预购商品房买卖协议转让如何有效

预购商品房生意协议转让有用
【裁判要旨】
目前我国法令没有对商品房预购人再行转让进行制止性规则，依照法无制止即可为的理论，应当承认预购人和第三人签定的转让合同有用。虽然我国城市房地产管理法规则未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让，可是规则房地产开发企业对未竣工但契合法定条件的在建商品房能够预售。并且，我国城市房地产管理法授权国务院对预售商品房的再行转让问题另行作出规则，能够解读为立法机关对这一行为的认可与支撑。出卖人在合同实行期限届满时仍未获得标的物一切权致使标的物不能交给的，应承当违约职责。
【案情】
原告：李代琼。 被告：李德燕。 2006年5月7日，被告李德燕与
原富亿实业(集团)有限公司(以下简称富亿公司)签定合同编号为 N0.025的渝西商城内部认购合同，约好被告李德燕购买原富亿公司拟开发建筑的渝西商城(住所)第11栋4楼l号的房子一套，一起约好交房时刻为2007年6月30日。同日被告向原富亿公司支付了35000元购房首付款，原富亿公司收款后向被告出具了三张收据。之后因运营状况改变，原富亿公司未建筑房子。2007年12月，
该公司进入破产程序。
2009年2月20日，原告李代琼与被告李德燕签定预购房转让协议，协议约好被告将上述预购的渝西商城商品房转让给原告。协议约好：“甲方(被告)于2006年购得渝西商城商品房一套，其时预交首付款参万伍仟元整，现以肆万贰仟元人民币的价格将该预购房一切权转让给乙方(原告);两边达到协议后，该购房一切权就与甲方无关，甲方不参加该房的处置权。不管该房是否建筑、增值或价值降低都与甲方无关。往后更改户主姓名时，李德燕有职责帮忙李代琼更名。”协议签定后，被告将渝西商城内部认购合同原件和三张收据原件交原告李代琼收执，原告向被告支付了42000元转让款。
2009年7月5日，原富亿公司破产重整，重庆建雍房地产开发有限公司(以下简称建雍公司)参加原富亿公司重整，接手原盘富亿公司上述拟建而未建的楼盘，该楼盘的151户商品房购房户包含本案被告李德燕。建雍公司接盘后，被告于2010年8月31日出具托付书，托付原告全权处理上述渝西商城房子，一起向原告供给了其身份证复印件。2010年9月17日，原告李代琼持渝西商城内部认购合同原件和三张收据原件及托付书，代被告李德燕与建雍公司签定了购房预定协议。该预定协议约好李德燕向建雍公司购买原富亿公司拟建筑却因破产原来由建雍公司接盘后，建筑于荣昌县昌州大路中段荣双路口旁的西城旺角项目D4栋1-1号房子一套。同日，建雍公司出具了交款人为李德燕的收据一张。该收据的收款事由栏补白： “房号D4-1-1，替换原重庆富亿实业(集团)有限公司收据的三张收据”。上述购房预定协议原件和第三人出具的收据原件均由原告收执。2011年10月25日，被告李德燕与第三人建雍公司就上述购房预定协议所承认的房子签定了正式的商品房生意合同。原告李代琼要求被告李德燕实行帮忙更名的职责，被告一向不予理睬。原告以为被告拒不实行协议约好的职责，2011年11月1日向重庆市荣昌县法院提起诉讼，恳求法院承认原、被告之间签定的房子转让协议有用。2012年6月27日，荣昌县法院作出( 2011)荣法民初字第02934号民事判定书，判定原、被告于2009年2月20日签定的预购房转让协议有用。被告对该判定不服，上诉于重庆市第五中级人民法院。2012年10月12日，重庆市第五中级人民法院判定承认了李代琼与李德燕签定的预购房转让协议有用，该判定现已发作法令效能。被告李德燕一向未按协议实行职责，并于2013年1月1 1日与建雍公司处理了接房手续，将房子进行装饰。别的，被告李德燕与建雍公司签定的正式的商品房生意合同总价款为127840元，被告向建雍公司交纳了购房款92840元，加上向原富亿公司交纳的35000元，算计为127840元。
在本案的审理中，原告李代琼恳求对荣昌县昌元大街昌州中段629
同诚地产土地财物评价有限公司对该房子进行判定，判定结果标明为总价357800元，建筑面积单价为3160元，平方米。李代琼交纳了判定费3580元。
【审判】
重庆市荣昌县人民法院经审理以为，原、被告于2009年2月20日签定的预购房转让协议是两边实在意思标明，且经法令程序依法承认有用，当事人应当依照约好全面实行自己的职责。被告以实践行为标明不实行合同职责，已构成底子违约，原告依法享有合同免除权，原告恳求免除与被告之间的预购房转让协议契合法令规则，本院予以支撑。依据合同法第九十七条规则： “合同免除后，没有实行的，停止实行;现已实行的，依据实行状况和合同性质，当事人能够要求恢复原状、采用其他补救措施，并有权要求补偿丢失。”原、被告在合同签定后李代琼向李德燕支付了42000元，被告应当予以返还。原告要求被告补偿丢失的诉讼恳求，依照法令规则，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失，包含合同实行后能够获得的利益。依据该房子现有商场价值357800元与合同实践实行原告应开销134840元(127840元 7000元)的差额，原告的房子价差丢失应当是357800-134840=222960元，以及判定费3580元，应由被告补偿给原告。被告辩解原告购买该房子仅开销42000元，与房子价值不对等，因而诚信行为所造成的，原告没有片面差错，故被告应对自己的违约行为承当补偿职责，对被告的辩解理由不予采用。原告要求被告补偿前一、二审案子诉讼费及律师费的恳求，因该丢失与本案没有直接法令关系，不予支撑。 荣昌县人民法院依据合同法第八条、第九十四条、第九十七条、榜首百一十三条之规则，判定如下：一、免除原告李代琼与被告李德燕于2009年2月20日签定的预购房转让协议。二、由被告李德燕交还原告李代琼合同转让费42000元，补偿原告李代琼房子差价丢失222960元，上述金钱在本判定收效后10日内实行。三、驳回原告李代琼的其他诉讼恳求。 宣判后，原审被告李德燕不服一审判定，提起上诉。
重庆市第五中级人民法院经审理，判定驳回上诉，维持原判。
【分析】
本案有两个争议焦点：预购商品房生意协议是否具有法令效能?假如其具有法令效能，预购商品房生意协议的再行转让效能怎么?因为我国合同法和商品房出售管理办法等相关法令对此未作出清晰规则，最高法院也未作出相关的司法解说，因而在司法实践中存在较大争议。
一、预购商品房生意协议的法令效能
1.预购协议的性质。商品房预购协议是指商品房生意两边在签定商品房预售合同或许商品房现房生意合同，便是购房人与商品房开发商在签定正式商品房预售合同或许生意合同之前所达到的有关出售与购买房子的开始承认，两边约好在签定认购协议之后，开发商在必定期限内为购房人保存标的房子，不得再行售予别人。对预购协议法令性质的知道存在担保说、合同说、意向说、附条件的民事法令行为说和预定说等。笔者拥护合同说。依据房地产管理法第四十四条规则，商品房预售应当具有四个条件：悉数交给土地使用权出让金获得土地使用权;持有建造工程规划答应证;投入开发的资金达总额的百分之二十五以上，并已承认交给竣工日期;向政府管理部门处理挂号，获得预售答应证。最高人民法院《关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第2条规则，出卖人未获得预售答应证与买受人订立合同应当承认无效，但起诉前获得商品房预售答应证明的能够承认有用。该规则不能理解为商品房预售合同的效能司法检查仅限于商品房预售答应证的问题，因而城市房地产管理法规则的四个条件均为承认合同效能性标准，是法定条件;而预购协议是一份独立有用的合同，其意图在于将来订立预售商品房生意合同。预购协议系相等主体间为建立预售商品房生意两边权利职责而订立的协议，契合合同法第二条关于合同的界说，为独立合同。预购协议的建立、收效、改变并不以商品房预售合同为根底，只需是两边当事人的实在意思标明，不违背法令制止性规则，预购协议应当确以为有用。
2.预购协议的法令效能。关于预购协议的法令效能存在三种观念：有必要商量说、有必要缔约说、合同说。有必要商量说是指当事人之间一旦订立预购协议，两边就负有在未来某个时分为达到生意合同而进行商量的职责。只需当事人为订立生意合同进行了商量，即实行了预定职责，而终究商品房预售合同是否订立成功则非其所问。有必要缔约说则以为预购协议的效能便是订立商品房预售合同，故当事人仅仅为订立预售合同而进行商量是不行的，还有必要成功订立本约，不然预购协议毫无意义。合同说是指只需预购协议契合商品房预售合同的条件，两边当事人意思标明实在，该预购协议就具有合同的性质和效能。笔者认同预购协议的效能便是订立商品房预售合同，依据商品房出售管理办法第十六条规则商品房生意合同应当清晰的首要内容，原被告订立的预购协议已包含生意合同的首要内容，且房地产开发商已按约收受购房款，此预购协议应直接确以为生意合同，两边可按认购书中的首要内容直接实行并要求对方为相应的实行职责。预购协议未尽事宜，彻底能够经过合同缝隙添补的办法承认，开发商即负有为预购人保存预定的商品房的职责。 
二、预购商品房生意协议的再行转让效能承认
我国城市房地产管理法第四十六条规则，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规则。到目前为止，国务院未对预售商品房再行转让的问题作出规则。而在现实生活中，不少商品房预购人将预售商品房再行转让，由此引发胶葛而导致诉讼。怎么承认转让合同的效能便成为处理这类胶葛的要害。
对此问题，学界首要存在两种观念：
(1)合同无效。持本观念的首要法令依据是，依据物权法理论，不动产的一切权搬运以挂号收效为要件，此刻的预购人并未完整地获得预购房子的彻底一切权，一切权仍为开发商一切。对预购人的转让行为，假如预购人终究没有获得房子一切权，应当确以为无效。城市房地产管理法第三十八条规则，未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让。预售商品房明显归于未依法挂号收取权属证书的房地产。
(2)合同有用。首要依据是，目前我国的法令没有对商品房预购人再行转让进行制止性规则，依照法无制止即可为的理论，应当承认预购人和第三人签定的转让合同有用。虽然我国《城市房地产管理法》规则未依法挂号收取权属证书的房地产不得转让，可是规则房地产开发企业对未竣工但契合法定条件的在建商品房能够预售。也便是说，关于未依法挂号获得权属证书的房地产的转让，我国城市房地产管理法并没有彻底制止。并且，我国城市房地产管理法授权国务院对预售商品房的再行转让问题另行作出规则，蕴含了立法机关对这一行为的认可与支撑。北京市高级法院发布的《审理生意合同胶葛案子若干问题的辅导定见(试行)》第4条就规则，对以将来或许获得一切权的产业为标的物的生意合同，法院不得以出卖人未获得一切权为由承认合同无效。出卖人在合同实行期限届满时仍未获得标的物一切权致使标的物不能交给的，应承当违约职责。