商品房预售合同有效条件是什么
来源：听讼网整理 2019-02-12 19:35
商品房预售合同是开发商与买受人针对正在缔造中的商品房所签定的合同。不过商品房预售是需求必定条件的，并不是任何开发商想进行预售就能够的，今日咱们一起来了解一下商品房预售合同有用条件是什么。
商品房预售合同有用条件：
商品房预售合同的有用条件包含：主体合格、意思表明实在、内容和方法合法。在这些有用条件中，当事人的意思表明实在和内容合法并没有特别之处，能够按照合同法的一般原理加以确认。但在主体合格和方法合法两个要件上，商品房预售合同有其特别性。
(一)商品房预售合同的主体有必要合格
商品房预售合同的主体两边为预售方和预购方。我国现有的法令、法规，对商品房预售合同的当事人两边都有条件的约束和要求。
1.预售方应当具有的条件。
依据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理方法》的有关规则，商品房预售合同的预售方应当具有下列条件：
(1)预售方有必要是通过同意建立，并在工商行政管理部分挂号注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以盈利为意图，从事房地产开发和运营的企业。可是，假如不具有房地产开发运营资历的企业，在《城市房地产管理法》实施之前，与别人缔结了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法获得了房地产开发运营资历，则能够确认合同有用;
(2)预售方有必要交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书。但在《城市房地产管理法》实施之前，预售方没有获得土地运用权证书，但投入了必定的开发缔造资金，进行了施工缔造，并与别人缔结了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地运用权证书的，则能够确认合同有用;
(3)预售方有必要获得缔造工程规划答应证，投入的开发资金有必要契合法令的要求。预售方有必要按供给预售的商品房核算，投入开发缔造的资金到达工程缔造总投资的百分之二十五以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期;
(4)预售方有必要获得商品房预售答应证明。但在《城市房地产管理法》实施之前，预售方没有获得商品房预售答应证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则能够确认合同有用。
2.预购方应当具有的条件。
从理论上讲，预购方有必要是具有彻底民事行为才能的人。除此之外，有两种特别状况：
(1)依据《城市商品房预售管理方法》的规则，预售方向境外预售商品房的，应当提交答应向境外出售的同意文件;
(2)依据最高人民法院在1993年《全国民事审判作业座谈会纪要》：“无当地户口的人购买乡镇房子，关于契合本区域房子生意法规规则的，能够确认生意有用。” 无当地户口的人生意本地乡镇房子将取决于当地政府拟定的房子生意法规。
(二)商品房预售合同的方法有必要契合法令的规则
依据法令的有关规则，商品房预售合同有必要采纳书面方法。在实践中，商品房预售合同一般采纳标准合同的方法，详细条款由预售方事前拟定，主要内容包含：两边当事人的状况;预售商品房的基本状况(如商品房的位于、土地运用权证号、缔造工程规划答应证号、商品房预售答应证号、房子建筑面积、房子结构等等);预售商品房的价格及付出方法、期限;交给房子的日期;违约责任及免责条件;胶葛的处理方法等。依据《城市房地产管理法》的规则，当事人缔结商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规则将预售合同报县级以上人民政府房产管理部分和土地管理部分挂号存案。《城市商品房预售管理方法》亦规则：“商品房预售，开发运营企业应当与承购人签定商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部分和土地管理部分处理挂号存案手续。”
1、预售合同主体的特定性与资质严厉性。
商品房预售合同的主体是特定的，预售方是房地产公司，预购方一般为法人、合伙安排和及部分规章对商品房预售合同的预售人的资历有特别的约束，因此，并非任何人都能作为预售人缔结商品房预售合同。预售人有必要是合法建立的房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第29条的规则：“房地产开发企业是以盈利为意图，从事房地产开发和运营的企业。建立房地产开发企业，应当具有下列条件：
(一)有自己的称号和安排机构;
(二)有固定的运营场所;
(三)有契合国务院规则的注册资本;
(四)有满足的专业技术人员;
(五)法令、行政法规规则的其他条件。 建立房地产开发企业，应当向工商行政管理部分请求建立挂号。工商行政管理部分对契合本法规则条件的，应当予以挂号，发给营业执照;对不契合本法规则条件的，不予挂号。建立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发运营的，还应当实行公司法的有关规则。房地产开发企业在收取营业执照后的一个月内，应当到挂号机关所在地的县级以上当地人民政府规则的部分存案。”《城市房地产开发运营管理法令》第五条规则“设房地产开发企业，除应当契合有关法令、行政法规规则的企业建立条件外，还应当具有下列条件：
(一)有100万元以上的注册资本;
(二)有4名以上持有资历证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资历证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府能够依据本当地的实践状况，对建立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规则。”本法令第六条规则“外商投资建立房地产开发企业的，除应当契合本法令第五条的规则外，还应当按照外商投资企业法令、行政法规的规则，处理有关批阅手续。”
2、商品房预售合同具有较强的国家干涉性
与现房生意不同，商品房预售合同缔结时作为标的物的房子还未完结，预售方现已收取了预购方的定金和部分房款，但预购方能否在约好时刻获得房子所有权仍存在危险，显然在预售联系的当事人之中预购方处于弱势位置。为维护顾客权益、标准商品房预售环境，《城市商品房预售管理方法》关于预售商品房的条件做了强制性规则：
(一)已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;
(二)持有缔造工程规划答应证和施工答应证;
(三)按供给预售的商品房核算，投入开发缔造的资金到达工程缔造总投资的25%以上，并己经确认施工进度和竣工交给日期。一起还规则未获得《商品房预售答应证》的，不得进行商品房预售。合同签定后，开发企业应依法处理商品房预售合同挂号存案手续等等，这些办法都充分体现了商品房预售合同具有较强的国家干涉性。
3、商品房预售合同的标的是还在缔造中的房子具有不行预见性
商品房预售生意合同是当事人就正在兴修的房子所进行的生意行为，开发商负有于必守时期内将房子兴修完结再搬运所有权并交给购房人的责任。一般景象，在缔结合一起，购房人据以参阅的材料，仅为开发商供给的图纸、模型或许开发商兴修的“样品房”。至于房子完结后的实践面积、建筑材料的质量、公共设施的有无等等问题，购房人无法事前预期或预见。而这些问题往往是购房人决议是否进行生意的重要要素。更何况，开发商过后亦可改变规划、添加共用面积，致使竣工时的房子不契合缔结合一起的预期约好。
4、商品房预售合同实行周期长
一般之生意合同建立后，出卖人即负有交给生意标的物及搬运所有权的责任。而在商品房预售生意中，从缔结合同到房子竣工需求适当时日。在房子缔造过程中，开发商自身的实行才能简单因外在要素或许其他要素发生变化。此外，经济景气与否，建筑材料的涨跌等等，也可能在缔结合同后房子竣工前影响房子的竣工。当然，购房者当然可得免除生意合同，但实践状况是，一则如要免除合同，购房人要受生意合同约好条款的许多约束，其成果一般来说，总是使购房人处于晦气的位置;二则从缔结合同到房子缔造竣工前已通过适当时日，在此期间，很可能还呈现过其他许多的购房时机因为此项生意合同的建立而不在购房人的考虑之中，如要免除合同不只此项生意意图不能实现，而其他时机也被丢失;三则在房子竣工前，购房人已投入很多资金，处于骑虎难下的地步，使得购房人不论怎样顾虑重重，也不敢容易免除合同，假如购房人勇于免除合同，则要至少丢失数千上万元的资金。
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商品房预售合同有用条件：
商品房预售合同的有用条件包含：主体合格、意思表明实在、内容和方法合法。在这些有用条件中，当事人的意思表明实在和内容合法并没有特别之处，能够按照合同法的一般原理加以确认。但在主体合格和方法合法两个要件上，商品房预售合同有其特别性。
(一)商品房预售合同的主体有必要合格
商品房预售合同的主体两边为预售方和预购方。我国现有的法令、法规，对商品房预售合同的当事人两边都有条件的约束和要求。
1.预售方应当具有的条件。
依据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理方法》的有关规则，商品房预售合同的预售方应当具有下列条件：
(1)预售方有必要是通过同意建立，并在工商行政管理部分挂号注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以盈利为意图，从事房地产开发和运营的企业。可是，假如不具有房地产开发运营资历的企业，在《城市房地产管理法》实施之前，与别人缔结了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法获得了房地产开发运营资历，则能够确认合同有用;
(2)预售方有必要交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书。但在《城市房地产管理法》实施之前，预售方没有获得土地运用权证书，但投入了必定的开发缔造资金，进行了施工缔造，并与别人缔结了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地运用权证书的，则能够确认合同有用;
(3)预售方有必要获得缔造工程规划答应证，投入的开发资金有必要契合法令的要求。预售方有必要按供给预售的商品房核算，投入开发缔造的资金到达工程缔造总投资的百分之二十五以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期;
(4)预售方有必要获得商品房预售答应证明。但在《城市房地产管理法》实施之前，预售方没有获得商品房预售答应证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则能够确认合同有用。
2.预购方应当具有的条件。
从理论上讲，预购方有必要是具有彻底民事行为才能的人。除此之外，有两种特别状况：
(1)依据《城市商品房预售管理方法》的规则，预售方向境外预售商品房的，应当提交答应向境外出售的同意文件;
(2)依据最高人民法院在1993年《全国民事审判作业座谈会纪要》：“无当地户口的人购买乡镇房子，关于契合本区域房子生意法规规则的，能够确认生意有用。” 无当地户口的人生意本地乡镇房子将取决于当地政府拟定的房子生意法规。
(二)商品房预售合同的方法有必要契合法令的规则
依据法令的有关规则，商品房预售合同有必要采纳书面方法。在实践中，商品房预售合同一般采纳标准合同的方法，详细条款由预售方事前拟定，主要内容包含：两边当事人的状况;预售商品房的基本状况(如商品房的位于、土地运用权证号、缔造工程规划答应证号、商品房预售答应证号、房子建筑面积、房子结构等等);预售商品房的价格及付出方法、期限;交给房子的日期;违约责任及免责条件;胶葛的处理方法等。依据《城市房地产管理法》的规则，当事人缔结商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规则将预售合同报县级以上人民政府房产管理部分和土地管理部分挂号存案。《城市商品房预售管理方法》亦规则：“商品房预售，开发运营企业应当与承购人签定商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部分和土地管理部分处理挂号存案手续。”
1、预售合同主体的特定性与资质严厉性。
商品房预售合同的主体是特定的，预售方是房地产公司，预购方一般为法人、合伙安排和及部分规章对商品房预售合同的预售人的资历有特别的约束，因此，并非任何人都能作为预售人缔结商品房预售合同。预售人有必要是合法建立的房地产开发企业，依据《城市房地产管理法》第29条的规则：“房地产开发企业是以盈利为意图，从事房地产开发和运营的企业。建立房地产开发企业，应当具有下列条件：
(一)有自己的称号和安排机构;
(二)有固定的运营场所;
(三)有契合国务院规则的注册资本;
(四)有满足的专业技术人员;
(五)法令、行政法规规则的其他条件。 建立房地产开发企业，应当向工商行政管理部分请求建立挂号。工商行政管理部分对契合本法规则条件的，应当予以挂号，发给营业执照;对不契合本法规则条件的，不予挂号。建立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发运营的，还应当实行公司法的有关规则。房地产开发企业在收取营业执照后的一个月内，应当到挂号机关所在地的县级以上当地人民政府规则的部分存案。”《城市房地产开发运营管理法令》第五条规则“设房地产开发企业，除应当契合有关法令、行政法规规则的企业建立条件外，还应当具有下列条件：
(一)有100万元以上的注册资本;
(二)有4名以上持有资历证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资历证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府能够依据本当地的实践状况，对建立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规则。”本法令第六条规则“外商投资建立房地产开发企业的，除应当契合本法令第五条的规则外，还应当按照外商投资企业法令、行政法规的规则，处理有关批阅手续。”
2、商品房预售合同具有较强的国家干涉性
与现房生意不同，商品房预售合同缔结时作为标的物的房子还未完结，预售方现已收取了预购方的定金和部分房款，但预购方能否在约好时刻获得房子所有权仍存在危险，显然在预售联系的当事人之中预购方处于弱势位置。为维护顾客权益、标准商品房预售环境，《城市商品房预售管理方法》关于预售商品房的条件做了强制性规则：
(一)已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;
(二)持有缔造工程规划答应证和施工答应证;
(三)按供给预售的商品房核算，投入开发缔造的资金到达工程缔造总投资的25%以上，并己经确认施工进度和竣工交给日期。一起还规则未获得《商品房预售答应证》的，不得进行商品房预售。合同签定后，开发企业应依法处理商品房预售合同挂号存案手续等等，这些办法都充分体现了商品房预售合同具有较强的国家干涉性。
3、商品房预售合同的标的是还在缔造中的房子具有不行预见性
商品房预售生意合同是当事人就正在兴修的房子所进行的生意行为，开发商负有于必守时期内将房子兴修完结再搬运所有权并交给购房人的责任。一般景象，在缔结合一起，购房人据以参阅的材料，仅为开发商供给的图纸、模型或许开发商兴修的“样品房”。至于房子完结后的实践面积、建筑材料的质量、公共设施的有无等等问题，购房人无法事前预期或预见。而这些问题往往是购房人决议是否进行生意的重要要素。更何况，开发商过后亦可改变规划、添加共用面积，致使竣工时的房子不契合缔结合一起的预期约好。
4、商品房预售合同实行周期长
一般之生意合同建立后，出卖人即负有交给生意标的物及搬运所有权的责任。而在商品房预售生意中，从缔结合同到房子竣工需求适当时日。在房子缔造过程中，开发商自身的实行才能简单因外在要素或许其他要素发生变化。此外，经济景气与否，建筑材料的涨跌等等，也可能在缔结合同后房子竣工前影响房子的竣工。当然，购房者当然可得免除生意合同，但实践状况是，一则如要免除合同，购房人要受生意合同约好条款的许多约束，其成果一般来说，总是使购房人处于晦气的位置;二则从缔结合同到房子缔造竣工前已通过适当时日，在此期间，很可能还呈现过其他许多的购房时机因为此项生意合同的建立而不在购房人的考虑之中，如要免除合同不只此项生意意图不能实现，而其他时机也被丢失;三则在房子竣工前，购房人已投入很多资金，处于骑虎难下的地步，使得购房人不论怎样顾虑重重，也不敢容易免除合同，假如购房人勇于免除合同，则要至少丢失数千上万元的资金。
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