，两边都有差错的，各自承当相应的职责)。买方与开发商缔结的房子出售合同被法院或许裁定组织确以为无效后，买方有权退房。
六、什么是定金?
定金是认购协议中一个很重要的内容，也是生意两边容易发作争议的要点问题。出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，定金就按法令规则的没收或双倍返还处理。可是，假如因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。
认购协议中常常呈现订金、押金等字眼，这些不是法令意义上的定金。
七、房子交给时，与合同约好的房子面积有差异怎么处理?
对按套内建筑面积或许建筑面积计价的，合同中载明合同约好面积与产权挂号面积发作差错的处理方法的，按约好处理。合同没有约好或约好不明确的，按以下准则处理：
(1)面积差错比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积差错比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，一起付出已付房价款利息。买受人不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权挂号面积小于合同约好面积时，面积差错比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
八、出让土地，房地产转让后，土地运用年限应怎样核算?
答：以出方法获得土地运用权的，转让房地产后，其土地运用权的运用年限为原土地运用权出让合同约好的运用年限减去原土地运用者现已运用年限后的剩下年限。
九、什么样的房子归于夫妻一起产业?
答：依照我国婚姻法的规则，夫妻之间没有特别约好的，婚前的个人房子，归于个人一切。婚后所买房子，不管是以夫妻一方名义购买还是以夫妻二人名义购买，都归于夫妻一起产业。
十、未成年人能否成为房主?
答：能。
十一、开发商延期交房怎么办?
答：如开发商延期交房，买主可根据房子生意合同追查开发商的违约职责，到达合同免除条件时，买主能够免除房子生意合同，并追查开发商的违约职责。
十二、私行出售共有房子，生意联系是否有用?
所谓一起共有，是指两个人或两个人以上的一切人关于悉数共有产业，享有相等一切权的共有联系。这儿的"相等一切权"，是指每个一起共有人对一起共有的产业所享有的占有、运用、收益、处置权，没有比例约束。
最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的定见》第八十九条规则："一起共有人对共有产业享有一起的权力，承当一起的职责。在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定无效。但第三人好心、有偿获得该产业的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的丢失，由私行处置共有产业的人补偿。"
由此可见，私行出售共有房子，生意联系并不必定无效，这个特殊情况便是第三人是在好心的前提下即在生意房子时，并不知道相对人无权单独出售房子，一起相对人有必要是有偿购买房子，即对所购房子付出了合理的对价。只要在具有这两个条件的情况下，法令才会维护第三人也即购房者的权益，供认生意联系有用。
十三、应怎么知道房子生意合同中的"附加条件"或"附件"?
答：买方在签定合一起，必定不要忽视合同的附加条件或附件。商品房生意合同一般选用的是当地规则的通用合同，关于买方和卖方都比较公正，但开发商作为卖方，往往在合同的空白外参加一些条款，或别的添加附件，在其中加剧买方职责，作一些晦气于买方的约好。这些附加条件或附件与合同其他条款具有平等效能，因而，买方在签定合一起，必定要对这些附加条件或附件特别留意，看清是否有对自己晦气的约好。
十四、房子租借时，租借合同应包含哪些条款?
答：房子租借，当事人应当签定书面租借合同。租借合同应当具有以下条款：(一)当事人名字或许称号及居处;(二)房子的坐落、面积、装饰及设备情况;(三)租借用处;(四)租借期限;(五)租金及交给方法;(六)房子补葺职责;(七)转租的约好;(八)改动和免除合同的条件;(九)当事人约好的其它条款。
十五、房地产租借人在租借期内转让租借房子，有什么规则?
答：租借人在租借期内转让租借房子的，受让人应持续承当租借人的权力和职责。租借人应提早告诉承租人，在平等条件下，承租人有优先购买权。
十六、哪些房子是不能租借的?
有下列景象之一的房子不得租借：
(一)未依法挂号获得房地产权证书或无其他合法权属证明的;(二)共有的房子，未经其他共有人书面赞同的;(三)改动房子用处，依法须经有关部门赞同而未经赞同的;(四)被鉴定为风险房子的;(五)产权有争议或产权受到约束的;(六)属违章建筑的;(七)已典当，未经典当权人赞同的;(八)其他法令、法规、规章制止的。
十七、承租人可否转租房子?
答：不行以，除非房子租借合同对转租事项有约好或获得租借人赞同，不然，租借人有权免除房子租借合同，承租人应承当违约职责。
十八、租借房子出售后，租借合同还有用吗?
答：有用。"生意不破租借"是我国合同法规则的一项准则，租借房子出售后，新房主应当持续实行租借合同，直到租借合同实行结束。
十九、承租人拖欠租金，租借人能够在多长时间恳求法令维护?
答：租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当付租借金之日起，如租借人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，租借人的丢失胜诉权，法令不再对租借人的债务给予强制维护，租借人向法院申述后，法院会驳回租借人的诉讼恳求。租借人只能自己向承租人建议。
二十、租借合同期满，承租人拒不迁出房子怎么办?
答：租借合同期满，承租人拒不迁出房子，租借人能够挑选向人民法院申述，要求承租人迁出房子，并承当违约职责。实际中，有的部分承租人，特别是从事经营性事务的，因为生意欠好或因为其他原因，或许一走了之，走时房子内还有部分留传物品，许多情况下，租借人不知道承租人的去向，也无法到法院申述。这时，租借人能够在合同到期后，自即将房子回收，但要留意保存根据(比方摄影、录像)，将屋内物品逐个挂号寄存。
二十一、承租人私行改动房子用处怎么办?
答：如承租人未经租借人答应，私行改动房子用处，租借人能够要求承租人康复原状，并能够免除房子租借合同，追查承租人的违约职责。
二十二、承租人提早退租怎么办?
答：承租人提早退租，归于违约，租借人能够根据房子租借合同追查承租人的违约职责。假如没有约好，则能够要求承租人补偿因而带来的丢失。
二十三、租借人提早免除合同怎么处理?
答：租借合同未到期，租借人提早免除合同，承租人能够根据房子租借合同追查租借人的违约职责。如合同没有约好，承租人能够要求租借人补偿因而给承租人带来的丢失，如搬家费用、因别的租房额定开销的费用等。
答：房地产转让，是指房地产权力人经过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。
二、有哪些景象的房地产不得转让?
答：下列房地产，不得转让：(一)以出让方法获得土地运用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规则的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁决，决议查封或许以其他方法约束房地产权力的;(三)依法回收土地运用权的;(四)共有房地产，未经其他共有权人书面赞同的;(五)权属有争议的;(六)未依法挂号收取权属证书的房子。(七)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
三、房地产转让时，应选用什么方法签定合同?哪些权力和职责随之搬运?
答：房地产转让时，应当签定书面转让合同，合同中应当载明土地运用权获得的方法。房地产转让时，土地运用权出让合同载明的权力、职责随之搬运。
四、生意私房有哪些法令程序?
答：城市私有房子生意首要指公民个人之间的房子生意行为，私有房子生意应按以下程序处理：
(l)签定生意合同。生意合同应包含如下首要条款：房产位于方位、产权情况、成交价格、付款方法、违约职责等等，该合同应以书面方法建立;
(2)承受房地产生意管理部门的检查。一般先由生意两边向房子所在地房产生意管理部门处理恳求手续后，管理部门要查验有关的证件，检查产权;并到现场作必要查询，一起由评价人员对生意的房子进行评价;
(3)立契。房地产生意管理部门根据产权性质和购买目标，按批阅权限申报有关负责人审阅赞同后，经办人将告诉生意两边处理立契手续、生意两边在合同上签名盖章;
(4)交纳税费。处理完立契手续后，生意两边向房地产生意管理部门交纳手续费和契税;
(5)处理产权搬运过户手续。房子生意两边经房地产生意所处理生意过户手续后，买方应持房地产生意所发给的房产生意合同，到房子所在地房地产产权管理部门处理房子产权和土地运用权搬运挂号，交换新的房产证。
五、买方与开发商签定的房子出售合同无效，买方有权退房吗?
合同无效，意味着当事人所希望借合同到达的成果不会得到法令的支撑和维护，合同自始无效，即应康复到签定合同之前的情况(导致合同无效的差错方应补偿他方的经济丢失，两边都有差错的，各自承当相应的职责)。买方与开发商缔结的房子出售合同被法院或许裁定组织确以为无效后，买方有权退房。
六、什么是定金?
定金是认购协议中一个很重要的内容，也是生意两边容易发作争议的要点问题。出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，定金就按法令规则的没收或双倍返还处理。可是，假如因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。
认购协议中常常呈现订金、押金等字眼，这些不是法令意义上的定金。
七、房子交给时，与合同约好的房子面积有差异怎么处理?
对按套内建筑面积或许建筑面积计价的，合同中载明合同约好面积与产权挂号面积发作差错的处理方法的，按约好处理。合同没有约好或约好不明确的，按以下准则处理：
(1)面积差错比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积差错比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，一起付出已付房价款利息。买受人不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承当，产权归买受人。产权挂号面积小于合同约好面积时，面积差错比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
八、出让土地，房地产转让后，土地运用年限应怎样核算?
答：以出方法获得土地运用权的，转让房地产后，其土地运用权的运用年限为原土地运用权出让合同约好的运用年限减去原土地运用者现已运用年限后的剩下年限。
九、什么样的房子归于夫妻一起产业?
答：依照我国婚姻法的规则，夫妻之间没有特别约好的，婚前的个人房子，归于个人一切。婚后所买房子，不管是以夫妻一方名义购买还是以夫妻二人名义购买，都归于夫妻一起产业。
十、未成年人能否成为房主?
答：能。
十一、开发商延期交房怎么办?
答：如开发商延期交房，买主可根据房子生意合同追查开发商的违约职责，到达合同免除条件时，买主能够免除房子生意合同，并追查开发商的违约职责。
十二、私行出售共有房子，生意联系是否有用?
所谓一起共有，是指两个人或两个人以上的一切人关于悉数共有产业，享有相等一切权的共有联系。这儿的"相等一切权"，是指每个一起共有人对一起共有的产业所享有的占有、运用、收益、处置权，没有比例约束。
最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的定见》第八十九条规则："一起共有人对共有产业享有一起的权力，承当一起的职责。在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定无效。但第三人好心、有偿获得该产业的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的丢失，由私行处置共有产业的人补偿。"
由此可见，私行出售共有房子，生意联系并不必定无效，这个特殊情况便是第三人是在好心的前提下即在生意房子时，并不知道相对人无权单独出售房子，一起相对人有必要是有偿购买房子，即对所购房子付出了合理的对价。只要在具有这两个条件的情况下，法令才会维护第三人也即购房者的权益，供认生意联系有用。
十三、应怎么知道房子生意合同中的"附加条件"或"附件"?
答：买方在签定合一起，必定不要忽视合同的附加条件或附件。商品房生意合同一般选用的是当地规则的通用合同，关于买方和卖方都比较公正，但开发商作为卖方，往往在合同的空白外参加一些条款，或别的添加附件，在其中加剧买方职责，作一些晦气于买方的约好。这些附加条件或附件与合同其他条款具有平等效能，因而，买方在签定合一起，必定要对这些附加条件或附件特别留意，看清是否有对自己晦气的约好。
十四、房子租借时，租借合同应包含哪些条款?
答：房子租借，当事人应当签定书面租借合同。租借合同应当具有以下条款：(一)当事人名字或许称号及居处;(二)房子的坐落、面积、装饰及设备情况;(三)租借用处;(四)租借期限;(五)租金及交给方法;(六)房子补葺职责;(七)转租的约好;(八)改动和免除合同的条件;(九)当事人约好的其它条款。
十五、房地产租借人在租借期内转让租借房子，有什么规则?
答：租借人在租借期内转让租借房子的，受让人应持续承当租借人的权力和职责。租借人应提早告诉承租人，在平等条件下，承租人有优先购买权。
十六、哪些房子是不能租借的?
有下列景象之一的房子不得租借：
(一)未依法挂号获得房地产权证书或无其他合法权属证明的;(二)共有的房子，未经其他共有人书面赞同的;(三)改动房子用处，依法须经有关部门赞同而未经赞同的;(四)被鉴定为风险房子的;(五)产权有争议或产权受到约束的;(六)属违章建筑的;(七)已典当，未经典当权人赞同的;(八)其他法令、法规、规章制止的。
十七、承租人可否转租房子?
答：不行以，除非房子租借合同对转租事项有约好或获得租借人赞同，不然，租借人有权免除房子租借合同，承租人应承当违约职责。
十八、租借房子出售后，租借合同还有用吗?
答：有用。"生意不破租借"是我国合同法规则的一项准则，租借房子出售后，新房主应当持续实行租借合同，直到租借合同实行结束。
十九、承租人拖欠租金，租借人能够在多长时间恳求法令维护?
答：租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当付租借金之日起，如租借人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，租借人的丢失胜诉权，法令不再对租借人的债务给予强制维护，租借人向法院申述后，法院会驳回租借人的诉讼恳求。租借人只能自己向承租人建议。
二十、租借合同期满，承租人拒不迁出房子怎么办?
答：租借合同期满，承租人拒不迁出房子，租借人能够挑选向人民法院申述，要求承租人迁出房子，并承当违约职责。实际中，有的部分承租人，特别是从事经营性事务的，因为生意欠好或因为其他原因，或许一走了之，走时房子内还有部分留传物品，许多情况下，租借人不知道承租人的去向，也无法到法院申述。这时，租借人能够在合同到期后，自即将房子回收，但要留意保存根据(比方摄影、录像)，将屋内物品逐个挂号寄存。
二十一、承租人私行改动房子用处怎么办?
答：如承租人未经租借人答应，私行改动房子用处，租借人能够要求承租人康复原状，并能够免除房子租借合同，追查承租人的违约职责。
二十二、承租人提早退租怎么办?
答：承租人提早退租，归于违约，租借人能够根据房子租借合同追查承租人的违约职责。假如没有约好，则能够要求承租人补偿因而带来的丢失。
二十三、租借人提早免除合同怎么处理?
答：租借合同未到期，租借人提早免除合同，承租人能够根据房子租借合同追查租借人的违约职责。如合同没有约好，承租人能够要求租借人补偿因而给承租人带来的丢失，如搬家费用、因别的租房额定开销的费用等。