无权属证书二手房买卖合同是否有效

【案情】2007年10月，原告王某以8万元的价格将自己一套没有处理房产证的房子卖给被告孙某，两边约好待将来处理产权证后，由王某帮忙孙某处理房子过户手续，过户费由孙某承当。该合同经公证处公证后，孙某向王某支付了悉数房款，并搬入该房寓居至今。2010年10月13日，原告王某以签订合同时房子没有产权证为由，将孙某诉诸法院，要求承认房子生意合同无效，两边退房退款，恢复原状。被告孙某则以为两边生意房子的意思表明实在，是原告看到房价大幅上涨才想毁约，建议法院驳回原告诉讼请求。【不合】无权属证书二手房生意合同是否有用？一种定见以为，原、被告两边在房子生意时，均已明知房子所有权证未处理，根据《城市房地产管理法》第37条第6款“未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让”之规则，原、被告间的行为显着违反了国家的制止性法令规则，该房子生意合同应承以为无效合同。另一种定见以为，《城市房地产管理法》立法意图是调整行政管理联系，保护房地产市场秩序，而不是制止生意或约束合同自在。第37条在性质上属管理性制止标准，非效能性标准，不影响合同效能。原、被告间房子生意的法令行为系两边实在意思表明，该生意行为不违反法令、行政法规的强制性规则，亦不损害国家和社会的利益，应驳回原告的诉讼请求。【分析】笔者赞同第二种定见。理由如下：1、《物权法》第15条规则：当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同，除法令还有规则或合同还有约好外，自合同成立时收效；未处理物权挂号的，不影响合同效能。根据新法优于旧法的准则，应适用《物权法》相关规则，而不是适用《城市房地产管理法》。《物权法》规则合同效能与物权挂号有清晰区别，所以不能以物权未发生变化否定该生意合同的效能，且卖方的毁约行为在法令上也找不到合理的根据。2、《关于审理“二手房”生意案子若干问题的回答》中清晰不能仅因出卖方没有获得房子所有权证而确定转让合同无效。由于买方在没有获得房子所有权证之前，其虽不能享有房子所有权，但享有生意合同上的债务。因而不能简略确定该合同无效。3、该案中，原告由于利益的唆使建议合同无效，其行为显着违反了民法的诚笃信用准则，假如确定该合同无效会严峻损害合同相对人的合理利益，损害生意安全和诱导诚信危机。因而，笔者以为，该合同合法有用，应予以法令保护。作者：上高县人民法院 晏洁