建设用地使用权流转方式是如何的
来源：听讼网整理 2019-01-22 17:19
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物权法规则包含三个层次：
1.权力人有权流通建造用地运用权;2.流通建造用地运用权的方法有转让、交流、出资、赠与或许典当;3.建造用地运用权流通时有必要遵从法令规则，特别是有关约束性规则。其间，第三个层次触及的规则不只有物权法，还有土地管理法、城市房地产管理法、担保法以及乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令等其他法令、法规巾的有关规则。在本条的遵循和履行中要注意汲取已有规则在遵循实施中的效果和经历，使建造用地运用权的流通更为有序，实现地尽其利。
一、关于建造用地运用权流通及其方法的法令依据
土地管理法第2条第3款规则：“任何单位和个人不得侵吞、生意或许以其他方法不合法转让土地。土地的运用权能够依法转让。”城市房地产管理法第36条规则：“房地产转让，是指房地产权力人经过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。”第47条规则：“依法获得的房子所有权连同该房子占用范围内的土地运用权，能够设定典当权。以出让方法获得的土地运用权，能够设定典当权。”乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令第4条规则：“依照本法令的规则获得土地运用权的土地运用者，其运用权在运用年限内能够转让、租借、典当或许用于其他经济活动。合法权益受国家法令保护。”第19条第l款规则：“土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再搬运的行为，包含出售、交流和赠与。”
二、关于对建造用地运用权流通的约束
1.依据法令、行政法规的规则，关于划拨获得的建造用地，其流通要经过行政批阅，并交纳相应土地出让金或许土地收益。例如：城市房地产管理法第39条规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当依照国务院规则，报有批准权的人民政府批阅。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地运用权出让金。以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府依照国务院规则决议能够不处理土地运用权出让手续的，转让方应当依照国务院规则将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或许作其他处理。”第50条规则，设定房地产典当权的土地运用权是以划拨方法获得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的土地运用权出让金的款额后，典当权人方可优先受偿。担保法第56条规则，拍卖划拨的国有土地运用权所得的价款，在依法交纳相当于应交纳的土地运用权出让金的款额后，典当权人有优先受偿权。此外，乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令中也有相应的规则。
2.依据法令和行政法规的规则，即使是以出让方法获得的建造用地运用权，在有些情况下也是不能直接进人流通的。例如：城市房地产管理法第37条规则：“下列房地产，不得转让：
(一)以出让方法获得土地运用权的，不契合本法第38条规则的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方法约束房地产权力的;
(三)依法回收土地运用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法挂号收取权属证书的;
(七)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。”
第38条规则：“以出让方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：
(一)依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，井获得土地运用权证书;
(二)依照出让合同约好进行出资开发，归于房子建造工程的，完结开发出资总额的百分之二十五以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他建造用地条件。转让房地产时房子现已建成的，还应当持有房子所有权证书。”
乡镇国有土地运用权暂行法令第19条第2款规则：“未按土地运用权出让合同规则的期限和条件出资开发、使用土地的，土地运用权不得转让。”
物权法规则包含三个层次：
1.权力人有权流通建造用地运用权;2.流通建造用地运用权的方法有转让、交流、出资、赠与或许典当;3.建造用地运用权流通时有必要遵从法令规则，特别是有关约束性规则。其间，第三个层次触及的规则不只有物权法，还有土地管理法、城市房地产管理法、担保法以及乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令等其他法令、法规巾的有关规则。在本条的遵循和履行中要注意汲取已有规则在遵循实施中的效果和经历，使建造用地运用权的流通更为有序，实现地尽其利。
一、关于建造用地运用权流通及其方法的法令依据
土地管理法第2条第3款规则：“任何单位和个人不得侵吞、生意或许以其他方法不合法转让土地。土地的运用权能够依法转让。”城市房地产管理法第36条规则：“房地产转让，是指房地产权力人经过生意、赠与或许其他合法方法将其房地产搬运给别人的行为。”第47条规则：“依法获得的房子所有权连同该房子占用范围内的土地运用权，能够设定典当权。以出让方法获得的土地运用权，能够设定典当权。”乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令第4条规则：“依照本法令的规则获得土地运用权的土地运用者，其运用权在运用年限内能够转让、租借、典当或许用于其他经济活动。合法权益受国家法令保护。”第19条第l款规则：“土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权再搬运的行为，包含出售、交流和赠与。”
二、关于对建造用地运用权流通的约束
1.依据法令、行政法规的规则，关于划拨获得的建造用地，其流通要经过行政批阅，并交纳相应土地出让金或许土地收益。例如：城市房地产管理法第39条规则：“以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当依照国务院规则，报有批准权的人民政府批阅。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方处理土地运用权出让手续，并依照国家有关规则交纳土地运用权出让金。以划拨方法获得土地运用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府依照国务院规则决议能够不处理土地运用权出让手续的，转让方应当依照国务院规则将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或许作其他处理。”第50条规则，设定房地产典当权的土地运用权是以划拨方法获得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中交纳相当于应交纳的土地运用权出让金的款额后，典当权人方可优先受偿。担保法第56条规则，拍卖划拨的国有土地运用权所得的价款，在依法交纳相当于应交纳的土地运用权出让金的款额后，典当权人有优先受偿权。此外，乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令中也有相应的规则。
2.依据法令和行政法规的规则，即使是以出让方法获得的建造用地运用权，在有些情况下也是不能直接进人流通的。例如：城市房地产管理法第37条规则：“下列房地产，不得转让：
(一)以出让方法获得土地运用权的，不契合本法第38条规则的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方法约束房地产权力的;
(三)依法回收土地运用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面赞同的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法挂号收取权属证书的;
(七)法令、行政法规规则制止转让的其他景象。”
第38条规则：“以出让方法获得土地运用权的，转让房地产时，应当契合下列条件：
(一)依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，井获得土地运用权证书;
(二)依照出让合同约好进行出资开发，归于房子建造工程的，完结开发出资总额的百分之二十五以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他建造用地条件。转让房地产时房子现已建成的，还应当持有房子所有权证书。”
乡镇国有土地运用权暂行法令第19条第2款规则：“未按土地运用权出让合同规则的期限和条件出资开发、使用土地的，土地运用权不得转让。”